住宅ローン滞納の際の自己破産と任意売却

自己破産は任意売却で解決
財産差押えされるなら賢い自己破産方法

自己破産と聞くと、債務整理の中でも最後の砦といった印象を抱かれると思いますが、それもその通り。自己破産では、借金の全額を免除してもらう代わりに、換価可能な財産は全て差し押さえられてしまいます。よって、手元に残る財産は、預貯金を含まない僅かな現金と生活必需品のみ。しかし、任意売却を併せて行うことで、経済的な立て直しも含めご相談者様に有利な形で自己破産の手続きを進めることが可能になります。

任売先生のコメント

「できるだけ早くこの問題を解決したい」「早く楽になって元の生活に戻りたい」と思い悩む方に、当サイトでは、初めての方でも分かりやすい自己破産の基本的な内容と、具体的な解決方法について紹介しております。

自己破産するときは任意売却したほうがメリットは大きい

自己破産は任意売却でメリットあり
「破産手続き」と「免責手続き」

自己破産は、全ての借金を免除してもらうための手続きです。
自己破産には、「破産手続き」と「免責手続き」という2つの手続きがあります。
破産手続きでは、一時的に財産が差し押さえられ、換価可能な財産は現金化し各債権者に配当されます。
免責手続きでは、破産手続き後に残ってしまった借金の支払いを免除し、破産者の経済的な立て直しを促します。
一方、任意売却とは、ローンの支払いが滞り、売却後もローンが残ってしまう住宅を、債権者の同意を得て一般市場で売却する不動産取引のことです。
競売より2~4割高い価格で売却することが可能ですが、売却価格がローンの残債を上回らない限りローンは残ります。
「どうせローンが残るなら、借金を帳消しにできる自己破産を選んだ方が手っ取り早い」という声も聞かれますが、実はそうではありません。
住宅ローン以外にも多額の借金を抱えている方には、自己破産と任意売却を同時に行う方が、得られるメリットは大きいのです。
具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

住宅ローンの返済義務が免除

自己破産を行う場合、債権者が十分な弁済を受けられない行為として、財産を隠したり他人に譲渡するなど、自己の財産を減少させるような詐害行為は破産法という法律で禁止されています。
しかし、住宅ローンが残っている不動産の場合、抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や不動産を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥った場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
このように、債権者は抵当権を有しているため、破産者の財産を管轄している裁判所と破産管財人の協力が得られれば、不動産を売却しても問題はありません。
そのため、市場価格とほぼ同等の価格で売却できる任意売却で、債権者の債権回収に充て、残ったローンは自己破産の免責手続きにより全額免除してもらうことが可能になります。

引っ越し費用を負担してもらえる

自己破産は任意売却で引っ越し費用負担してもらえる

任意売却を行うメリットの1つとして、債権者もしくは買主から引っ越し費用を負担してもらえる可能性があります。
任意売却では、市場価格とほぼ同等の価格で売却することができるため、債権者側にとっては債務不履行リスクを回避できるだけではなく、より多くの債権回収が可能になります。
また、買主側にとっては、通常より安い価格で物件が購入できるといったメリットがあります。このような理由で、不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる、もしくは別途負担してもらえるといった仕組みです。
引っ越し費用の目安としては、おおよそ10~30万円が相場と言われています。
また、買主と相談しながら引っ越し時期や、引き渡し時期についても柔軟に決めることができます。
このように、自己破産と任意売却をセットで行うことで、任意売却で受けられるメリットもそのまま引き継ぐことが可能になります。

住宅ローン滞納時に自己破産できるケース

自己破産は、誰でも出来るものではありません。自己破産の申請手続きと、裁判所で行われる「審尋」と言って、借金の経緯と自己破産を行う理由、申立ての内容に虚偽がないか事情聴取を経て、裁判所から借金を支払う能力がないと判断されると、債務者は「破産者」として認定され、破産開始手続決定となります。破産手続きには、1.同時廃止と、2.管財事件の2種類があります。住宅ローンを滞納している場合、どちらの手続きで破産手続きを行えば良いのでしょうか。

