住宅ローン滞納を親族間売買・親子間売買(任意売却)で解決

親子間売買・親族間売買と任意売却

親子間売買、親族間売買とは、住宅ローンが残った持ち家を親、子供、親族間(身内)に任意売却する不動産取引です。
任意売却した物件は、買主である親または子供の名義に変わりますが、親子間(親族間)で賃貸契約を結ぶことで、引っ越しすることなく同じ家に住み続けることが可能です。
リースバックという不動産売却方法にも似ていますが、買主が第三者のリースバック業者か、親子かの違いです。
親子間売買、親族間売買では、買主側が住宅ローンを借り入れる際に求められる基準やハードルは高くなりますが、公正な売買取引であることや返済能力など、銀行・金融機関が求める基準を満たしていれば、親子間、親族間でも売買(任意売却)を成立するための余地は十分残されています。

任売先生のコメント

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と、思い悩む方に、初めての方でも分かりやすい親子間売買・親族間売買の基本的な内容と、具体的な解決方法についてご説明をしております。
法律が絡む問題ではありますので情報を理解するにはお時間を要しますが、お急ぎで売却をご検討の方は当サイトまでご相談いただければ迅速にパートナー弁護士と共に解決提案をさせていただきます(全国対応可)。

親子間売買・親族間売買をして今の家に住み続ける方法

上述したとおり、親子間売買・親族間売買とは、持ち家を親もしくは子供、親族等に売却する不動産取引です。
一方、任意売却とは、一般的には競売を逃れるための救済措置であり、市場価格とほぼ同等の価格で売却できる可能性が高いため、売却後の残債圧縮に有効とされています。
しかし、一般市場で不動産購入希望者を募るため、売主とは全く関係のない第三者に自宅を引き渡すことになります。
もし、親や子供または親族に持ち家を売却することが可能ならどうでしょう。
親子間・親族間売買では、一旦売却した物件は買主である親や子供、親族等の名義に変わりますので、元所有者は買主である賃貸人と賃貸借契約を結び、毎月の賃料を支払うことで、引っ越しすることなく同じ家に住み続けるメリットがあります。
人により状況や理由は様々ではありますが、できることならば、長年住み慣れた家を手放すようなことは「避けたい」と考える人のほうが現実的に多いです。

親子間売買・親族間売買で住み続ける

親子間売買・親族間売買は贈与とみなされる可能性

しかし、買主が身内という間柄のためか、売却価格が市場価格より低めに設定されがちです。
このように、市場価格よりも遥かに低い価格で任意売却してしまうと、市場価格と実際の価格の差額分においては、売主から買主に贈与があったと見なされ、買主側に贈与税が課せられてしまう点に注意する必要があります。

相続人のうち一人だけ単独で相続

相続人が複数いる場合、1人だけ単独名義で相続する方法があります。
他の相続人にとっては不利益な方法に捉えられるかもしれません。
しかし不動産は、現金や預貯金のように簡単に分割できるものではないため、1人が代表で不動産を相続する代わりに、他の相続人に対し自己の固有財産を支払うなど相続に過不足がないよう調整することも可能です。

親子間売買・親族間売買の贈与税

夫婦間売買とは?

夫婦間売買とは、離婚などのケースにおいて、財産分与の目的で住宅を譲渡することです。
つまり、不動産の名義人を夫婦のどちらか一方に移行することです。
財産分与は、夫婦の共有財産の清算手続きであるため、贈与税はかかりません。
しかし、住宅ローンが残っている不動産の名義変更は、金融機関の承認を得る必要があります。
そのため、形式上は名義変更を行わず、名義人ではない夫婦の一方が夫婦間の合意のもとローンを返済する「履行引受」の手段を取る、もしくは債権者の同意を得て、自宅の所有権とローンの債務者をどちらか一方に継承する「債務引受」の手段を取る必要があります。
ただし債務引受の場合、夫婦の一方が新しく住宅ローンの借り入れを行う必要があるため、新たに金融機関(銀行)の審査を受けなければなりません。

兄弟間売買とは?

兄弟間売買は、主に遺産相続が絡むケースで行われます。
相続では、親の死という悲しみに暮れている間もなく遺産分割しなければなりません。
相続時には、相続税がかからないような方法を選ぶため後々トラブルになるケースもあります。
しかし、相続が成立しているため、兄弟間売買によって不動産を取得し直すしかありません。
相続人が複数人いる場合は、遺産の分割方法など遺産分割協議で折り合いが付かないケースもあるため、共有名義で相続の問題を先送りすることもあります。
共有名義で相続した不動産は、相続した全員の共有物となります。
このような場合、不動産が共有状態となっているため、それぞれの持ち分を売買するか、共有物分割請求訴訟により共有状態を解消する必要があります。

親族間売買とは?

