住宅ローン滞納の際の債務整理と任意売却

債務整理と任意売却

債務整理とは、個人が抱える借金を整理するための手続きです。
法律の専門家である弁護士や司法書士に、貸金業者との和解交渉を代行してもらうことで、借金を減額したり帳消しにすることができます。
具体的には、将来分の利息を無くす、返済期間の見直しや返済額の負担を軽減し、債務者の経済的な立て直しを図る目的があります。
このように債務整理は、借金全般に対し手続きが有効です。

住宅ローン滞納時に有効な債務整理

任売先生のコメント

自営の会社が倒産、勤務先の経営不振による減給、リストラ、離婚など、借金の支払いに行き詰まる原因は人それぞれですが、「できるだけ早くこの問題を解決したい」「早く楽になって元の生活に戻りたい」という方に、当サイトでは、住宅ローンの滞納を含め、債務整理における基本的な情報と、任意売却による解決方法について紹介しております。

債務整理と任意売却は同時手続きが可能

債務整理と任意売却の同時手続き

債務整理とは、個人が抱える借金を整理するための手続きです。弁護士や司法書士が代理人となり、貸金業者と和解交渉してもらうことで、借金を減額したり帳消しにすることができます。
具体的には、将来分の利息を無くし、返済期間や月々の返済額の見直しを行うことで、債務者の負担を軽減し、経済的な立て直しを図る目的があります。
このように債務整理は、借金全般に対し手続きが有効となります。
一方、任意売却とは、住宅ローンを滞納し売却後もローンが残ってしまう不動産を、金融機関の同意を得て一般市場で売却する不動産取引です。
競売では、相場価格の5~7割低い価格で取り引きされるのに対し、任意売却では市場価格とほぼ同等の価格で売却することができます。
そのため、売却後のローンの残債が抑えられ、債権者側においても債務不履行のリスクを回避・軽減できるといった、債務者・債権者双方にとってメリットのある不動産の売却方法です。
債務整理も任意売却も、個人が抱える債務を少なくしたり、整理する意味では、似た性質を持ち合わせています。
貸金業者からの借入金に加え、住宅ローンを滞納している場合、債務整理と任意売却を同時に行うことで、双方の性質や利点を活かし、賢く生活の立て直しを図ることができます。

債務整理と引き直し計算

債務整理と引き直し計算

債務整理を行う場合、正確な債務額を知ることは重要です。
貸金業者からお金を借り入れると、利息を上乗せした額で返済しなければなりません。
金利に関する法律には、「利息上限法」と「出資法」があります。利息上限法の上限金利は、借入金が10万円未満であれば年利20%、10万円~100万円未満であれば年利18%、100万円以上であれば年利15%であると定められ、15~20%の範囲であれば金銭の貸付けを認め、これらの制限を超える貸付けは無効とされますが、罰則の規定は定められていません。
一方で、出資法の上限金利は20%と定められており、上限を超える貸付けを行った場合、5年以下の懲役または1,000万円以下の罰金に処せられます。
このように、利息上限法と出資法の上限金利は最高20%に統一されています。
しかし以前までは、出資法の上限金利は29.2%まで認められていました。
利息上限法で認められている上限金利と10%以上も金利の開きが認められていたのです。利息上限法に反する金利での貸付けを行っても、出資法による行政処分を受けないため、白か黒が判断できない「グレーゾーン金利」と呼ばれています。
出資法の上限金利の引き下げによりグレーゾーン金利は撤廃しましたが、グレーゾーン金利を利用した貸金業者の取引事例は多く報告されています。
このような経緯から、債務整理においては必ず引き直し計算を行う必要があります。引き直し計算とは、「貸金業者との借入や返済が記録されている取引履歴」と「利息制限法で定められた上限金利15~20%で返済を行った場合」を比較した際に、いくら過払い金が発生しているかを調べる計算です。引き直し計算については、個人の借り入れ状況や借入期間によって複雑になるため、引き直し計算ソフトを利用したり、弁護士などの専門家に依頼すると良いでしょう。計算式の具体例については、以下をご参照ください。

取引事例:消費者金融から50万円を年利29.2%で借り入れ、1ヵ月に3万円返済した場合

  1. 貸金業者から借り入れした年利で1ヵ月分(30日)の利息と返済分の元金を求める。

    利息=利用残高×年利÷365×利用日数に当てはめて計算します。
    50万円×0.292÷365×30=12,000円、つまり1ヵ月分の利息は12,000円。
    1ヵ月の返済額30,000円から1ヵ月分の利息12,000円を差し引き、18,000円のみが元金の返済に充てられます。

  2. 利息制限法に基づいた上限金利で1ヵ月(30日)の利息と返済分の元金を求める。

    利息上限法では、10万円~100万円未満の貸付け年利は18%と定められています。
    50万円×0.18÷365×30=7,300円、つまり1ヵ月分の利息は7,300円。
    1ヵ月の返済額30,000円から1ヵ月分の利息7,300円を差し引き、22,700円が元金の返済に充てられます。