同時廃止とは

同時廃止とは、総額20万円以上の財産がない場合に行われる破産手続きで、財産の差し押さえや没収はないため、実質上免責手続きのみとなります。
通常であれば、自己破産の手続きを行う場合、予納金と言って裁判に必要な手数料を納付する必要がありますが、同時廃止では1~2万円と少額で手続きを行うことができます。

管財事件とは

管財事件とは、総額20万円以上の財産を所有する場合に行われる破産手続きで、車や持ち家、宝飾品など20万円を超える財産は全て差し押さえの対象となり、「破産管財人」が裁判所から任命されます。
この破産管財人は、破産者の財産を差し押さえ、換価可能な財産があればそれらを売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。
このように管財事件では、破産管財人が任命されるため、人件費用として20万円程度の費用が必要になります。

住宅ローン滞納者が自己破産するための手続きと条件

自己破産できる条件

破産者が不動産を所有する場合、20万円以上の財産を所有していると見なされ差し押さえの対象、つまり「管財事件」により自己破産の手続きを進めることになります。
破産管財人により自宅が差し押さえられると裁判所の権限で競売にかけられ、売却代金は各債権者に配当されます。
破産手続き後に残ってしまった借金は、免責手続きにより帳消しにすることができますが、持ち家のように大きな財産も丸ごと手放さなければなりません。
住宅ローン滞納時に自己破産できる条件としては、1.借金の支払いが不能状態であること、2.借金をした経緯が正当であり免責不許可事由に当てはまらない、を満たす必要があります。
2の免責不許可事由に関しては、次項の「住宅ローン滞納時に自己破産できないケース」をご参照ください。

住宅ローン滞納時に自己破産できないケース

住宅ローン滞納時においても自己破産できないケースはあるのでしょうか。
自己破産ができる条件として、1.借金の支払いが不能状態であること、2.借金をした経緯が正当であり免責不許可事由に当てはまらない、を満たす必要があります。
借金を作ってしまった経緯、現在の収入・返済能力には個人差がありますが、このうち、免責不許可事由は、破産法第252条により定められています。
一体どのようなケースが、免責不許可事由に該当するのでしょうか。

財産を他人に贈与したり安価で売却するなど、債権者に不利益となる処分を行った場合

自己の財産を減少させるような詐害行為は、破産法という法律で禁止されています。
たとえば、70万円相当の大型バイクを所有していたケースで説明します。
破産者は破産申し立ての直前に、知人に10万円という安価でバイクを売り付けました。
換価処分すれば破産財団に70万円が組み込まれ、債権者に配当されるはずでしたが、債権者は10万円の配当しか受けられなくなります。
このように、債権者に不利益な処分を行ってしまうと、免責不許可事由の扱いとなってしまいます。

クレジットカードのショッピング機能を活用し、商品の換金行為を行った場合
クレジット換金行為で自己破産

クレジットカードは、商品の後払いができる便利なカードです。
しかし、クレジットカードのショッピング枠を利用し、手に入れた商品を安価で転売する行為があった場合、換金行為があったと見なされ免責不許可事由となります。

特定の債権者にだけ借金の返済を行っていた場合

自己破産では、全ての債権者を平等に扱わなければなりません。この原則があるため、法的義務がないにも関わらず、一部の債権者に対し担保の供与や債務消滅行為を行った場合、一部の債権者にだけ借金を返済する「偏頗弁済」があったと見なされ、免責が受けられなくなります。
ただし、ローンの返済が終わっていない不動産においては、抵当権者が設定されています。
抵当権者は、不動産の売却代金から優先的に債権を回収することが認められています。
そのため、破産申請後であっても、破産者の財産を管轄している裁判所と破産管財人の協力が得られれば、不動産を売却しても問題はありません。
そのため抵当権付き不動産を売却する行為は、偏頗弁済に当たりません。