冒頭からも少しご説明をしてきましたが、さらに詳しくご説明をすると親族間売買とは、自らが所有する不動産を従妹や親せき等の親族に売買する取引です。
民法第725条における親族の範囲は、六親等内の血族、配偶者、三親等内の姻族と定められています。
しかし、税務署側からすると売主と買主が親族関係にあるかどうかは、売買契約書を見ても判断することができません。
親族間での売買かどうか法律上の判断よりも、実利を供する関係性にあるかどうかで判断される可能性が高いため、親子間売買のように市場価格よりも遥かに低い売却価格を設定してしまうと、市場価格と実際の価格の差額分においては売主から買主に贈与があったとみなされ、買主側に贈与税が課せられる点に注意する必要があります。

親子間売買・親族間売買・夫婦間売買等それぞれの仲介手数料

親子間売買・親族間売買・夫婦間売買の仲介手数料

通常、不動産(持ち家)を売買する際、不動産会社に支払う仲介手数料が発生しますが、親子間、親族間、夫婦間売買においても仲介手数料は発生します。
親族という関係上、仲介手数料が安くなったり免除されることはありません。
仲介手数料の上限額は以下の計算式で求めることができます。

仲介手数料(上限価格)= 売却価格×3%+6万円+消費税

実際の売却価格が4,000万円、消費税率が10%の場合、仲介手数料の上限価格は138万6千円となります。
この仲介手数料は、親子それぞれに発生するため、売主と買主分の金額を合算すると、277万2千円の仲介手数料が必要になります。

親子間売買・親族間売買(任意売却)のメリット

住み慣れた家が、第三者という見知らぬ人の手に渡るのは少なからず不安を抱いてしまうもの。
親子間売買・親族間売買では、親子および親族に対し持ち家を売却することができますので
売却した物件は、買主である親または子供等の名義に変わり、また、買主が賃貸人、売主が賃借人となって賃貸借契約を結ぶことで、引っ越しすることなく同じ家に住み続けられることで様々なメリットを得られます。

親子間売買・親族間売買のメリット

競売を任意売却で回避できるメリット

親子間売買・親族間売買(任意売却)は、基本的にリースバックと流れは同じです。
何らかの事情により住宅ローンの支払いが滞った際、金融機関は住宅ローンを一括で返済するよう要求してきます。
しかし、住宅ローンの一括請求に応じることができない場合、債権者は担保である不動産を売却し債権回収の動きに出ようとします。
危うく競売にかけられるところだった持ち家を、任意売却という救済措置により回避できたものの、見ず知らずの人の手に渡ることへの不安や、新たな場所に引っ越しする手間や労力も発生してきますが、親子間売買・親族間売買という方法で自宅を任意売却すると、慣れ親しんだ家に変わらず住み続けることができ、心的負担を大きく軽減できるメリットがあります。

親の介護や子供の学区問題も親族間売買で回避できるメリット

親子間売買・親族間売買と子供の学区の問題

親の介護問題等で、どうしても家や地域を離れられないケースは非常に多く、お子さんがいらっしゃるご家庭であれば、子供の学区の問題も出てきます。
しかし、親子間売買・親族間売買(任意売却)をすれば、これらの問題を解決できますので、不要な心配をせずに済むことは大きなメリットと言えます。
競売は強制的に自宅を立ち退かなくてはなりませんので、引っ越し費用を債権者もしくは買主から負担してもらえる可能性がありますが、新居の確保や物件の引き渡し時期の調整の他、転居先で賃貸借契約を結ぶ際は連帯保証人を探さなくてはならず、行わなくてはならないことが山積しています。
しかし親子間売買・親族間売買では、そのような手間や労力をかけず、新生活に向けての生活設計が立てやすいのが特徴です。

親子間売買の親介護

競売回避しご近所の誰にも知られずプライバシーが守られる

競売になると、国の機関紙である官報や不動産競売物件情報サイトBITなどの媒体を通じて発信されるため、住宅ローンの支払いが滞っていることや自宅が競売にかけられるなどの私的な事情が、近所や職場の人に知られてしまう可能性があります。
また、裁判所から派遣された不動産鑑定士や執行官が現況調査のため家の中や家の周囲を調べに来たり、競売で儲けようとする怪しい人達が自宅周囲を訪れることもあるため、プライバシーが脅かされる恐れがあります。
しかし親子間売買・親族間売買では、不動産登記上の所有権が移行しただけなので、私的な事情を周囲に知られる心配はいりません。

