認知症等の住宅ローン滞納問題・成年後見と任意売却

成年後見と任意売却

住宅ローンの名義人が、認知症などにより判断能力が低下していると認められると、売買契約などの法的行為は無効に扱われる場合があります。
もし、住宅ローンを滞納してしまい、本人や家族が不動産の任意売却を希望しているにも関わらず、売却行為自体が認められないとなると、競売により自宅を引き払わなくてはなりません。
このようなケースでは、成年後見制度を利用することをお勧めしています。

住宅ローン滞納問題と成年後見

任売先生のコメント

成年後見制度は、物事を判断する能力が十分ではない当事者の権利を、法律的な観点から保護・支援するための制度です。成年後見の申し立てにより成年後見人を立てることができれば、不動産の売買契約などの法律行為を代理人として行ってもらうことが可能になります。

認知症で住宅ローンが支払えなくなった

成年後見と認知症で任意売却

近年、認知症患者は年々増加しており、年齢が高くなればなるほど有病率は上がっています。
認知症は、後天的な脳の障害により正常に発達した認知機能が低下し、日常生活や社会生活に支障を来たします。
現代においては、介護問題や、自動車運転や鉄道事故、認知症患者を対象にした悪徳商法が頻発しており、社会問題にもなっています。
もし、自分の配偶者や親が認知症となった場合、定期的な検査や治療のための医療費、介護施設やホームヘルパーの利用などの介護費用が家計を重く圧迫することになります。
また、住宅ローンの名義人が認知症になってしまうと、就労が困難になり収入源が途絶えてしまいます。
このような経緯により、住宅ローンの支払いが滞ってしまい任意売却をされるケースは少なくありません。

判断能力に欠けている場合は不動産を売却できない

判断能力や意思能力がないと認められた者が行ったとされる法律行為は、無効になるという判例が広く認められています。
意思能力の程度については、本人やご家族の判断で決められるものではなく、すでに認知症の診断を受けているなど診断書により証明できる場合や、医師による精神鑑定など総合的に意思能力に欠けていると判断された場合は、不動産売却(任意売却)などといった契約行為ができなくなります。

代理の委任状を作成すれば不動産を売却できる?

成年後見と任意売却、委任状

本人の代理人として、不動産を売却できるケースとできないケースがあります。
本人が病気などで突然入院した場合や、遠方に住んでいるなどのやむを得ない理由で売買契約に立ち会えないことがあった場合、委任状を作成すれば本人から代理権を与えられた範囲で代理行為を行うことができます。
このように、本人の任意に基づき代理権を与えられた人を「任意代理人」と呼びます。
しかし、本人が認知症を発症しているなど判断能力に欠けている場合においては、委任状による不動産の売買契約は無効となります。
この場合、法律の規定で定められた「法定代理人」を立てる必要があります。

成年後見人になれば不動産を売却できる

まず成年後見制度とは、判断能力が十分でない本人を法律的に保護・支援するための制度で、民法に基づく法定後見と、任意後見契約に関する法律に基づく任意後見があります。
このうち法定後見の申し立てを行うと、家庭裁判所の審判により成年後見人、保佐人、補助人のうち、いずれかの法定代理人が選任されます。
3つの法定代理人の中でも、成年後見人は「最も判断能力の低下が著しいと認められた人」の包括的な代理権を有しているため、本人つまり成年被後見人の不動産を売却するなど契約行為を代理で行う権利を有することになります。

成年後見の申し立ては本人・配偶者・4親等以内の親族の他、市区町村長も申請できる

成年後見と任意売却、配偶者・親族申請

成年後見の申し立ては、本人の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。
後見開始の請求権者は、本人、配偶者、4親等内の親族の他、市町村長においても、老人福祉法、知的障害者福祉法、精神保健及び精神障害者福祉に関する法律に基づいて、本人の福祉を図るため特に必要と認められる場合は、申し立てを行うことができます。
また、公益の代表者として検察官、新しい成年後見人の選任を求める場合は、前任の成年後見人が申し立てるケースもあります。

成年後見人に選ばれる人は司法書士や弁護士、親族が多い

成年後見人を選任する場合、本人つまり成年被後見人に一定額以上の預貯金や資産があり、不動産の処分や相続問題など法律の知識が必要であると裁判所が判断した場合、弁護士や司法書士など法律の専門家が成年後見人として選任される傾向にあります。
親族が後見人に選任される場合もありますが、親族が高齢である場合や、遠隔地で暮らしている場合、事務処理能力が低い場合、本人が一定額以上の預貯金や資産を有する場合においては、選任から外される可能性があります。
尚、未成年者、家庭裁判所で免じられた法定代理人、保佐人又は補助人、破産者、被後見人に対して訴訟を起こした者、行方や所在が不明の者に関しては、民法第847条における後見人の欠格事由に該当するため、法定代理人として認められません。