浪費または賭博、射幸行為をしたことにより、著しく財産を減少させ債務を負ってしまった場合
射幸行為、賭博ギャンブルで自己破産

競馬やパチンコ、ギャンブルなどの賭博行為、買物による浪費、株式投資やFX取引、先物取引などの射幸行為によって財産を著しく減少させ、多額の借金を背負ってしまった場合、免責許可はおりません。
ただし、これらの行為を行っていた事実があっても、多額の債務を負う直接的要因とならなければ、免責不許可事由には当たりません。

破産開始手続きを遅らせる目的で、闇金融などから利息制限法に違反する高い金利で金銭の借入れを行った場合

借入金が支払不能な状況であるにも関わらず、ヤミ金融など正規ではない貸金業者から金銭の借り入れを行うと、借金額の事前調査において時間を要し、破産手続きの開始が遅れてしまう恐れがあるため、免責不許可事由として扱われます。

過去に自己破産をした経験があり、7年が経過していない場合
自己破産できないケース7年

過去に、免責許可決定の救済措置を受けることが出来たにも関わらず、生活の立て直しが出来なかった場合、再度免責許可の措置を与えることは好ましくないと考えから免責不許可事由となります。

予納金の準備ができない場合

自己破産の申し立てを行う場合、裁判所に収める予納金が必要です。
自己破産でも同時廃止の場合は1〜2万円程度で済みますが、管財事件の場合は破産管財人を選任する必要があるため、人権費として20万円を超える予納金が必要になります。
そのため、完全無一文では自己破産を行うことはできません。

自己破産と任意売却のタイミングは?どっちが先?

自己破産時の任意売却タイミング

任意売却では、競売より2~4割高い価格で売却することが可能ですが、売却価格がローンの残債を上回らない限りローンは残ります。
そのため、自己破産も併せて行うことで、残ったローンは全額免除してもらうことが可能になります。
しかし、受けられるメリットはこれだけではありません!
任意売却を破産申請前に行うことで、更なるメリットを受けられる可能性があることをご存知でしょうか。

自己破産する前に任意売却したほうが良い理由

任意売却と自己破産を併せて行う場合、自己破産の前か後かで成功率が変わってきます。任意売却は、破産申請前に行った方が、債務者本人とっても債権者にとっても、受けられるメリットは多くなります。具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

予納金を少なく抑えることができる
自己破産時の予納金

破産者が不動産を所有する場合、20万円以上の財産を所有していると見なされるため、差し押さえの対象、つまり「管財事件」により自己破産の手続きを進めることになります。しかし、任意売却によって不動産という多額の財産を清算できると「同時廃止」と言って、総額20万円以上の財産を所有していない場合に行われる自己破産の手続きの扱いとなり、免責手続きを進められる可能性があります。管財事件の扱いになると、最低でも20万円程度の予納金を準備する必要があります。しかし、同時廃止であれば、手続きにかかる手間も費用も大幅にカットできるというメリットがあります。

クレジットカードのショッピング機能を活用し、商品の換金行為を行った場合

クレジットカードは、商品の後払いができる便利なカードです。
しかし、クレジットカードのショッピング枠を利用し、手に入れた商品を安価で転売する行為があった場合、換金行為があったと見なされ免責不許可事由となります。

破産財団組入金を支払う必要がなくなる
自己破産で借金支払い免除

自己破産申請後は、不動産を含む全ての財産が破産管財人の管理下に置かれます。破産管財人とは、破産手続きにおいて裁判所から選任された弁護士を指し、破産者の財産を差し押さえ換価可能な財産があれば売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。そのため、任意売却を行う場合、裁判所と破産管財人の許可を得る必要があり、協力費用として売却代金の3~5%を破産財団組入金として支払う必要があります。一方、破産申請前に任意売却を行えば、裁判所や破産管財人の許可を得たり協力費用を支払う必要がないため、売却経費を削減することができます。債権者としては、できるだけ多く債権を回収したいと考えるため、売却に伴う諸経費は極力抑えたいというのが本音です。