  3. 1ヵ月あたりの過払い金を求める

    上記1,2で割り出した利息の差額が過払い金になります。
    12,000円-7,300円=4,700円、よって1ヵ月あたり4700円の過払い金が発生していたことになります。

  4. 現時点での正確な残債務を知る。

    利用制限法に基づく上限金利で利息を求めると、1ヵ月に支払った30,000円のうち、利息分7,300円を除いた22,700円が元金の返済に充てられます。よって、借り入れ額に返済分の元金を充当すれば、正確な残債務を知ることができます。
    50万円-22,700円=477,300円、つまり30,000円を返済した後の残債務は477,300円となり、翌月以降の利息はこの残債を基に計算することになります。

それぞれの債務整理制度の特徴

債務整理と制度特徴

債務整理には、任意整理、特定調停、個人民事再生、自己破産の4つの手続きがあります。当サイトでは、住宅ローンを滞納したケースにおいて、どのような債務整理が有効であるのか、また債務整理の基本的な内容についてご紹介します。

任意整理の詳細

任意整理は、債務整理の中で最も利用されている方法です。
具体的には、借入開始時にさかのぼり、利息制限法の上限金利15~20%で引き直し計算を行い、3年を目安に減額した借金を分割で返済していく内容の和解交渉を、弁護士や司法書士が代理人となり貸金業者と締結し、実際に返済していく手続きです。
任意整理では、引き直し計算により総返済額を減額することができます。
また、将来分の利息の支払いが無くなり、生活に支障のない範囲で分割回数を増やしたり、月々の返済額を少なくすることも可能です。
デメリットとしては、他の債務整理に比べて減額幅が小さいことや、任意整理を行うことにより信用情報機関に登録されるため、5年間は新たな借り入れができなくなります。

任意整理を行うための条件

  • 毎月安定した収入がある。
  • 原則3年程度で返済できる見込みがある。
  • 今後も継続して借金を返済していく意思がある。

任意整理ではローン返済中の住宅を残して債務整理ができる

借金と言っても、複数の金融機関から借り入れしている場合もあります。
任意整理では、特定の貸金業者を除き借金を整理することも可能です。
そのため、持ち家を残したい場合は整理対象から外し、ローン以外の借金を整理することで、月々の返済額の負担を軽減することが可能になります。

特定調停の詳細

債務整理と特定調停

特定調停とは、既に借金があり将来的に支払いができなく恐れがある場合、簡易裁判所に特定調停手続きの申し立てを行い、裁判官1人と調停委員2人から構成される「調停委員会」に、債務者と債権者の話し合いを仲介してもらい、経済的な立て直しを図ることを目的とした手続きです。
特定調停では任意整理と同様、借入開始時にさかのぼり、利息制限法の上限金利15~20%で引き直し計算を行い、減額された元金をもとに分割で返済できるよう和解案を提示します。任意整理では、弁護士や司法書士が和解交渉を行いますが、特定調停の場合は裁判所が仲介を行います。
このように特定調停では、弁護士に依頼する必要がないため、人権費用などのコストが抑えられます。
一方で、特定調停を行うデメリットとしては、必ずしも債権者が応じてくれる保証はなく、合意に至らないケースもあります。
また、裁判所への申立書や調停に必要な書類はご自身で作成しなければなりません。
双方の合意がまとまれば、調停調書が作成されますが、調停調書は判決と同じ効力を持つため、支払い計画を怠たると強制執行となる場合もあります。
また、信用情報機関に登録されるため、5年間は新たな借り入れができなくなります。

特定調停を行うための条件

  • 毎月安定した収入がある。
  • 原則3年で返済できる見込みがある。
  • 今後も継続して借金を返済していく意思がある。
  • 裁判所が開いている平日昼間に足が運べる人に限られる。

特定調停ではローン返済中の住宅を残して債務整理ができる

特定調停では、裁判所に仲介してもらいながら債権者と話し合い、借金を減額することが可能ですが、任意整理と同様に、特定の貸金業者を除いて借金を整理することができます。そのため持ち家を残したい場合は、整理対象から外してもらう必要がありますが、ローン以外の借金を整理することで、月々の返済額の負担を軽減することが可能になります。