親子間・親族間売買(任意売却)のデメリット

親子間売買・親族間売買の任意売却デメリット

親子という身近な関係であるがゆえ、不動産売却価格や契約書の作成、その他諸手続きが緩みがちになるのも親子間売買の特徴です、後々トラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。
ここでは、親子間売買を行う上での注意点や心構えについて紹介します。

住宅ローン審査に通っても金利が高くなればデメリット

住宅ローンは、本人が住むという条件のもと低い金利で設定されています。
居住目的以外の住宅を持つだけでも維持費が掛かるため、問題なく返済し続けられるだけの経済力があるかどうか、金融機関としてはしっかり確認してから融資に踏み切りたいもの。
そうした背景から親子間売買の場合、通常よりローンの金利が高く設定される傾向にあるのがデメリットと言えます。

親の家を買受した子や親族が新たに家を購入する際、住宅ローン組みづらくなるデメリット

親の自宅(不動産)を買い取り、新たにマイホームを購入する場合、いわゆるダブルローンという状態になります。
ダブルローンの場合、支払い時期が重なるため返済額はおおよそ1.5倍から2倍に跳ね上がります。
現在の収入などを踏まえ、返済額が倍になっても生活に支障はないか考える必要があります。
一般的に、金融機関の住宅ローン審査を受ける場合、返済比率と言って年収(額面)に対するローンの年間返済額の割合が3分の1程度もしくは20%以内に収まっているかの判断基準をクリアする必要があり、デメリットを感じる方も少なくありません。
返済比率は以下の計算式で求めることができます。

返済比率%=年間ローンの返済額÷額面年収

たとえば額面年収が500万円、年間ローンの返済額が親子間売買で購入した不動産と新しく購入を希望しているマイホームを合わせて年間あたり240万円相当のローン返済額に及ぶ場合、240万円÷500万円=48%が返済比率になるため、住宅ローンの審査は大変厳しいものであると言えます。

親族間売買の住宅ローン(借り換え)審査が通りづらい

親子間売買・親族間売買の場合、住宅ローンの審査が通らないといったトラブルがしばしば起こります。
親子間売買においては、買主である親または子供がローンを組みます。
しかし、お金を融資する金融機関からすると、売主も買主も家族という括りに変わりはなく、家族や親族ぐるみで多額の融資を受けることが可能になります。
本来であれば、不動産を購入するために住宅ローンは利用されなくてはなりません。
しかし、家族、親族ぐるみで事業を営んでいる場合、住宅ローンを事業資金や他の目的に利用されることが考えられるため、金融機関は親子相手の融資を嫌がり、結果ローンの借り換えができない場合もあります。審査基準が厳しくなることはデメリットと言えますが、必ずしも審査に通らないというわけではありません。
当サイト任売先生ではパートナー弁護士と共に数々の親族間売買・親子間売買を成立させてきましたので今現在、こういった問題に対し、悩まれている方はお気軽に当サイトまでお問い合わせください。スピーディーに的確な解決策をご提示いたします。

銀行から親子間売買は本当に取引実態があるか不明で警戒される

親子間売買・親族間売買は銀行から警戒

金融機関(銀行)は、親子間売買・親族間売買において買主側にお金を貸し出すため、買主側のローンの返済状況について把握することができても、親子間の賃料の支払い状況まで把握することはできません。
賃料の支払いに関しては当事者同士のやり取りになるため、多少支払いが遅れても見過ごされてしまい、後々になって買主側に金銭的なシワ寄せが及ぶことを危惧する傾向にあります。
金融機関(銀行)側から何かと探られてしまうということは、こういった売買においてどうしても付きまとうデメリット部分です。

住宅購入の名目でお金を借りるが、実は全く違う目的にお金を使われる可能性

本来であれば、住宅ローンは不動産を購入するために利用されなくてはなりません。
しかし、家族ぐるみで事業を営んでいる場合、住宅ローンを事業資金や他の目的に使用される可能性もゼロとは言い切れません。
たとえば、父親が会社を経営していて事業資金が必要だったとします。
銀行は、親子間売買を承諾し子供に多額の融資をします。
しかし、銀行が貸し出したお金は子供から父親に流れ、事業資金の手立てとして利用しようと思えば裏でお金のやり取りを交わすことも可能です。
住宅ローンは、通常の融資よりも低金利でお金を借り入れることができるため、ローンの使い道まで細かく問い詰められることがあるかもしれません。