浪費または賭博、射幸行為をしたことにより、著しく財産を減少させ債務を負ってしまった場合

競馬やパチンコ、ギャンブルなどの賭博行為、買物による浪費、株式投資やFX取引、先物取引などの射幸行為によって財産を著しく減少させ、多額の借金を背負ってしまった場合、免責許可はおりません。
ただし、これらの行為を行っていた事実があっても、多額の債務を負う直接的要因とならなければ、免責不許可事由には当たりません。

破産手続き費用(予納金)の額が同時廃止と管財事件で大きく違う

自己破産は、完全無一文では申請できず、裁判所に一定額の予納金を納める必要があります。自己破産には、同時廃止と管財事件の2つの手続きがあります。同時廃止とは、総額20万円以上の財産がない場合に行われる破産手続きで、財産の差し押さえや没収はないため、実質上免責手続きのみとなります。管財事件とは、総額20万円以上の財産を所有する場合に行われる破産手続きで、車や持ち家、宝飾品など20万円を超える財産は全て差し押さえの対象となり、「破産管財人」が裁判所から任命されます。この破産管財人は、破産者の財産を差し押さえ、換価可能な財産があればそれらを売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。このように管財事件では、破産管財人の人件費用として多額の予納金が必要となります。

自己破産にかかる費用

自己破産にかかる費用
  • 収入印紙代(申立手数料)

    裁判所で自己破産の申請手続きを利用する際、申立手数料を納付しなければなりません。破産申立て分が1,000円、免責申立て分が500円、合計1,500円となります。

  • 予納郵券代(郵便切手代)

    自己破産を申請すると、予納郵券代と言って、裁判所で指定された額面の郵便切手を、指定された枚数分だけ納付しなければなりません。裁判所によって予納郵券代は異なりますが、借入先の金融機関が5社ある場合は、(債権者の数5社+裁判所が求める枚数20~30枚程度)×84円切手で、おおよそ2,100円~2,940円が必要となります。

  • 予納金(官報公告料)

    自己破産手続きは、全ての債務を対象に実施されなければなりません。申立人が提出する「債権者一覧表」で債権者を把握することができますが、記入漏れや認知していない債権者がいる可能性もゼロではありません。そのため、国の機関紙である官報による公告を行い、他の債権者にも、破産手続き開始決定がなされたことを発信します。この官報公告料は申立人の自己負担となります。官報公告料は、以下の通り同時廃止と管財事件で異なります。
    同時廃止の場合は、10,584円
    管財事件の場合は、16,550円

  • 破産管財人報酬

    破産管財人報酬は、自己破産手続きのうち「管財事件」でしか発生しません。管財事件とは、総額20万円以上の財産を所有する場合に行われる破産手続きで、車や持ち家、宝飾品など20万円を超える財産は全て差し押さえの対象となり、「破産管財人」が裁判所から任命されます。この破産管財人は、破産者の財産を差し押さえ、換価可能な財産があればそれらを売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。このように管財事件では、破産管財人が任命されるため、人件費用として20万円程度の費用が必要になります。

  • 予納金の総費用

    同時廃止であれば、裁判所に納める費用は2万円弱で済みますが、管財事件となれば20万円以上の費用を工面する必要があります。また、自己破産を弁護士に依頼した場合は、20万円~40万円程度の弁護士報酬が加算されることになります。