成年後見人を決めるのは裁判所

成年後見と裁判所の判断

成年後見人の選任は、本人の住所地の管轄である家庭裁判所の職権により行われます。
成年後見の申し立ては本人や親族によって行われますが、本人の判断能力は、裁判所の調査や、医師による精神鑑定、診断書、親族の情報に基づき総合的に判断されます。
そのため、必ずしも候補者ではなく、弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職に就いている人が選任されることもあります。審判の結果に不服がある場合は、審判書が届いてから2週間以内に、管轄の家庭裁判所に対し不服申立てを行うことができます。
2週間以内に不服申し立てがなされなかった場合は、法的な効力が確定します。

成年後見人は不動産を売る人でなく、本人の財産を守る人

成年後見人は、成年被後見人について包括的な代理権と取消権、財産管理権、療養看護義務を有しています。成年後見人になったからと言って、成年後見人の独断で不動産を売却するような行為があってはならず、本人の利益のために本人の財産を適切に管理・維持しなければいけません。
本人に代わって不動産の売却、賃貸借または抵当権抹消手続きなどの法律行為を行う場合は、必ず家庭裁判所の許可を得る必要があります。

成年後見人が不動産を売却するには正当理由が必要

成年後見と任意売却、正当な事由

非居住用の不動産については、成年後見人の判断で不動産を処分することができます。
しかし、居住用の不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
本人が住む自宅を売却するということは、生活の場が失われることを意味するため、正当な理由がなければ認めてもらえません。
たとえば、子供夫婦の家で同居することになった場合や、介護施設に入居するための資金作りがしたいなど、具体的な理由が挙げられれば売却を認めてもらえるかもしれません。

裁判所の許可なく売却しても無効になる

成年後見制度において、家庭裁判所の許可が必要な処分行為としては、売却、賃貸、賃貸借の解除または抵当権の設定の他、不動産の贈与や取り壊しなどが含まれています。
そのため、非居住用の不動産を除き、家庭裁判所の許可を得ないまま居住用の不動産を売却してしまった場合は、契約が無効になってしまいます。
成年被後見人が入院中で自宅を空けている場合も、退院後に戻る予定のある住居においても同様です。

不動産を売却したお金は親族が貰える?

成年後見と家売却費用

不動産を売却して得らえた収益に関しては、不動産の所有名義が本人である以上、たとえ親族であっても原則渡せないことになっています。
その他、親族への貸付、贈与、使い込みも、本人の財産を減少させる行為にあたるため、原則認められません。
しかし扶養としての生活費に関しては、本人のみならず、配偶者や未成年の子に対して支出することは可能です。
また、出産祝いや入学祝いなど常識の範囲内での支出においても問題はありません。
ただし、収入及び支出については、成年後見人が現金出納帳を作成するとともに、領収書を保管しておく必要があります。

住宅ローン滞納は任意売却する際の正当な理由?

任意売却とは、例えば認知症などによって住宅ローンを滞納してしまい、売却後もローンが残ってしまう不動産を、債権者の同意を得て一般市場で売却する不動産取引です。
任意売却ではローンを抱えながらも、市場価格とほぼ同等の価格で売却することが可能なため、売却後のローンの残債を少なく抑えることができ、競売を免れるための救済措置としても利用されています。
通常、住宅ローンの滞納が続くと、ローンを分割で返済する権利を喪失したことを意味する「期限の利益喪失通知」が金融機関から届きます。
期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、「競売の期間入札通知書」が届くまでの12ヵ月目までの間に任意売却を申請しなければ、債権者により競売の申し立てが行われ自宅を手放さなければなりません。
しかし、ローンの滞納に至った経緯や本人の資産状況によっては、任意売却を行う正当な理由か、家庭裁判所が判断し兼ねてしまうケースもあります。一体、どのようなケースなのでしょうか。

住宅ローン滞納の際でも任意売却が認められないケース

成年後見、住宅ローン滞納と任意売却

成年被後見人が、認知症などにより判断能力が低下してしまった結果、支払い行為自体を忘却してしまい、数ヶ月に渡りローンを滞納してしまったケースも考えられます。
本来であれば、任意売却は、経済的な事情でローンを滞納してしまった債務者の救済措置として利用されるため、単に「支払い忘れ」という理由だけでは、売却が認めてもらえない可能性もあります。
成年後見人は、本人の通帳や不動産の関係書類を譲り受けるなど、財産の引継ぎを行っているため、本人の財産状況を把握し、本人の生活に支障がないと判断できれば、ローンの借入先である金融機関に対しローンの一括返済などの対応を取る必要があります。
ローンの一括返済をした場合、抵当権の抹消手続きなどの登記申請を行う必要があるため、ローンの一括支払いが必要な場合も、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

配偶者に支払い能力があったり、本人に十分な預金がある場合は任意売却が認められない

住宅ローンの滞納は、ローンの名義人の問題であるため、配偶者に支払い義務はありません。
しかし、配偶者が連帯保証人になっている場合、同一のローンに対し弁済義務を負うことになるため、配偶者にも返済義務が生じます。
また借金した理由が、夫婦が共同生活を送る上で必要な住宅ローン、食費、光熱費、日用品などを購入した場合の債務に関しては支払い義務が生じます。
このような債務を「日常家事債務」と言います。
また、認知症などの原因により判断能力が低下しローンの支払いを忘れてしまったものの、ローンを一括で返済できるだけの資産や預貯金がある場合に関しては、持ち家の任意売却は認められません。

