離婚時の住宅ローン問題を任意売却で解決

離婚し住宅ローンは任意売却で解決

離婚をきっかけに、持ち家を任意売却を検討される相談者様は少なくありません。
マイホームを購入する際、夫婦共同での購入は多いですが、夫婦のどちらかが債務者、もう一方が連帯保証人になるケースがほとんどです。


離婚の機に持ち家を任意売却する夫婦の実態

夫婦2人の収入合算で同一の住宅ローンを組んだ場合は、ローンを完済するまでお互いに責任を果たしていかなくてはなりません。
しかし、離婚後の残債はどちらが支払うか、不動産の所有権はどちらが持つかなど話し合いがまとまらないまま離婚してしまうと、後々トラブルの原因にもなり兼ねません。

任売先生のコメント
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「できるだけ早く住宅ローンの問題から解放されたい」
家を任意売却して、財産分与を済ませ離婚問題を解決したいと、お考えの方に対し、離婚時によくある不動産トラブルや、任意売却(不動産売却)による住宅ローン解決方法について分かりやすくご紹介しております。
今現在、離婚協議中でご自宅を売却しなければならないかお悩みの方は、お気軽に当サイトまでご相談ください。
状況に応じてパートナー弁護士と連携をくみ、法的な手続きから不動産売却までの一連の問題を解決することも可能になります。

離婚の際、住宅ローン名義や財産分与はどうなる?

離婚し住宅ローン名義変更

現代においては、3組に1組のご夫婦が離婚しているデータが実証されているように、離婚は特別なことではありません。
性格の不一致、DV、金銭トラブル、親族問題など、離婚の原因は様々ですが、離婚するにあたって解決しなければならない課題(財産分与・親権・養育費・慰謝料等)は、実にたくさんあります。

日本における離婚の約9割は、協議離婚を占めています。
協議離婚では、夫婦が同意し離婚届を提出すれば、「法的な離婚事由」がなくても成立します。
しかし、財産分与・親権・養育費・慰謝料などの条件について離婚協議書を作成するだけではなく、法的証明力を示すため公正証書に残すなどの対策を怠ると、後々トラブルに巻き込まれる可能性があります。

特に、持ち家の住宅ローンが残っていた場合(残債)の財産分与や、ローンの残債はどちらが支払うか、家の所有権はどちらが持つかなどについて、婚姻中にしっかり話し合わなくてはなりません。
持ち家にローンが残っている場合は、債権者の同意を得なければ解消できない問題(不動産売却に際し抵当権解除等)や、法的な問題も絡んできます。
ここでは、離婚における住宅ローンの問題と重要なポイントについてまとめています。

離婚し住宅ローン残債を心配する

名義変更や連帯保証、財産分与等、養育費などの様々な悩み

ご夫婦の共有財産であるマイホーム。 離婚において住宅ローンが残っていると、一体どのような点で問題なのでしょうか。
離婚時、夫婦間の名義変更は難しい

不動産を購入、取得すると、法務局で所有権保存のために登記を行います。
住宅ローンを1人の名義で借りた場合は「単独名義」となり、夫婦の共同出資でマイホームを購入し、出資した割合に応じた持ち分で登記すれば「共有名義」となります。

しかし離婚となると、財産分与の問題が絡んできます。
原則、住宅ローンの残債があれば不動産は売却(任意売却)することができません。
例えば、離婚後に妻のみが住み続ける場合、実質上の所有者は妻であってもローンの支払い義務が双方にある限り、金融機関(銀行)は双方に支払いを迫ってきます。
もし、夫婦のどちらか一方がローンの支払いを滞らせてしまった場合、債権者(銀行)から抵当権の実行により自宅が競売にかけられ、所有者である妻は自宅を強制的に立ち退かなくてはなりません。

このような事態を避けるため、住宅ローン名義を妻のみの単独名義にする手段もありますが、金融機関は「夫婦2人の収入合算」で審査を通しているため、夫婦2人で支払っていたローンを1人で負担することでの債務不履行リスクを危惧し、認めてくれません。

連帯保証人は離婚後も債務を負う
離婚し住宅ローンの連帯保証人

連帯保証人とは、「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」がない保証人のことです。
内容を噛み砕いて説明すると、自分より先に債務者に返済の請求を主張できない、債務者に返済能力や資産があっても債務者への請求を主張できない、滞納金を分割した金額ではなく滞納金全額を保証しなければならない、といった義務を負っています。