破産管財人である弁護士への報酬額を債務者が負担

自己破産の弁護士費用は負担

住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されており、抵当権者は破産手続きに関係なく不動産の売却代金から優先的に債権を回収することが認められています。このように抵当権者は、自己破産における別除権を有しているため、強制的に不動産を競売にかけ弁済を受けることができますが、任意売却においては抵当権実行にあたりません。もし、車や持ち家、宝飾品など20万円を超える財産がある場合は、自己破産手続きのうち「管財事件」の扱いになり、「破産管財人」が裁判所から任命されます。破産管財人は、破産者の財産を差し押さえ、換価可能な財産があればそれらを売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。そのため、任意売却を行う際は、破産者の財産を管轄する裁判所と破産管財人の協力を得る必要があり、協力費用として、売却代金のうち3〜5%を破産財団組入金として支払う必要があります

競売になれば引っ越し費用を落札者から援助してもらえない

自己破産、競売、引っ越し費用

任意売却では、競売より2〜4割程度高く、市場価格とほぼ同等の価格で売却することができるため、債権者・買主の善意により不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を負担してもらえる、または別途負担してもらえる可能性があります。しかし、競売ではそのような費用の配分は認められていません。物件の内覧ができない、価格交渉ができない、不動産仲介業者や売主による保証が一切ないなど、競売物件は落札者にとってのリスクが大きいため、市場価格より遥かに低い価格で取引されます。売却代金は債権回収に充てられ、債務者が資金を受け取ることはできません。そのため、競売における引っ越し費用は自己負担で準備しなければなりません。

自己破産の前に自宅を売却しても免責許可がおりないのでは?

結論から申し上げると、破産申し立て前に任意売却をしても免責許可はおります。自己破産では、全ての債権者を平等に扱わなければなりません。そのため、特定の債権者にだけ借金を返済する行為が認められた場合には、「偏頗弁済」があったと見なされ、免責不許可事由の扱いとなってしまいます。しかし、住宅ローンが残っている不動産の場合、抵当権が設定されています。抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や不動産を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥った場合、他の債権者に先立ち弁済を受けられる権利のことです。そのため、自己破産申請前に任意売却を行っても問題ありません。

任意売却は詐害行為に当たらない

自己破産時の任意売却は詐害行為にならない

自己破産における免責手続きにおいて、自己の財産を減少させるような詐害行為は、破産法という法律で禁止されています。具体的には、財産を他人に贈与したり安価で売却するなど、債権者に不利益となる処分を行った場合、自己破産における詐害行為があったと見なされる恐れがあります。しかし、住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されています。抵当権者は、破産手続きに関係なく不動産の売却代金から優先的に弁済を受けることが認められています。そのため、破産申請前に任意売却を行っても詐害行為には当たらないとされています。

破産手続きと別除権の関係

破産法第65条第1項において “別除権は、破産手続によらず行使することができる”とされています。自己破産申請後は、不動産を含む全ての財産が破産管財人の管理下に置かれます。破産管財人とは、破産手続きにおいて裁判所から選任された弁護士を指し、破産者の財産を差し押さえ換価可能な財産があればそれらを売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。しかし、住宅ローンの残っている不動産には、抵当権が設定されています。抵当権者は、他の債権者に先立ち弁済を受ける権利を有しています。これを、自己破産における別除権と言います。そのため、破産手続きにより別除権が妨げられることはありません。

住宅ローン支払えない時の自己破産のデメリット

住宅ローンの支払いに行き詰まり、自己破産を検討される方は多いと思います。ここでは、住宅ローンを滞納し自己破産を行う場合、注意しなくてはならないポイントについて紹介します。

固定資産税と都市計画税の滞納は免除されない(自己破産しても固定資産税は納付?)