個人民事再生の詳細

債務整理と民事再生

個人民事再生とは、民事再生法で定められた借金の救済制度です。
持ち家など残したい財産を所有したまま、大幅に減額された借金の一部を原則3年間で完済できれば、再生計画の対象となった残りの借金を全額免除してもらうことが可能です。
個人民事再生は、処分されたくない不動産などの高価な財産を所有する場合や、自己破産すると一定の資格の職業に就くことができなくなる資格制限を避けたい場合に有効な手続きです。
自己破産のように借金の全額が免責になるわけではありませんが、残したい財産を維持することができます。
個人民事再生の手続きには、「小規模個人再生」、「給与所得者等再生」の2種類がありますが、返済額の基準としては、「最低弁済額」と言って最低返済しなければならない基準額と、「清算価値」と言って現在保有している財産を換価した場合の総額のいずれかの方法で返済する必要があります。
もし、清算価値が最低弁済額を上回る場合は、清算価値の総額分を支払わなければなりません。
これを、清算価値保証と言います。尚、最低弁済額では、借金額が100万円以下の場合は減額の対象になりません。借金額が100万円~500万円以下の場合は100万円まで減額、借金額が500万円~1,500万円以下の場合は債務額の5分の1まで減額することが可能です。

小規模個人再生とは

小規模個人再生とは、住宅ローン以外の借金の総額が5,000万円以下であり、個人事業主など定期的な収入の見込みがない方を対象とした再生手続きです。ただし、債権者の同意が必要で過半数以上の反対がなければ手続きを行うことができます。返済額の基準としては、1.借金額に応じた最低弁済額(最低返済しなければならない基準額)2.清算価格(現在保有している財産を換価した場合の総額)、いずれかのうち多い方の金額を返済する必要があります。

給与所得者等再生とは

債務整理と給与所得者等再生

給与所得等再生とは、小規模個人再生を利用できる人のうち、サラリーマンなど変動幅の少ない安定した収入のある人が利用できる再生手続きです。
債権者の同意はいりませんが、過去7年以内に破産法に基づく免責決定を受けている場合は、申請することができません。
返済額の基準としては、1.借金額に応じた最低弁済額(最低返済しなければならない基準額)2.清算価格(現在保有している財産を換価した場合の総額)、3.可処分所得の2年分(額面給与から税金や社会保険料などを差し引いた手取り収入の2年分)の3つのうち、いずれか多い方の金額を返済する必要があります。

個人民事再生で、住宅ローンが残っている自宅を残すためには一定の条件がある

個人民事再生では、残したい財産を所有したまま、大幅に減額された借金の一部を原則3年間で完済できれば、再生計画の対象となった残りの借金を全額免除してもらうことが可能です。
しかし、担保権が設定されていない財産に限られます。
当然の如く、住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されています。抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や不動産を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥ってしまった場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
もし、ローンの返済が滞ってしまった場合、抵当権者は、個人民事再生においても権利を行使できるとされています。
だからと言って、ローン付きの持ち家を残せる可能性はゼロではなく、再生計画の中に住宅ローンに関する特別条項を設け、「住宅資金特別条項」の要件を満たす場合であれば、住宅ローンの減額は行わず、住宅ローン以外の大幅に減額された借金を3年間で完済できれば、持ち家を残すことが認められています。

住宅資金特別条項の要件

  1. 債務者が個人であること
  2. 債務者が居住する建物の床面積について、2分の1以上が居住用であること
  3. 生活の本拠であること
  4. 住宅購入や改良のためのローンの貸し付けであること
  5. 住宅ローンが分割払いであること
  6. 住宅にローンの借入先以外の抵当権が設定されていないこと
  7. 抵当権が土地のみでなく建物にも設定されていること
  8. 住宅ローンの支払いが保証会社によって代位弁済され、6ヶ月が経過していないこと

自己破産の詳細

債務整理と自己破産

自己破産とは、全ての借金を免除してもらうための手続きです。自己破産には、「破産手続き」と「免責手続き」の2つの手続きがあります。
破産手続きでは、一時的に財産が差し押さえられ、換価可能な財産は現金化し、各債権者に配当されます。
免責手続きでは、破産手続き後に残ってしまった借金の支払いを免除し、破産者の経済的な立て直しを促します。
自己破産の手続きには、1.同時廃止と、2.管財事件の2種類があります。

同時廃止とは

同時廃止とは、総額20万円以上の財産がない場合に行われる破産手続きで、財産の差し押さえや没収はないため、実質上免責手続きのみとなります。
通常であれば、自己破産の手続きを行う場合、予納金と言って裁判に必要な手数料を納付する必要がありますが、同時廃止では1~2万円と少額で手続きを行うことができます。

管財事件とは

債務整理と管財事件

管財事件とは、総額20万円以上の財産を所有する場合に行われる破産手続きで、車や持ち家、宝飾品など20万円を超える財産は全て差し押さえの対象となり、「破産管財人」が裁判所から任命されます。
この破産管財人は、破産者の財産を差し押さえ、換価可能な財産を売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。
破産者が住宅ローンの残っている自宅を所有している場合は、「管財事件」により自己破産の手続きを進めることになります。
破産管財人により自宅が差し押さえられると、裁判所の権限で競売にかけられ、売却代金は各債権者に配当されます。
破産手続き後に残ってしまった借金は、免責手続きによって帳消しにできますが、持ち家のように大きな財産も丸ごと手放さなければなりません。