このように債務者と同一の責任を課せられながらも、連帯債務者のようにローンを共有で組んでいるわけではないので、住宅ローンの控除を受けることはできません。
仮に、住宅ローンの主債務者が夫、連帯保証人が妻である場合、離婚後も名義人である夫が自宅に住み続けローンを支払うことになったとします。

しかし、夫による住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者は、籍を外したはずである元妻にローンの一括返済を要求することができます。
返済に応じることができない場合は、連帯保証人が所有する換価可能な財産を、強制執行手続きにより差し押さえされる可能性もあります。

離婚における財産分与の問題
離婚し財産分与問題

財産分与とは、分かりやすくご説明すると、婚姻中に夫婦が築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれに分配する制度のことです。

財産分与の割合は、原則「2分の1ずつ」とされており、財産名義が誰であるかは関係ありません。
夫が高収入、妻が専業主婦という夫婦間での収入格差があっても、“妻の内助の功により、夫が財を成すことができた”という夫婦それぞれの貢献により財産が形成されていると考えられているためです。

財産分与として多く用いられているのは「清算的財産分与」という方法で、婚姻中に夫婦で形成した財産を不動産売却(任意売却)することによって現金化して分け合う方法です。
不動産のように高価な財産は売却費用を差し引き、最終的に残ったお金を夫婦で2分の1ずつに分け合います。

しかし、住宅ローンが残っている不動産の場合(オーバーローン)は、借り入れをした金融機関の抵当権が抹消できない限り売却できません。
仮に売却価格がローンの残債を上回るアンダーローンの場合は、売却代金をローンの返済に充て、それでも残った売却益を夫婦で分け合うことができます。

しかし、売却価格がローンの残債を下回るオーバーローンの場合は、ローンを完済するまで家を売却(任意売却)できないものとされています。
このような場合、夫婦のどちらが住み続けるか、ローンの名義人はどうするか、夫婦間で話し合わなくてはならないことが山積しています。

離婚における養育費の問題
離婚問題、養育費支払い

養育費は、子供を養育しない他方の親が、子供が自立できる年齢までに必要な費用を支払うものとされています。
住宅ローン残債を抱えた夫婦が離婚する際、養育費の代わりに住宅ローンを支払うといった約束を交わすケースがあります。

この場合、妻と子供が今の家に住み続け、住宅ローンの名義人と登記上の名義人は夫のままになります。
つまり、実際住んでいる所有者と、不動産の名義人が異なるという状態になります。
最初こそ支払ってもらえていた住宅ローンも、「自分が住んでいない家のローンを支払い続けるなんて馬鹿らしい…」いう夫の心境の変化により、ローンの支払いが遅れたり、次第に支払われなくなる(滞納)などの可能性もゼロではありません。

また、夫が事業に失敗したり、会社をクビになってしまったなど、経済的余裕がなくなった場合、自身の生活費に加えてローンの支払いは重く圧し掛かります。
万が一支払いが止まってしまった場合、金融機関(銀行)は住宅ローンの一括返済を請求してきますが、返済に応じることができない場合、金融機関の担保である持ち家が、抵当権実行により競売にかけられてしまう恐れもあります。

つまり、養育費の代わりに住宅ローンを支払ってもらう場合、実際の所有者とローンの名義人が異なるため、このようなリスクを持ち併せている点に注意しなければなりません。

離婚の際、住宅ローンの連帯保証人から外れることはできる?

連帯保証人は、住宅ローンを共有で組んでいるわけではないため、毎月のローンの支払いは債務者が行いますが、万が一債務者による住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合(滞納)、債権者である金融機関は、連帯債務者に滞納分の支払いを一括請求することができます。

また、債務者と同等の責任を負うため、ローンの滞納が続きローンを分割で支払う権利を喪失(期限の利益喪失)すると、ローンを一括で返済しなければなりません。
返済に応じることができない場合は、連帯保証人が所有する換価可能な財産を、強制執行手続きにより差し押さえされる可能性もあります。
一般的には、債務者を夫、連帯保証人を妻として立てるケースが殆どですが、このようなリスクを孕む連帯保証人から外れる方法は無いのでしょうか。

別の連帯保証人を立てる

単純に、自分に代わる連帯保証人を立てる方法です。金融機関としては、連帯保証人に相応する収入と財産を所有している人物であれば、代替えの提案を持ちかけられても反対することはないでしょう。
しかし、いくら親しい身内や知人であっても、連帯保証人を快く引き受けてくれる人はいないはずです。