自己破産時の固定資産税

自己破産のうち免責手続きを行うと、全ての借金が帳消しになります。しかしながら、税金や社会保険料に関しては、自己破産を行っても免責対象にはなりません。税金や社会保険料は「非免責債権」として扱われるためです。仮に納付期限の猶予を認められたとしても、延滞金が発生する場合があります。そのため、税金の滞納が長引き支払い義務を怠ってしまった場合、延滞金により破産者の負担は増えるばかりです。そのため、自己破産後も税金や社会保険料などは優先的に支払うようにしましょう。

自己破産する場合、連帯債務者・連帯保証人への影響

自己破産時の連帯保証人

住宅ローンの連帯債務者・連帯保証人への影響は、自己破産を行う際に最も注意しなければならない問題です。夫婦が共有名義で住宅ローンを組んだ場合、夫婦ともに連帯債務者となります。そのため金融機関は、随時夫婦のどちらに対してもどのような割合で返済を請求しても良いとされています。一方連帯保証人とは、債務者の債務を保証する立場にあるため、債務者の返済が滞ってから初めて金融機関から返済請求を受けることになります。ご夫婦で住宅ローンを組む場合、夫婦2人の収入合算により借入可能額を増やす目的で、夫が債務者、妻が連帯保証人となるケースがあります。このように、連帯債務者も連帯保証人も、債務者と同一の債務を負っています。そのため万が一、債務者による自己破産の開始手続きが決定となると、連帯債務者や連帯保証人は、債権者からローンの一括返済を請求されることになりますが、返済資力がない場合は、両者とも自己破産を選ばざるを得ない場合もあります。

自己破産しなくても任意売却で解決できる?

自己破産しなくても任意売却で解決

実は、破産申請前に任意売却を行うと自己破産しなくて済むケースもあります。競売が市場価格の5~7割安い価格で取り引きされるのに対し、任意売却では市場価格とほぼ同等の価格で売却されるため、売却後のローンの残債が少なく抑えられるだけではなく、ローンが完済できた場合、住宅ローン以外の借金の大きさにもよりますが、自己破産せずに済むケースもあります。

自己破産する際の弁護士の選び方

住宅ローンを含まない借金に関する自己破産をお考えの方は、債務整理に強い弁護士に依頼すると良いでしょう。しかし、住宅ローンを含む借金に全般の自己破産をお考えの方は、不動産トラブルに精通した弁護士に依頼することをお勧めします。不動産トラブルに強い弁護士であれば、不動産仲介業者と業務提携している場合が多く、ローンの残債や売却価格によっては、破産手続きをしなくて済むケースもあります。それでは、どのような方法で自分に合った弁護士を探せば良いのでしょうか。

法テラスに問い合わせる

法テラス(別称:日本司法支援センター)は、2006年に設立された法務省所管の法人で、弁護士のサービスをより身近に受けられるように民事、刑事を問わず、法による紛争の解決に必要な情報やサービスの提供が受けられる社会実現を目指した運営を行っています。法テラスでは、適切な相談窓口を無料でご案内してもらえるだけでなく、弁護士の紹介や費用の立替も行ってくれるため、経済的に余裕のない方にお勧めの弁護士相談窓口です。
https://www.houterasu.or.jp/index.html

弁護士ドットコムを利用する

弁護士ドットコムは、オンラインでの法律相談サービスや弁護士検索サービスなどをご提供しているポータルサイトです。弁護士の3人に1人が登録しており、取扱分野や営業時間、依頼費用など、自分に合った条件で弁護士を探すことができます。また、弁護士のプロフィールの他、取り扱った事件や料金表など、豊富な情報が掲載されているため、多くの情報から信頼性の高い弁護士を探すことが可能です。
https://www.bengo4.com/

インターネットで不動産トラブル(自己破産)を取り扱う弁護士事務所を探す

ネット検索で弁護士事務所を探す方法もあります。弁護士は、国家資格を有した法律全般の専門家であるため、どの弁護士も不動産トラブルに対応することができます。しかし、1人の弁護士が一生のうちに取り扱える分野や領域は広くはありません。また、所属事務所の方針により特定分野に偏ることもあります。ホームページのある弁護士事務所であれば、直接問い合わせてみるのも良いかと思います。ホームページ内で、最低限確認すべき内容については以下の通りです。 箇条書き風にお願いします。

