個人宅・持ち家をリースバック(任意売却)で解決

個人リースバックと任意売却

リースバックは、住宅ローンを支払えなくなった際に持ち家を退去せず、同じ家に住み続けたい方を対象にした任意売却の1つです。
持ち家を第三者のリースバック業者に売却し住宅ローンの返済に充てた後、買主が賃貸人、自らが賃借人となり賃貸契約を結び、毎月家賃を支払うことで同じ家に住み続けることができる方法です。
売主と買主が、賃借人と賃貸人に変わることや、売買契約と賃貸借契約の両方を締結することになるため、手続きが複雑に感じるかもしれませんがご安心ください。

リースバック(個人の方)

任売先生のコメント

「子供の学区や親の介護もあるし‥」「できればこのまま家に住み続けたい」と、思い悩む方に当サイトでは、初めての方でも分かりやすいリースバックの基本的な内容と、具体的な解決方法について紹介しております。

リースバックと任意売却

任意売却は、売却後もローンが残る不動産を債権者の同意を得て一般市場で売却する手続きです。
競売こそ免れたものの、個人的な都合で持ち家を手放せない方もいらっしゃるかと思います。
たとえば、子供を転校させたくない、親の介護で家を離れられないなどの理由です。
このようなケースにおいて登場するのが「リースバック」という不動産の取引方法です。
リースバックとは、持ち家を第三者の投資家やリースバック業者に売却し、売却代金をローンの返済に充てた後、買主と賃貸契約を締結し、自らが賃借人として家賃を支払うことで同じ家に住み続けることができる方法です。

親子間売買できないので家に住み続けたいからリースバック

親子間売買とは自分の親または子供に自宅を買い取ってもらう不動産取引方法ですが、任意売却においては債権者から親子間売買が認めてもらえないケースが多いというのが実情です。
というのも、親子という身近な関係であるがゆえ、売買価格や、契約書の作成、その他諸手続きが緩みがちであるためです。
具体的にどのような理由で、親子間売買が難しいとされるのでしょうか。

家族

親子間売買だと売却価格が適正でない場合が多い

親子間売買の場合、買主が身内にあたるため売却価格を低めに設定しがちになります。
市場価格より遥かに低い売却価格を設定してしまうと、市場価格と実際の価格の差額分においては、売主から買主に贈与があったと見なされ、買主側に贈与税が課税されてしまいます。
たとえば、4,000万円の持ち家を1,000万円で子供に売却した場合、差額分の3,000万円は親から子供に贈与があったと見なされてしまいます。
このように、市場価格より遥かに下回る価格での取引は、公正な売買取引ではなく贈与が目的であると見なされてしまうため注意が必要です。

親子間売買だと住宅ローンの審査が通りにくい

親子間売買の場合、住宅ローンの審査が通らないといったトラブルがしばしば起こります。
お金を融資する金融機関からすると、売主も買主も「家族」という括りに変わりはなく、家族ぐるみで多額の融資を受け取ることが可能になります。
本来、住宅ローンは不動産を購入するために利用されなくてはなりません。
しかし、家族ぐるみで事業を営んでいる場合、事業資金や他の目的に利用される可能性も否定できないため、金融機関は親子間売買の融資を拒むこともあります。
また自己破産を見据え、自己の財産を減少させるために親子相手に譲渡したと疑われる可能性もあります。
このような詐害行為は破産法により禁止されているため、融資が通ったとしても後々裁判所から否認されるケースもあります。
金融機関は、このような数々の事例を見越して、ローンの審査基準を厳しく設けているのかもしれません。

親子間売買だと売買契約書や登記名義の書き換えが御座なりになってしまう
個人リースバックと親子間売買の登記

親子間売買が完結したにも関わらず、売買契約書の作成がされていなかった、不動産名義の書き換えが行われていなかったために、後々親子間で贈与があったと見なされる可能性があります。
親子間売買の場合、不動産業者を介さないケースが多く、売買契約書の作成や所有権の移転登記など諸手続きを行わず、そのまま放置されてしまった結果、売買の事実が証明できず、贈与税を支払わなくてはならなくなったなどのトラブルに巻き込まれる場合もあります。

このように簡単に見えて、実は難しい親子間売買。
第三者である投資家やリースバック業者に持ち家を売却した方が、債権者から任意売却を認めてもらいやすく、売買手続きにおいても不動産業者が介入するため、契約書の作成や所有権の移転登記など諸手続きにおけるトラブルの心配もいりません。
そのため、同じ家に住み続けたいご相談者様には、リースバックという不動産取引方法を提案しています。