公正な一般市場の取引価格で売買されない可能性

不動産を売却する場合、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者が住宅ローンを返済できない状況に陥ってしまった場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者としては、住宅ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければならないため、実際に売り出される価格と、ローンの残債に大きな開きがある場合、親子間売買に同意してくれないケースもあります。
もし売却価格を低く設定してしまうと、「これでは、競売も親子間売買(親族間売買)も変わらないじゃないか!」と債権者は思ってしまいます。
そのため、不動産の価格査定に基づき、債権者と事前に売却価格を協議する必要があります。
時間も手間もかかることはデメリットではありますが、なんとかこの局面も乗り越えなくてはなりません。

親子間売買・親族間売買の任意売却価格

保証会社が親族間売買を嫌がり契約してくれない可能性がデメリット

債務者が住宅ローンを滞納してしまった場合、金融機関は保証会社にローンの一括返済を請求することで融資におけるリスクヘッジを図っています。
しかし、親子間売買においては保証会社も積極的に応じてくれないケースが多いというのが実情です。
理由としては、住宅ローンを組む際に、お金を貸し出した金融機関と保証会社の間で「債務保証契約」を結びますが、保証契約の中に“貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない”といった項目があり、親子間売買には融資しない条項が存在するためです。
このように保証会社を立てられない場合、金融機関の単独融資は難しくデメリットと言えるでしょう。

後に自己破産の詐害行為や財産隠蔽などに巻き込まれる可能性もデメリット

元所有者が自宅のローン以外にも多額の借金を抱え自己破産した場合、元所有者が破産申請する前に廉価で住宅を譲り受けたのではないかと、事情聴取を受ける可能性があります。
破産申請を行う直前に、財産隠しのための譲渡や売却行為は破産法により禁止されています。
買主自身は全く関与していなくても、親子間・親族間という親しい間柄、詐害行為に関与したと疑われてしまう可能性もあり、これもまたこの売買においてのデメリット部分ですが、任意売却を成立させるためには気負いすることなく進めなければなりません。

詐害行為は後から裁判所に否認される可能性が高い

詐害行為とは、債権者が適正な債権を回収できなくなることを知りながら、自己で所有する財産を故意に減少させ、債権者が正当な弁済を受けられないようにする行為のことを指します。
たとえば自己破産を見据え、財産を無償もしくは廉価で他人に贈与・譲渡する詐害行為は、破産法により禁止されています。
もし、自己破産の手続きを行う前に親子相手に不動産を売買した場合、ローンの審査が通ったとしても、免責不許可事由として裁判所から自己破産が認められない可能性もあります。

親子間売買・親族間売買でも住宅ローン審査に通るパターン

親子間売買・親族間売買と審査契約厳しい

親子(親族)という身近な関係であるがゆえ、当事者同士の取引が不明瞭と捉えられがちな親族間売買。
しかし、親族間売買でも住宅ローンの審査が通りやすくなる方法やポイントがあるため、ご紹介します。

第三者の不動産業者を媒介して売買契約を締結する

親子間売買・親族間売買の場合、不動産業者を介さず売買契約書の作成や登記名義の変更といった諸手続きをつい怠ってしまう傾向にあるのが実情です。
しかし、買主が銀行から融資を受けるのであれば、不動産業者の仲介は必須となります。
理由としては借入先の金融機関が、不動産業者の仲介による価格査定や、重要事項説明書を融資の審査に用いるためです。
数ある不動産業者の中でも、任意売却の実績のある任売業者に依頼すれば、不動産の査定から債権者との価格交渉、重要事項説明書と売買契約書に問題がないか確認しながら安全に取引を進めることができます。

買主(息子or娘)の年収、勤務先、勤続年数、借入状況などが基準以上である

親子間売買・親族間売買において子供が買主であれば、東証一部などの大手企業に勤務している、額面年収に対するローンの年間返済額の割合が20%以内に収まっているなど、他に借り入れがなく金融機関が定める基準をクリアしていれば、ローンを借り入れることが可能なケースもあります。
このケースでは、買主である子供が賃貸人、売主である親が賃借人となり、賃貸借契約のもと同じ家に住み続けることができます。
何故、金融機関はこのように買主側に一定の基準を設けているのかと言うと、住宅ローンは月々の固定支出であるため、食費や光熱費のように本人の努力で削ることができません。
万が一親からの賃料が未払いになってしまった場合のリスクを考慮し、審査基準が厳しく設けられているという仕組みです。