  • 弁護士事務所が特に力を入れている専門分野。
  • サイト内に相続問題における実績や取り扱い件数、解決事例が記載されているか。
  • 弁護士報酬について具体的な記載があるか。
  • 会社情報や弁護士のプロフィールが掲載されているか。
実務において確認すべきこと

弁護士事務所を探せたものの、実際にコンタクトを取ってみたら「何かが違う…」と感じることもあるでしょう。実務において確認してほしい内容としては、親身に相談に乗ってくれるか、問い合わせの対応は丁寧且つスピーディーか、担当弁護士が最初から最後まで携わってくれるか、弁護士報酬について見積書や委任契約書を作成し報酬内容が具体的に明記されているか、必要最低限のやり取りに止まらず進捗状況についての経過報告はあるか、訴訟問題など依頼案件によってはメリットだけではなくリスクがあることの説明もなされているか、なども合わせて自分に合った弁護士選びを行いましょう。

自己破産する際の、任売業者の選び方と依頼方法

任意売却を行うためには、まず「任意売却専門業者」に依頼する必要があります。一般の不動産業者と任意売却専門業者の大きな違いは、抵当権付きの不動産売買における一連の知識や実績があるかどうかの違いです。任意売却専門業者の場合、不動産仲介業務に加え、債権者との売却価格協議や自己破産などの債務整理が絡む場合、離婚や遺産相続、連帯保証人を外れるための方法など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。ここでは、任売業者に依頼する際、特に確認してほしいポイントについてまとめています。

任意売却における実績があるか
自己破産は任意売却の実績

任意売却は、売主の判断で販売活動が開始できるわけではなく、必ず債権者の同意が必要です。不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。そのため、債権者との価格協議は必須になります。ただし、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。このように不動産取引に関する知識はもちろん、価格査定書の作成から債権者との価格協議、不動産の販売活動、買主との売買契約、引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の業務を担うため、任意売却における幅広い知識と経験、ご相談者様の今後の人生をも背負っているため、一貫して根気のいる業種であると言えます。そのため、必ずしも大手で知名度の高い不動産業者に依頼することが有利とは限りません。あくまで、任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認する必要があります。

弁護士や司法書士との連携は充実しているか
自己破産は弁護士と任売業者が連携

任意売却は、一般の不動産業者が取り扱っている宅地建物取引業法・都市計画法に加え、民法に関する知識についても精通している必要があります。また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。そのため、外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼は高いです。

対応はスピーディー且つ的確か

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。任意売却は競売を回避するための救済措置の1つですが、時間的な制約があります。競売手続きが開始する前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。たとえ、債権者が任意売却の申請に応じてくれたとしても、販売活動を行うための十分な時間が確保できなければ、希望の価格帯で物件を購入してくれる買主を見つけ出すのは難しくなり、買い手が見つからない場合は最悪競売にもなり兼ねません。これは債務者に限った話ではなく、任売業者においても同様です。任意売却における一連の業務を委託したにも関わらず、相談員の対応が不誠実、問い合わせに対するレスポンスが遅い、質問に対する受け答えが曖昧且つ不手際さが感じられる、必要最低限のやり取りしか交わそうとしない、任意売却における具体的な手順や流れについて的確な説明がないなどの対応が見受けられる場合は、注意が必要です。

会社情報は明確か

今では自社でホームページを持っている会社が多く、ホームページで簡単に会社情報を調べることができます。任意売却専門業者は不動産取引業の一種であるため、各都道府県知事または国土交通省大臣による免許の交付を受けている業者を選びましょう。その他の情報として、会社の所在地、代表者、相談員の顔写真やプロフィール、任意売却における実績など、「この人なら全てを託しても大丈夫!」と思える人柄か、会社情報と合わせて見極めていく必要があります。

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離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

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任売先生村上
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