リースバック後に家を買い戻すという選択肢もある

リースバックでは、持ち家をリースバック業者に売却した後、リースバック業者と賃貸契約を結び、リースバック業者が賃貸人、元所有者が賃借人となり賃料を支払いながら同じ家に住み続けることができます。
また、一般の不動産売買とは異なり、賃貸契約も交わす必要があります。
そのため、リースバックにおいては売買契約書と賃貸借契約書の2つを契約することになります。
これらの契約書に、買戻しに関する取り決めを定めておけば、将来的に物件を買い戻すこともできます。
しかし、買い戻しの権利は不動産登記ができないため、リースバック業者が見知らぬ第三者に自宅を売却しても、元所有者は第三者に対して買い戻しの権利を主張できない場合もあります。
そのため、契約書に買い戻しに関する取り決めを定めた際は、公正証書を作成し契約内容の明確化を図る必要があります。

リースバックのメリットデメリット

個人リースバックメリットデメリット

持ち家を売却しても、同じ家に住み続けることが可能なリースバック。
子供の学校や親の介護、売却したことを周囲に知られたくないなどの個人的な理由で、持ち家を簡単に手放すことができない方には画期的な不動産取引と言えますが、リースバックを利用するためには、一定の条件や注意点もあります。
ここでは、リースバックにおけるメリットとデメリットについて紹介します。

リースバックのメリット

住宅ローンの返済から解放される

通常、任意売却で持ち家を売却しても大半の場合はローンが残ります。
ローンの残債は、毎月無理のない範囲で分割返済することができますが、リースバックを行うと、リースバック業者と賃貸契約を結ぶためローンという概念はなくなり、毎月決められた家賃をリースバック業者に支払うことになります。
毎月支払う家賃においては、住宅ローンの返済額より安くなるケースが多く、ローン返済による精神的な負担を軽減することができます。

近所に事情を知られずに済む

子供に学校を転校させたくないという理由で自宅を引き払い、学区内の賃貸物件へ引っ越しをしたとします。
子供のために学区内での引っ越しをしたにも関わらず、「持ち家があるのにわざわざ近くのアパートを借りるなんて怪しい、子供を連れて別居しているのか、競売にかけられたのか」など近所の人や、学校の友達・保護者から好奇の目に晒される可能性もあります。
火の無い所に煙は立ちません。同じ家に住み続けることができれば、事実ならまだしも、離婚か別居か競売など事実無根のうわさ話を流される心配は要りません。

住み慣れた家にそのまま住み続けられる
個人リースバックは家住み続けられる

公正証書を作成し、買い戻しに関する特約を売買契約書に定めた場合、リースバックで設定される賃貸借契約は、「定期借家契約」となります。
通常の賃貸借契約では、「普通借家契約」となり正当事由がない限り無期限に更新できますが、定期借家契約の場合は、期間終了により更新はありません。
買い戻しの目途を設定した上でリースバックを行えば、一定期間賃貸物件として借りることができ、賃貸借期間が終了し晴れて自宅を買い戻すことができれば、自宅の所有者として住み続けることもできます。
賃貸物件として借りている期間も、同じ家に住み続けることができるため、家庭の内情を外から知られることはありません。
ただし、賃貸借期間終了後に買戻しが出来ない場合は、立ち退かなくてはなりません。

引っ越しをせずに済む

公正証書を作成し、買い戻しに関する特約を売買契約書に定めた場合、リースバックで設定される賃貸借契約は、「定期借家契約」となります。
通常の賃貸借契約では、「普通借家契約」となり正当事由がない限り無期限に更新できますが、定期借家契約の場合は、期間終了により更新はありません。
買い戻しの目途を設定した上でリースバックを行えば、一定期間賃貸物件として借りることができ、賃貸借期間が終了し晴れて自宅を買い戻すことができれば、自宅の所有者として住み続けることもできます。
賃貸物件として借りている期間も、同じ家に住み続けることができるため、家庭の内情を外から知られることはありません。
ただし、賃貸借期間終了後に買戻しが出来ない場合は、立ち退かなくてはなりません。

マンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いがなくなる

リースバックで持ち家を売却すると、所有権が買主であるリースバック業者に移行するため、マンションの管理費・修繕積立金も、新しい所有者の負担義務となります。
そのため、リースバック後はマンションの管理費や修繕積立金を支払う必要はありません。
また、管理費や固定資産税を滞納していた場合においても、売却時に全て清算できるケースがほとんどです。
ただし、管理費や修繕積立金が高額なマンションをリースバックした場合は、上乗せにより家賃が高くなる可能性があります。
尚、自治会費、駐車場・駐輪場使用料金に関しては、原則賃借人の負担となります。