売買代金を全額借入するのではなく、自己資金の用意がある

現在は、自己資金がゼロでも不動産を取得できる時代です。
しかし、今後金利が上昇し総返済額が増えるのであれば、少しでも多く自己資金を投じられた方が、買主にとっても金融機関にとっても安心ではないでしょうか。
一般的には住宅ローンの20~25%の頭金があれば安心とされていますが、債務不履行のリスク回避のためにも、自己資金の準備があるかないか、住宅ローンの審査の上でも重要な判断材料となります。

市場取引価格(実勢価格)による公正な売買取引である

売買価格の妥当性は重要です。
親子間・親族間という親しい間柄、売却価格を低めに設定したくなる気持ちも分からなくもありません。
しかし債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければならないため、実際に売り出される価格とローンの残債に大きな開きがある場合、親子間売買・親族間売買に同意してくれないケースもあります。
また、市場価格と実際の売却価格に大きな開きがあった場合、差額分については贈与があったと税務署から見なされる可能性があります。
贈与税は買主側に課税されるため、不用意な支出がかさむことで買主側の債務不履行リスクも高まってしまいます。
このような事情で、公正な売買価格であるか債権者は確認する必要があるのです。

価格査定書や不動産鑑定書がある

親子間売買・親族間売買の場合、これまでにもご説明してきた通り、税務署により贈与にあたらないか厳しくチェックされるため、不動産鑑定士や不動産業者の評価を受けることをお勧めします。
不動産鑑定士や不動産業者が作成した価格査定書や不動産鑑定書があれば、客観的データをもとに債権者と中立的な立場で価格交渉を進めることができます。
そのため、親子間売買を行う場合は金融機関よりも先に不動産業者に相談し、価格査定書を作成してもらうことをお勧めします。
当サイト任売先生でも適正な不動産査定書を無料で作成可能になります。必要の際にはお気軽にご連絡ください。

別途、信頼できる保証人をたてることができる(ケースによる)

住宅ローンを受ける場合、多くの金融機関から保証会社の利用を義務づけられることになります。
お金を貸し出した金融機関と保証会社の間で債務保証契約を結びますが、それとは別にお金を借り入れた債務者と保証会社との間で保証委託契約を結びます。
保証委託契約は、債務者がローンを滞納してしまった場合、保証会社が債務者の代わりにローンの全額を金融機関へ返済することを保証するための契約です。
しかし、保証会社が親子間売買・親族間売買での保証委託契約を引き受けられない場合、信頼できる保証人を立てられれば融資が受けられるケースもあります。
保証人は、債権者から支払いを要求された際、先に債務者本人に請求してもらうように頼める権利や、債務者の財産を差し押さえするようにお願いできる権利を持っているため、連帯保証人のように全債務を負う必要はありません。

親子間・親族間の売買代金の使用用途が明確である

法務局で行う所有権の移転登記は、使用用途が明確でなければ受け付けてもらえません。
また、不動産のように高額な財産の名義変更を行う場合、税金の問題は避けて通れません。
不動産売却により収益が得られた場合、譲渡所得税が売主側に課税されます。
しかし収益が得られなかった場合、譲渡所得税は発生せず、所得税の還付を受けることができます。
しかし、不動産の贈与となると話は別で、買主側は贈与税を支払わなければなりません。年間110万円までの贈与は非課税となっていますが、年間110万円を超える場合は贈与税がかかります。
このように、親子間売買・親族間売買では金融機関を始め税務署からも厳しい目を向けられ、売買代金の使用用途が明確でなければ親子間売買・親族間売買が承認されない場合もあります。

原則、融資対象となる住宅に親子同士(売主買主)が同居していないこと

金融機関は原則、同じ住所に住む買主への融資は認めません。
仮に、一緒に暮らしている親または子供がローンの支払いや資金繰りに困っていたとします。
世帯を共にする親子同士、不足しているローンの残債を補い合えれば、わざわざ新しくローンを借り入れる必要はないはずです。
実に単純かもしれませんが、このような経緯により同じ家に同居する親子向けの融資は行っていないというわけです。

親子間売買・親族間売買の流れ

親子間売買・親族間売買である任意売却の流れ

親子間・親族間同士の売買契約から賃貸借契約に至るまで、通常の不動産売買とは異なる流れを具体的に説明します。

親子間売買・親族間売買が完了するまでかかる期間

親子間売買・親族間売買において、全ての手続きが完了するまでにおおよそ2ヶ月はかかります。法務局が平日しか空いていないことや、印鑑証明書・住民票・評価証明書といった公的な書類も平日に取得しなければなりません。個人で金融機関に問い合わせるのではなく、まずは親子間売買・親族間売買の実績のある不動産業者にご相談をされた方がスムーズに手続きを行うことができます。

親族間売買に必要な登記簿謄本とは?