こういった場合、離婚する原因にも寄りますが、例えばパートナーの不貞行為やギャンブルになどの過度な浪費など、法的な離婚事由が原因で離婚に至った場合は、パートナーの親族を説得すれば引き受けてもらえる可能性は高いと言えます。

住宅ローンの借り換え

新たな住宅ローンを借り入れ、現在返済中のローンを一括返済することを「住宅ローンの借り換え」と言います。
当初、夫婦2人の共同出資で借り入れた住宅ローンをパートナーの単独名義でローンに乗り換えることができれば、もう片方の夫婦は連帯保証人になる必要はなくなります。

また、新たにローンを借り入れる際、現在借りているローンよりも低い金利で借り換えができれば、金利差の分だけ、総返済額を減らすこともできます。
住宅ローンの残債やパートナーの収入によっては審査が通らない可能性もゼロではありませんが、その場合は頭金を多く入れるなどの対応を取ると審査が通りやすくなります。

離婚の際、住宅ローンが残っていたら任意売却で返済

離婚時の住宅ローン問題は任意売却で解決

離婚の際、住宅ローンが残っている持ち家は売却できないと諦めていませんか。
住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されているため、不動産売却する際は債権者に同意を得て抵当権を抹消してもらう必要があります。

抵当権が付いたままでも不動産売却することはできますが、元所有者がローンを滞納してしまった場合、物件が競売にかけられ、新しい所有者が強制退去しなければならないなどのリスクがあるため、売却する時点で抵当権を抹消しておく必要があります。

しかし、売却後もローンの完済に満たない持ち家を売却したいと持ちかけても、債権者に承諾してもらえるとは限りません。

そこで登場するのが、「任意売却」という売却手段です。

任意売却は、住宅ローンを滞納し、売却後もローンが残ってしまう不動産を債権者の同意を得て売却する方法です。
市場価格とほぼ同等の価格で売却される可能性が高いため、売却後のローンの残債が少なく抑えられ、金融機関側においても債務不履行のリスクを回避・軽減できるといった、債務者・債権者双方にとってメリットのある不動産の売却方法です。

共有名義でローンの借り入れをしている場合は、任意売却後の残債を夫婦の持ち分に応じて無理のない範囲で返済していくことも可能です。

任意売却するタイミングは離婚前が良い

離婚時の任意売却タイミング

財産分与は、夫婦にとってプラスになるものばかりではありません。
住宅ローンが残っている不動産も財産分与の対象になります。
しかし、任意売却という救済措置を使えば、売却後もローンが残ってしまう不動産を債権者の同意を得て売却することが可能です。
任意売却は、離婚前に行うことで離婚後の金銭トラブルを未然に回避することができます。

夫婦が離れ離れになる前に、話し合いの場が持てる

離婚後は、戸籍上はもちろん、物理的にもお互い距離を置くことになるため、話し合いの場を設けられず疎遠になってしまいます。
離婚後に財産分与を請求することは可能ですが、離婚届が受理されてから2年以内という制限があります。
住宅ローンを共有名義で組んでいる場合、夫婦のどちらか一方が反対している限り任意売却を行うことができないため、離婚前に夫婦で話し合うことをお勧めします。

住宅ローンの残債や返済額を見直せる

離婚後は、新生活を送るための経費を具体的に割り出す必要があります。
任意売却を行うと、売却後に残ったローンは個人の経済状況を考慮し、無理のない範囲で分割返済することが可能です。
また、債権者や買主の善意により売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる可能性もあるため、離婚前に任意売却を行うと、無駄な支出を減らすことができます。

名義変更できる可能性がある

離婚後、養育費や慰謝料の代わりにローンを支払ってもらう場合、夫が家を出て行き、妻と子供が同じ家に住み続けるケースはよくあります。
このケースにおいて、実質的な所有者は妻と子供ですが、ローン名義は夫のままであるため、もし夫の支払いが滞ってしまえば、債権者は債権回収のため、法的手続きに踏み切り、担保である自宅が差し押さえられ妻と子供は自宅を立ち退かなければなりません。
もし、離婚前に任意売却を行いローンの残債を圧縮することができれば、夫婦間で収入格差があったとしても、夫から妻に名義変更を行うなどの手続きが可能になり、所有者とローン名義人が異なるが故の滞納リスクを未然に防ぐことができます。