自己破産を行うための条件

  • 借金の支払いが不能状態であること
  • 借金をした経緯が正当であり免責不許可事由に当てはまらない(免責不許可事由の詳細につきましては、当サイト自己破産のページをご参照下さい。)

任意売却を推奨する理由

債務整理と任意売却をお勧め推奨

債務整理は、借金全般の減額・免除を行う手続きですが、任意売却は、住宅ローンが残っている不動産を債権者の同意を得て一般市場で売却し、売却代金を債権の回収に充てる手続きです。
もし、住宅ローンを継続して支払うだけの経済的余裕があるのであれば、個人民事再生により持ち家を残す方法があります。
しかし、ローンを支払い続ける余裕がなく既に借金を滞納している段階であれば、自己破産により借金を全額免除してもらうことも可能です。
もし、自己破産を行う場合は任意売却と併せて行うことをお勧めします。
任意売却を併せて行うと、債権者もしくは買主から引っ越し費用を負担してもらえる可能性があります。
また、破産申請前に任意売却を行い、ローンが完済できた場合においては、ローン以外の借入金の大きさにもよりますが、自己破産せずに済むケースもあります。
任意売却は、不動産業者を介した一般市場での不動産取引であるため、ローンをどのくらい減らせるかは未知数ですが、売却にかかる手数料は売却代金から捻出してもらえるため、手持ち資金がなくても心配は要りません。

債務整理する際の、任売業者の選び方と依頼方法

任意売却を行うためには、まず「任意売却専門業者」に依頼する必要があります。
一般の不動産業者と任意売却専門業者の大きな違いは、抵当権付きの不動産売買における一連の知識や実績があるかどうかの違いです。
任意売却専門業者の場合、不動産仲介業務に加え、債権者との売却価格協議や自己破産などの債務整理が絡む場合、離婚や遺産相続、連帯保証人を外れるための方法など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。
ここでは、任売業者に依頼する際、特に確認してほしいポイントについてまとめています。

任意売却における実績があるか
債務整理と任意業者と弁護士と連携実績

任意売却は、売主の判断で販売活動が開始できるわけではなく、必ず債権者の同意が必要です。
不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。
そのため、債権者との価格協議は必須になります。
ただし、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。
あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。
このように不動産取引に関する知識はもちろん、価格査定書の作成から債権者との価格協議、不動産の販売活動、買主との売買契約、引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の業務を担うため、任意売却における幅広い知識と経験、ご相談者様の今後の人生をも背負っているため、一貫して根気のいる業種であると言えます。
そのため、必ずしも大手で知名度の高い不動産業者に依頼することが有利とは限りません。
あくまで、任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認する必要があります。

弁護士や司法書士との連携は充実しているか

任意売却は、一般の不動産業者が取り扱っている宅地建物取引業法・都市計画法に加え、民法に関する知識についても精通している必要があります。
また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。そのため、外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼は高いです。

対応はスピーディー且つ的確か
債務整理と任売業者

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。任意売却は競売を回避するための救済措置の1つですが、時間的な制約があります。競売手続きが開始する前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。
たとえ、債権者が任意売却の申請に応じてくれたとしても、販売活動を行うための十分な時間が確保できなければ、希望の価格帯で物件を購入してくれる買主を見つけ出すのは難しくなり、買い手が見つからない場合は最悪競売にもなり兼ねません。
これは債務者に限った話ではなく、任売業者においても同様です。任意売却における一連の業務を委託したにも関わらず、相談員の対応が不誠実、問い合わせに対するレスポンスが遅い、質問に対する受け答えが曖昧且つ不手際さが感じられる、必要最低限のやり取りしか交わそうとしない、任意売却における具体的な手順や流れについて的確な説明がないなどの対応が見受けられる場合は、注意が必要です。

会社情報は明確か

今では自社でホームページを持っている会社が多く、ホームページで簡単に会社情報を調べることができます。
任意売却専門業者は不動産取引業の一種であるため、各都道府県知事または国土交通省大臣による免許の交付を受けている業者を選びましょう。
その他の情報として、会社の所在地、代表者、相談員の顔写真やプロフィール、任意売却における実績など、「この人なら全てを託しても大丈夫!」と思える人柄か、会社情報と合わせて見極めていく必要があります。

任売先生 無料相談窓口 全国対応
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任意売却という解決策があります。

任意売却とは、金融機関や債権者へ交渉することで競売を回避し、競売よりも高く不動産を売却できる方法です。当サイトでは、事務的ではなく、人情味ある弁護士との連携を組み、あなたの借金を0円または大幅に減額させます。

他業者と違い様々な問題にも対応可能です

離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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