1登記簿謄本を取得

まずは、購入する不動産登記簿謄本を取得します。
不動産登記簿謄本は登記事項証明書とも呼ばれ、安全で円滑な不動産取引を行うため、不動産に関するあらゆる情報を記録したものです。
現在はデータのオンライン化により、建物を調べたい場合は地番と家屋番号、土地を調べたい場合は所在と地番を記入すれば、日本全国最寄りの法務局で取得することができます。
この登記簿謄本は、表題部と権利部に分かれ、表題部は土地と建物それぞれの所在、建物の種類や面積、構造、登記の日付などが記載されています。
権利部は、(甲区)と(乙区)に分かれており、甲区は権利の中でも所有権に関する内容が記載されています。
始めに所有権保存の登記が行われ、次に所有権移転登記が行われます。
乙区は、権利の中でも所有権以外の権利に関する内容が記載されています。
抵当権設定登記や抵当権抹消登記の他、競売物件の場合は、差押登記が行われます。
自分の親や子供の家であったとしても、不動産の権利関係に何かしらの問題がないか事前に確認しておきましょう。
仮に築年数が古い物件では、未登記の場合もあるため、評価証明書等を使って物件の情報を取得する必要があります。
また、リフォームや増築により実際の建物と登記内容が相違する場合も多くあるため、不動産を購入する場合は他の債権者により担保に入れられていないか、登記情報に相違はないかなど事前に確認しておく必要があります。

2不動産の一般市場価格を調査

次に、購入する不動産の市場価値はどのくらいか調べる必要があります。
親子という身近な間柄であるがゆえ、市場価格より低い価格に設定する傾向にあります。
しかし債権者は、ローンの完済に満たない不動産の抵当権を解除し売却しなければならないため、できるだけ高い価格で売却して債権を回収しようと考えます。
また、市場価格より遥かに低い価格で売却すると、売買ではなく贈与であると税務署から指摘される可能性があり、「みなし贈与」として認められると、買主側に贈与税が課せられる恐れがあります。
そのため、所有している不動産の市場価格を知りたい場合は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」に記載されている固定資産税評価額で、建物の価値を調べることができます。
また地価に関しては、国土交通省が配信するWebサイト「土地総合情報システム」で、実際の市場で取引されている実勢価格と、国土交通省が例年3月下旬頃に公示する公示地価を閲覧することも可能です。
ご自身で調べることが難しい場合は、不動産鑑定士に価格査定を依頼する方法もあります。

3不動産の売買契約書の準備 契約と決済

市場価格の見当がついたら、今度は親子間・親族間で売買価格や売買における条件について話し合います。
条件が決まれば、売買契約書を作成していきます。
売買価格と支払い時期、所有権移転登記と引渡し日、諸規定の継承など売主と買主が決めた内容を条項ごとに記載していきますが、法務局や税務署から後々指摘されないよう記載間違いには十分注意し、作成しなければなりません。
また売買契約書は、課税文書に該当するため収入印紙が必要になります。
契約書が1通であれば原本を持つ者が印紙代を負担、2通以上であれば印紙代を互いに折半します。

4法務局の手続きが終了

売買契約書の作成と合わせて必要書類の準備を行います。
買主から売主へ売買代金の決済を済ませた当日に所有権の移転登記を行います。所有権移転登記は個人でも行うことはできますが、書類上のミスは認められません。
そのため、国家資格を有し安全且つ円滑に登記を進めてくれる司法書士に依頼、もしくは司法書士の指定のある不動産仲介業者に依頼することをお勧めします。
また、法務局で所有権移転登記を行う場合は以下の書類が必要になります。

  • 買主側
    住民票、印鑑証明書(3ヶ月以内のものを市区町村役場で取得したもの)、印鑑、身分証明証

  • 売主側
    登記識別契約書または登記済権利証(2004年以降に登記した不動産であれば登記識別契約書、2004年以前に取得した不動産であれば登記済権利証)、印鑑証明書(3ヶ月以内のものを市区町村役場で取得したもの)、印鑑、身分証明証、固定資産評価証明書