競売を避け本人の財産を守る目的での任意売却なら裁判所も許可する

成年後見と家競売

経済的事情により住宅ローンの滞納が続くと、ローンを月々分割で返済する権利が奪われ、お金を貸し出した金融機関は残ったローンを一括で返済するよう要求してきます。
しかし、ローンの一括返済に応じることができない場合、金融機関は債権回収のため法的手段に踏み切り、裁判所の権限により大切な住まいが競売にかけられてしまいます。
任意売却は、競売を回避するための救済措置です。
任意売却では、売却後もローンが残ってしまう不動産を市場価格とほぼ同等の価格で売却できる可能性が高いため、売却後の残債を少なく抑えることができます。このように、本人の財産を守ることを目的とした任意売却であると家庭裁判所から認可されれば、本人に代わって成年後見人が任意売却を行うことができます。

裁判所が任意売却を許可する際の審査ポイント

任意売却の申請は、住宅ローンを一定期間滞納している人を対象に行うことができます。
1.経済的に行き詰まりローンを滞納してしまったのか、2.経済的余力はあるが資金調達のため意図的にローンを滞納し任意売却したいのか、3.認知症など判断能力の低下により支払い行為自体を忘却してしまっただけなのか、家庭裁判所としては、任意売却を行うための正当な理由として認めるべきか、これらの情報をもとに審査する必要があります。

不動産をどういった条件でいくらで任意売却するのか

成年後見と任意売却の条件と売買価格

成年後見人が本人の代理となり、不動産を売却する上で重要なことは、「本人の財産を守ることに繋がるかどうか」が強く問われます。
あくまで、本人の財産を守ることが争点で、配偶者や親族の生活を支援する目的で不動産を処分することは認められていません。
また、売却価格の妥当性も重要です。任意売却では、一般売却と同様に不動産売却の依頼を受けた不動産仲介業者が価格査定を行います。
競売が相場価格の5~7割安い価格で取り引きされるのに対し、任意売却では市場価格とほぼ同等の価格で売却できる可能性が高いです。不動産の価格査定はもちろん、実際の売却価格が本人にとって不利な条件ではないか、家庭裁判所が売却許可を下す際の判断材料となります。

売却の目的は第三者から見ても合理的な理由と言えるか

成年後見人を必要とする成年被後見人は、認知症や統合失調症など判断能力の低下があると、裁判所の審理を経て証明されています。
そのため、定期的な検査や治療などの医療費の他、ホームヘルパーの利用や介護施設の入居費用などが必要になる場合、経済的な負担が大きく、家族だけではそれらの費用を工面するのが難しいケースもあります。このように、本人に関連した必要経費であれば、不動産を売却する合理的な理由として裁判所から認めてもらえます。
また、経済的な事情によりローンの支払いが滞り、債権者から競売の申し立てをされてしまった場合においても、過度な財産の減少を防ぐための任意売却であると主張できれば、合理的な理由として認めてもらえるでしょう。

任意売却の手続きに時間がかかるので早めに成年後見制度の申請

成年後見制度の申請と任売手続き

任意売却をしたいと言ってもすぐに申請できるわけではなく、一定のローンの滞納期間を要します。
ローンの滞納が3~6ヵ月程度続くと、住宅ローンを分割で支払う権利が失われたことを意味する「期限の利益喪失通知」が金融機関から届き、債務者は残ったローンを一括で返済しなければなりません。
この期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、競売手続きが開始し「競売の期間入札通知書」が届くまでの期間であれば、任意売却を申請することができます。
また、認知症や精神疾患など判断能力が低下した者が行ったとされる契約行為は無効となるため、成年後見の申し立てを行い、裁判所から後見人を選任してもらう必要があります。
成年後見の申し立てを行ってから後見人を選任してもらうまで3~6ヵ月程度かかると言われているため、任意売却を考えているのであれば、速やかに成年後見の申請を行うことをお勧めします。

任売先生 無料相談窓口 全国対応
  • 住宅ローンが払えない…

  • 督促状・催告書が届いた…

  • 差押え・競売を回避したい…

任意売却という解決策があります。

任意売却とは、金融機関や債権者へ交渉することで競売を回避し、競売よりも高く不動産を売却できる方法です。当サイトでは、事務的ではなく、人情味ある弁護士との連携を組み、あなたの借金を0円または大幅に減額させます。

他業者と違い様々な問題にも対応可能です

離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

詳しくはこちらから
完全無料!
⾃⼰負担⾦0円で
対応します!
全国無料相談受付中

任売先生では
1人ひとり個別に専任となり
対応します!

LINE&メール受付/24時間 365日対応
電話受付/平日10:00〜19:00

TOP