離婚後に住宅ローンリスクが高くなる

離婚時の住宅ローンリスク

近年、離婚が原因で住宅ローンの返済が困難になり滞納するケースが増え続けています。
具体的には、共働き夫婦が共有名義で家のローンを組んでいたが、離婚を機に単独名義に切り替えたため、1人で支払わなければならない返済の負担額が増え、支払いが苦しくなるパターンや、財産分与で妻と子供に所有権を与え、夫が返済を続けるというケースにおいても、日常生活のための支出に加えローンの支払いは重く圧し掛かり、返済が滞るといったパターンです。

離婚前に持ち家を不動産売却(任意売却)し、綺麗さっぱり清算できれば良いのですが、住宅ローンを抱えていると債権者の同意が得られないと売却できないため、夫婦のどちらかが住み続け、どちらかの支出が二重に圧し掛かった結果、支払いが滞り自己破産を選択せざるを得ない状況まで事態が悪化する可能性もあります。

離婚時の任意売却の流れ

1住宅ローンを滞納(約3~6ヵ月)

離婚時に任意売却をしたいと言っても、すぐに申請できるわけではなく一定のローンの滞納期間を要します。ローンの滞納が3~6ヵ月程度続くと、住宅ローンを分割で支払う権利が失われたことを意味する「期限の利益喪失通知」が金融機関から届き、債務者は残ったローンを一括で返済しなければなりません。

この期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、競売手続きが開始し「競売の期間入札通知書」が届くまでの期間であれば、離婚時でも任意売却を申請することができます。

2離婚の際に任意売却専門業者に依頼

まずは、任意売却専門業者に依頼し「専任媒介契約」を結びます。
専任媒介契約で業務を委託された1社の仲介業者は、他社により売買契約を成約される恐れがないため、不動産のポータルサイトや広告に物件情報を掲載するなどし、積極的な販売活動を行うことができます。

任意売却専門業者は、債権者との不動産売却価格協議の他、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、離婚時に発生する様々な問題解決に向けたアプローチを主業とした不動産仲介業者です。

任意売却における諸経費用は、売却代金から捻出しているため自己負担は実質0円(無料)です。
3価格査定してもらい債権者の同意を得る

離婚の際、任意売却を進めていくにあたり、債権者のとの不動産売却価格協議は必須です。
債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却に同意してもらえないケースもあります。
そのため信憑性の高い情報源を基に適正な不動産価格査定を行い、任意売却を行っても問題はないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。

4販売活動の開始と不動産売買契約

専任媒介契約を結んだ任売業者は、専任媒介契約を締結した日から7日以内に仲介依頼を受けた物件情報を、指定流通機構レインズに登録することが義務付けられています。
その他、多様な媒体を通じ物件情報を掲載し、不動産を販売してくれる業者を見つけ購入希望者を募り、債権者が希望する価格帯で不動産が売却できるよう販売活動を行います。
購入希望者が見つかれば、売主、購入希望者、抵当権者である債権者と共に売却価格、契約内容を協議します。
三者の合意が得られれば、いよいよ不動産の売買契約を締結します。

5引っ越しと売買代金の決済

離婚の際の任意売却でも、引っ越し時期は買主と相談しながら柔軟に決められるだけではなく、債権者もしくは買主から10万円~30万円程度の引っ越し費用を負担してもらえる可能性もあります。
任意売却では、市場価格により近い価格で不動産を売却することができるため、債権者側にとっては債務不履行リスクを回避できるだけではなく、より多くの債権回収が可能になります。
また、買主側にとっては、通常より安い価格で物件が購入できるといったメリットがあります。
このような理由で、不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる、もしくは別途負担してもらえるといった仕組みです。
ご夫婦の引っ越しが完了し、買主側の資金準備のための猶予期間約1ヵ月

6離婚後の生活

離婚後は、当面の生活費も合わせて資金繰りを考える必要があります。
また、任意売却後に残ったローンに関しては、債権者と協議の上、相談者様の現在の収入や生活状況を考慮の上、無理のない範囲で分割返済することが可能です。
これは補足ですが、売却価格がローンの残債を上回るアンダーローンの場合、リースバックという方法で同じ家に住み続けることも可能です。
子供の学校のことを考え引っ越しができない場合、自宅をリースバック業者に買い取ってもらい、リースバック業者と賃貸契約を結ぶことで、毎月賃料を支払い同じ家に住み続けることもできます。
これは妻と子供が自宅の所有者となる場合に利用されることがあります。