親子間売買・親族間売買(任意売却)のまとめと注意点

長々とご説明いたしましたが、親子間売買・親族間売買についてのまとめと注意点について要約させていただきます。

市場取引額での売却でないと債権者は許可しない

親子間売買・親族間売買の不動産鑑定書

親子間売買・親族間売買と注意点と言っても、当事者同士の取り決めだけで取引を進めることはできません。
住宅ローンが残っている不動産には必ず抵当権が設定されています。
不動産を売却する場合、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、お金を貸し出した金融機関が土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥ってしまった場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
このように、抵当権が設定されたままだと買主がローンを組む際、審査が通りにくくなるなどの不利益を被る可能性があるため、債権者はローンの完済に満たない売却であっても抵当権解除に応じなければなりません。
しかし、実際に売り出される価格とローンの残債に大きな開きがある場合、債権回収という観点から親子間売買・親族間売買に同意してくれないケースもあります。
親子、親族という身近な関係であるがゆえ、相手の負担にならないよう市場価格より低い価格に設定する傾向にありますが、債権者との価格交渉は避けては通れない関門です。
そのため親子間売買・親族間売買を検討する場合は、持ち家の市場価格はどのくらいか事前に調査しておいた方が良いでしょう。
当サイト任売先生でも市場価格の査定は無料で対応しております。

現金一括購入なら簡単だが、銀行から融資を受けるのは難しい

親子間売買・親族間売買は銀行融資厳しい

親子間売買・親族間売買で住宅ローンを受けるのは、簡単なことではありません。
親子間売買は、ローンの支払いに行き詰まった親子が買主・売主になって自宅を売買する不動産取引です。
元所有者である売主は、買主である賃貸人と賃貸借契約を結び、引っ越しすることなく同じ家に住み続けることができます。
お金を貸し出した金融機関は、買主側のローンの返済状況について把握することができても、親子間・親族間の賃料の支払い状況まで把握することはできません。
このように賃料の支払いに関しては当事者同士のやり取りになるため、多少支払いが遅れても見過ごされてしまい、後々になって買主側に金銭的なシワ寄せが及んだ結果、金融機関に債務不履行リスクが襲い掛かる可能性も十分あり得ます。
このように、親子間・親族間で適正な取引実態があるかまで金融機関は覗き見ることはできないため、現金一括もしくは自己資金を投じられるだけの金銭的余裕があった方が、金融機関から前向きに応じてもらえる可能性は高いと言えるでしょう。

一般市場価格より安い金額で売買すればみなし贈与の扱いになることも

親子間・親族間で不動産の名義変更を行う場合、売買または贈与といった形で変更手続きを行います。
法務局で行う所有権の移転登記は、使用用途が明確でなければ受け付けてもらえません。
また、不動産のように高額財産の名義変更を行う場合、税金の問題は避けて通れません。
不動産を売却し収益が得られた場合、譲渡所得税が売主側に課せられますが、収益の出ない場合は譲渡所得税は発生せず所得税の還付を受けることが可能です。
しかし不動産の贈与となると話は別で、買主側は贈与税を支払わなければなりません。
売却価格が市場価格より著しく低い価格に設定されている場合、売買の差額分については、低額譲渡による利益を受け取ったと見なされる可能性があります。
このような場合、税務署から「みなし贈与」があったとされ、買主側に税金が課せられることもあります。

親子・親族で住宅に同居している場合の売買は難しい傾向

親子間売買・親族間売買は同居してたら任意売却できない

金融機関は原則同じ住所に住む買主への融資は認めません。
金融機関からすれば、「同じ家に住んでいるなら、親子、親族同士助け合えば良いでしょう」という考えがあるためです。
仮に一緒に暮らしている親または子供がローンの支払いや資金繰りに困っていたとします。
世帯を共にする親子同士、不足しているローンの残債を補い合えれば、わざわざ新しくローンを借り入れる必要はないはずです。
実に単純かもしれませんが、このような経緯により同じ家に同居する親子、親族向けの融資は行っていないというわけです。

ご高齢な親と親子間売買する問題点

高齢な親と親子間売買する場合、注意しなければならない問題が3つほどあります。
1つ目は、買主が親で売主が子供の場合、高齢であるという理由で住宅ローンの審査が通りにくくなるという点です。
2つ目は、買主が子供で売主が親の場合、子供が賃貸人・親が賃借人となり毎月賃料を支払うことになりますが、賃借人である親が先に他界してしまう確率は高いため、子供が親からの賃料を月々のローン返済に充当していた場合においては、債務不履行リスクが高まってしまうという点です。
3つ目は、親が認知症を発症してしまい、成年後見の申し立てをしなければならない状態まで判断能力が低下してしまうリスクがあるという点です。