リースバックのデメリット

自宅を借りている間は家賃を支払い続けなければならない
個人リースバック賃貸家賃支払い

リースバックを行うと、持ち家の所有権はリースバック業者に移行します。
賃借人となった元所有者は、賃貸人であるリースバック業者に毎月賃料を支払うことで、同じ家に住み続けることができます。
当然、賃貸借契約を結んでいる以上、毎月家賃が発生します。
月々の支払い額は、住宅ローンより安くなる可能性がありますが、月々の家賃を少なくするためのポイントとしては、アンダーローンと言って、不動産の売却価格がローンの残債を上回る必要があります。
一般的に家賃の価格を設定する際は、賃貸市場の相場ではなく、買取り価格を基準として算出するケースが殆どです。
そのため自宅をリースバックする場合は、アンダーローンであるかどうかを意識し、慎重に検討していく必要があります。

売却した価格よりも買い戻しが高くなるケースが多い

リースバック業者は、元所有者から毎月賃料を受け取ることで収益を上げています。
リースバックにおける賃貸借期間には個人差がありますが、リースバック業者は、買い戻しの際にかかる売却手数料も含め赤字になることだけは避けたいと考えるはずです。
そのため買い戻し価格は、リースバック業者に売却した価格に諸経費用を上乗せした価格に設定されるケースが多く、一般的な買い戻し価格の基準は、リースバック業者への売却価格×1.1~1.2で求められます。
もし、自宅を1,500万円でリースバック業者に売却した場合は1,650万円~1,800万円で買い戻すことができます。
尚、買い戻し価格については、買い戻しに関する取り決めと同様、売買契約書と賃貸契約書に条件を残すことが可能です。

売却価格を自由に決められない
個人リースバックと不動産売却価格

リースバックで不動産を売却する場合、売却価格の決定権は債権者にあります。
とは言え、買主となるリースバック業者は、元所有者から賃料を受け取り収益を上げるため、買主の意向も重要になります。
一般的に、賃貸物件における家賃は、買取り価格を基準として算出するケースが多いため、買取り価格が高ければ家賃も必然的に高く設定しなければなりません。
賃貸オーナーであれば、高い賃料でがっぽり収益を上げたいと考えるかもしれませんが、リースバックにおいては、目先の利益を追求しただけの荒稼ぎは通用せず、結果として自滅行為に繋がりかねません。
理由としては、賃借人が元々ローンの滞納者であるという確証があるためです。
住宅ローンの支払いに行き詰まるほど経済的に困窮している元所有者と賃貸契約を結ぶため、あまりに高い価格で家賃を設定してしまうと、賃借人は家賃が支払えなくなり、リースバック業者にもリスクが飛び火する可能性があります。
そのため、債権者はそのようなリスクを想定した上で、買主であるリースバック業者と売買価格を交渉することになります。

リースバックを認めない債権者もいる

リースバックは、まだまだ世の中に浸透していない不動産取引です。
実例が少ない状況下で、リースバックに必ずしも前向きに応じてくれる債権者ばかりではありません。債権者は、市場価格により近い価格で物件を売却し、できるだけ多く債権を回収したいと考えます。
しかしリースバックの場合、市場価格より低めに売却価格を設定しなければ買主が現れないケースもあり、債権者の希望価格と買主の希望価格の差が大きければ、いつまで経っても交渉の埒が明きません。
このように、買主との価格交渉における手間を無くすため、リースバック自体を認めない債権者がいるということも念頭に置いていただければと思います。

途中で後戻りが出来ない

リースバックにおける売買価格は、債権者の意向が最優先されますが、売却後はリースバック業者が賃貸人となり元所有者に物件を貸し出すことになります。
その際、家賃が高すぎて支払えないなどのリスクを回避するため、買主であるリースバック業者は、できるだけ安い価格で不動産を購入しようと考えます。
債権者もリースバック業者の意向に沿えるよう、価格交渉を進めるため、両者が折り合いをつけた売却価格に不満を持ったとしても、債務者は途中で取りやめることはできません。
リースバックに応じる買主が見つからない場合は、任意売却で自宅を引き払うことになりますが、リースバックで自宅を売却する時より高めに売れる可能性があるため、競売を免れることができた以上どちらに転んでも債務者にとって不利益な条件ではないと言えるでしょう。

リースバックに必要な条件とは?

個人リースバック必要な条件

売買契約と賃貸契約を合わせて行うリースバック。
一見、契約や手続きが複雑にも思えますが、リースバックを行う上で満たさなくてはならない条件や注意すべきことはあるのでしょうか。

安定した収入

リースバックでは、同じ家に住み続けるための条件として、賃貸人に毎月決められた家賃を支払う必要があります。
家賃は通常、住宅ローンより低めに設定されるケースが殆どですが、安定した収入がなければ家賃の支払いに行き詰まってしまう恐れがあり、支払いが難しい場合は賃貸契約を解消し、やむなく自宅を立退かなければなりません。
リースバックを行うにあたり、ローン審査のように厳しい条件は提示されませんが、毎月の給与所得や年収ベースで継続して家賃を支払うことは可能か、支払い能力はどのくらいか、調べられる場合があります。