離婚で家を任意売却する時の注意点

離婚時の住宅ローン注意すること

上述してきたとおり、離婚時、任意売却という救済措置を使えば、住宅ローンの完済に満たない持ち家を売却することが可能です。 しかし、任意売却をする上で知っておいて欲しい注意点がいくつかあるためご紹介いたします。

持ち家の市場価格と住宅ローンの残債を把握する

売却価格とローン残債の開きが大きい場合、債権者から任意売却を認めてもらえない可能性があります。
また、持ち家を手放さずリースバックという手段を使って夫婦のどちらか一方が同じ家に住み続ける場合、アンダーローンと言って売却価格がローンの残債を上回ることが前提条件とされるため、持ち家の市場価格とローンの残債は、事前に把握しておく必要があります。

連帯債務者、連帯保証人の承諾を得る必要がある
夫婦で住宅ローンを組む場合、夫が主債務者、妻が連帯債務者または連帯保証人となるケースが多いと思います。 どちらも、同一の債務を負っていることに変わりはないため、離婚の際、任意売却を行う場合は、連帯債務者や連帯保証人に事前に確認し承諾を得る必要があります。
任意売却の場合、信用情報機関に登録される

信用情報とは、クレジットやローンの契約を申し込む際に必要な信用取引に関する契約内容、返済状況、利用残高など個人の「信用力」を客観的に示した情報を指します。
任意売却を申請できるのは、住宅ローンを分割で支払う権利が失われたことを意味する「期限の利益喪失通知」が届く滞納3〜6ヶ月が過ぎてからになるため、住宅ローンを3ヵ月以上滞納すると自動的に信用情報機関に登録されてしまいます。
そのため金融機関からの借入が約7年間出来なくなる恐れがあります。

離婚する際の、任売業者の選び方と依頼方法

離婚問題時の任売業者の選び方

離婚後に住宅ローン滞納リスクが高くなるというのは事実で、近年は離婚が原因で住宅ローンの返済が難しくなるというケースが増加傾向にあります。
また、住宅ローンのある不動産の財産分与をどうすれば良いかという問い合わせも後を絶ちません。
離婚する際の任売業者の選び方としては、法律的な問題も絡んでくるため、民法や戸籍法に詳しい任意売却専門業者もしくは外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼度は高いです。
しかし、任意売却の手続きや流れはどのケースにおいても変わりはありません。

任意売却における実績があるか

任意売却は、売主の判断で販売活動が開始できるわけではなく、必ず債権者の同意が必要です。
不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。

債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。

そのため、債権者との価格協議は必須になります(任売業者が行います)。
ただし、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。
あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。

このように不動産取引に関する知識はもちろん、価格査定書の作成から債権者との価格協議、不動産の販売活動、買主との売買契約、引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の業務を担うため、任意売却における幅広い知識と実務経験、相談者様の今後の人生をも背負っているため、一貫して根気のいる業種であると言えます。

そのため、必ずしも大手で知名度の高い不動産業者に依頼することが有利とは限りません。
あくまで、任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認する必要があります。

弁護士や司法書士との連携は充実しているか
離婚時に任意売却業者と弁護士との連携

任意売却は、一般の不動産業者が取り扱っている宅地建物取引業法・都市計画法に加え、民法に関する知識についても精通している必要があります。
また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。

そのため、外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼は高いです。
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対応はスピーディー且つ的確か

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。
任意売却は競売を回避するための救済措置の1つですが、時間的な制約があります。
競売手続きが開始する前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。

たとえ、債権者が任意売却の申請に応じてくれたとしても、販売活動を行うための十分な時間が確保できなければ、希望の価格帯で物件を購入してくれる買主を見つけ出すのは難しくなり、買い手が見つからない場合は最悪競売にもなり兼ねません。

これは債務者に限った話ではなく、任売業者においても同様です。
任意売却における一連の業務を委託したにも関わらず、相談員の対応が不誠実、問い合わせに対するレスポンスが遅い、質問に対する受け答えが曖昧且つ不手際さが感じられる、必要最低限のやり取りしか交わそうとしない、任意売却における具体的な手順や流れについて的確な説明がないなどの対応が見受けられる場合は、注意が必要です。

会社情報は明確か

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任売先生村上
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