親が認知症であった場合は不動産売買が困難

親子間売買・親族間売買で親認知症 />
<p>一般的に、「意思能力」がないと認められた人が行った法律行為は、無効となるという判例が広く認められています。<br>もし、自分の親が認知症の診断を受けている場合、不動産売買といった契約行為は無効になってしまいます。<br>この場合は、成年後見の申し立てを行い、本人の代理人として成年後見人を裁判所から選任してもらう必要があり、居住用の不動産を売却する場合は、裁判所の許可を得る必要があります。</p>
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<h3>・親族間売買は銀行に直接相談せず経験ある不動産業者をまず仲介に入れること</h3>
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親子間売買・親族間売買でローン融資を引き受けてくれる金融機関を見つけることは、簡単なことではありません。
親子間売買の場合、売買契約書の作成や登記上の名義変更手続きなど緩みがちになる傾向にあるため、中立的な第三者の介入が前提条件となります。
不動産仲介業者は、常日頃から多数の住宅ローン融資を斡旋しています。
また、ローン審査をクリアするためのポイントについてわかりやすく教えてもらうことも可能です。自己資金の準備がある、親と同居していない、価格査定書や不動産鑑定書があるなど様々な条件をクリアする必要があるため、まずは親子間売買・親族間売買の実績がある不動産業者にご相談していただくことをお勧めします。
当サイト任売先生でもパートナー弁護士と共に有利な条件を引き出しスピーディーに対応可能です。

競売にかけられたら意味がないので売却時に抵当権を抹消してもらわないといけない

住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されていますが、不動産を売却する場合は抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、お金を貸し出した金融機関が土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥ってしまった場合、他の債権者に先立ち弁済を受けられる権利のことです。
親子間売買・親族間売買に際して、債権者は売却後もローンの完済に満たない不動産の抵当権抹消手続きに応じなければなりません。
しかし、債権者からの承諾が得られたからと言って安心してはいけません。抵当権は、売却したからと言って自然消滅するものではないからです。
口頭ベースの承諾は何の抗力もありません。
不動産に抵当権がついたままでは、買主がローンを組む際に審査が通りにくくなるなどの不利益を被ってしまったり、抵当権の実行により買主が所有権を失ってしまうリスクがあるためです。
必要書類を揃え、速やかに抵当権の抹消手続きを完了させましょう。

親子間でも親族間でも返済ルールを書面に残す

親子間売買・親族間売買と任意売却の際は家族でも契約書、書面

親子間売買・親族間売買は、住宅ローンの支払い等に行き詰まった親または子供等の持ち家を親子間・親族間で売買する不動産取引です。元所有者である売主は、買主である賃貸人と賃貸借契約を結び、引っ越しすることなく同じ家に住み続けることができます。
つまり、新しくローンの融資を受けた買主が金融機関に毎月ローンを返済し、元所有者である売主が買主に対し毎月賃料を支払う形になります。
金融機関は、買主側のローンの返済状況について把握することができても、親子間・親族間の賃料の支払い状況まで把握することはできません。
買主に経済的な余裕がなく、元所有者である売主の賃料を充てにしている場合もあります。
万が一、元所有者の賃料の支払いが滞ってしまった場合も想定し、親子間であっても返済ルールや取り決めは売買契約書や賃貸借契約書に明記しておく必要があります。

親子間売買・親族間売買に強い任意売却業者の選び方

このページでは、住宅ローン残債のある不動産を対象とした親子間売買・親族間売買の方法や成約ポイントについてご紹介させていただきました。
ローンが完済していれば、売買または贈与といった方法で親子間の名義変更を行えば良いだけの話かもしれませんが、住宅ローンを完済していない不動産の親子間売買となると債権者の同意を得る必要があります。
また、買主が新たに住宅ローンを組む場合は金融機関の審査をクリアしなければならず、抵当権の抹消手続きから住宅ローン融資と売買契約、所有権の移転登記に至るまで通常の不動産取引より手続きが煩雑化するため、親子間売買の実績のある任意売却専門業者に依頼することをお勧めします。

仲介の不動産業者(任意売却業者)の力量により大きく変わる

親子間売買・親族間売買と任売業者の選び方

親子間売買・親族間売買で重要なことは、信頼できる不動産業者に交渉を依頼することです。
ポイントとしては、金融機関と日頃から付き合いのある任意売却専門業者に依頼すれば、住宅ローン審査をクリアするためのポイントについてもわかりやすく教えてもらうことも可能です。
住宅ローン審査に一度落ちてしまうと、信用情報機関の個人情報に半年間審査履歴が残ってしまい、もう一度審査を受けるためには半年間待たなければなりません。
そのため、債権者との価格交渉から司法書士や弁護士といった外部機関との連携も代行し、親子間売買・親族間売買成約に向けて一連の業務を引き受けるだけの経験や実績を積んだ任意売却専門業者を選びましょう。

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