名義人の全員から同意が必要

リースバックでは買主と賃貸契約を結ぶことで、賃貸借期間終了まで同じ家に住み続けることができます。
しかし、不動産の所有権はリースバック業者に移行するため、リースバックとして自宅を売却する際は、不動産の名義人全員の同意をもらう必要があります。
通常、不動産を賃貸物件として他人に貸し出したり、リフォームやリノベーションを行う場合は、名義人のうち過半数の同意が得られれば良いとされていますが、不動産を売却したり処分する場合は、名義人全員の同意を得なくてはなりません。
不動産名義には単独名義と共有名義があり、共有名義になるケースとしては、夫婦の共同出資でマイホームを購入した場合や、遺産分割協議で折り合いが付かず、相続人全員の共有財産となる場合です。
このように、共有名義の不動産を売却する際は、名義人全員の同意を得た上で、売買契約書に署名と捺印をしてもらう必要があります。

債権者全員からの同意が必要

任意売却でリースバックする場合、債権者全員の同意を得る必要があります。
理由としては、住宅ローンの残っている不動産には抵当権が設定されているためです。抵当権とは、お金を貸し出した金融機関が土地や建物を担保に取り、債務者がローンを返済できない場合に他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
通常、抵当権がついたままでも自宅を売却することはできますが、よほどの事情が無い限り、借金付きの土地や建物を購入したいと考える買主は現れないでしょう。
また、買主がローンを組む際に審査が通りにくくなるなどの不利益を被る可能性があるため、抵当権者全員の同意を得て抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消した物件は、買主であるリースバック業者に引き渡されますが、売却代金は、抵当権を設定した各債権者に配当されます。

失敗しないためのリースバック任売業者の選び方

任意売却を行うためには、まず「任意売却専門業者」に依頼する必要があります。
一般の不動産業者と任意売却専門業者の大きな違いは、抵当権付きの不動産売買における一連の知識や実績があるかどうかの違いです。
任意売却専門業者の場合、不動産仲介業務に加え、債権者との売却価格協議や自己破産などの債務整理が絡む場合、離婚や遺産相続、連帯保証人を外れるための方法など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。ここでは、任売業者に依頼する際、特に確認してほしいポイントについてまとめています。

任意売却における実績があるか
個人リースバックと任売業者

任意売却は、売主の判断で販売活動が開始できるわけではなく、必ず債権者の同意が必要です。不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。
そのため、債権者との価格協議は必須になります。ただし、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。
あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。
このように不動産取引に関する知識はもちろん、価格査定書の作成から債権者との価格協議、不動産の販売活動、買主との売買契約、引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の業務を担うため、任意売却における幅広い知識と経験、ご相談者様の今後の人生をも背負っているため、一貫して根気のいる業種であると言えます。
そのため、必ずしも大手で知名度の高い不動産業者に依頼することが有利とは限りません。
あくまで、任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認する必要があります。

弁護士や司法書士との連携は充実しているか

任意売却は、一般の不動産業者が取り扱っている宅地建物取引業法・都市計画法に加え、民法に関する知識についても精通している必要があります。
また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。そのため、外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼は高いです。

対応はスピディー且つ的確か

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。任意売却は競売を回避するための救済措置の1つですが、時間的な制約があります。競売手続きが開始する前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。
たとえ、債権者が任意売却の申請に応じてくれたとしても、販売活動を行うための十分な時間が確保できなければ、希望の価格帯で物件を購入してくれる買主を見つけ出すのは難しくなり、買い手が見つからない場合は最悪競売にもなり兼ねません。これは債務者に限った話ではなく、任売業者においても同様です。
任意売却における一連の業務を委託したにも関わらず、相談員の対応が不誠実、問い合わせに対するレスポンスが遅い、質問に対する受け答えが曖昧且つ不手際さが感じられる、必要最低限のやり取りしか交わそうとしない、任意売却における具体的な手順や流れについて的確な説明がないなどの対応が見受けられる場合は、注意が必要です。

会社情報は明確か

近年、離婚が原因で住宅ローンの返済が困難になるケースが増え続けています。
具体的には、共働き夫婦が共有名義でローンを組んでいたが、離婚を機に単独名義に切り替えたため、1人で支払わなければならない返済の負担額が増え、支払いが苦しくなるパターンや、財産分与で妻と子供に所有権を与え、夫が返済を続けるというケースにおいても、日常生活のための支出に加えローンの支払いは重く圧し掛かり、返済が滞るといったパターンです。
離婚前に持ち家を売却し、綺麗さっぱり清算できれば良いのですが、住宅ローンを抱えていると債権者の同意が得られないと売却できないため、夫婦のどちらかが住み続け、どちらかの支出が二重に圧し掛かった結果、支払いが滞り自己破産を選択せざるを得ない状況まで事態が悪化する可能性もあります。

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任売先生村上
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