相続を任意売却で解決

相続問題に関する不動産売却(任意売却)のご相談件数は、昨今増加傾向であり、当サイト任売先生と連携を組むパートナー弁護士先生からも沢山のご依頼をいただいております(不動産・持ち家の査定書作成から任売の実務対応)。

今現在、相続トラブルに直面されている方で、できるだけ有利な条件で不動産売却(任意売却)手続きを進めていきたいという方は、当ページの情報を是非ご参考いただければと思います。

また、急を要した相続問題や任意売却に関するご相談につきましては、実務経験豊富なパートナー弁護士と共に迅速に解決対応させていただきますので、お気軽に下部のLINEやメールにてお問い合わせください(全国対応可能です)。

相続問題と任意売却の実態

大切な遺産が共有名義で放置されるくらいなら、相続放棄を選んだ方が健全かもしれません。
相続問題と任意売却の実態について

まず、はじめに当サイト「任売先生」では、相続放棄を斡旋しているわけではありませんが、遺産相続には、財産の形を変えず現物のまま相続する方法もあり、財産を現金化して相続する方法もあります。

相続人が複数人いる場合、不動産を売却(任意売却)して現金化できれば相続の偏りを無くすことができますが、それぞれの相続人が全く違った意見を持つ場合もあります。

このように不動産を相続すると、相続人同士で意見がまとまらず、相続人全員の共有物として放置されてしまった結果、後々思わぬ金銭トラブルに巻き込まれる可能性があります。

任売先生のコメント

当サイトでは、不動産相続に関するお問い合わせ・ご依頼について、一般の方から提携の弁護士まで、10数年以上にわたり様々なご相談をいただいてきました。

他業者が困難に思えるような難解な相続のケースにも最適な解決策を提示し、解決へと導いていくことが可能です。
相続でよくあるトラブルの内容や、具体的な解決方法について事前に詳しくお知りになりたい方は当ページをご覧ください。

なお、相続に際し、任意売却で解決することをお急ぎの方は、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。実績と経験が豊富な優良弁護士のご紹介も行っております。

不動産の相続には3つの選択肢がある

相続した不動産は誰の名義になっていますか?

遺産相続では、被相続人(親)が亡くなった時点で所有していた全ての財産を、一定範囲の親族(子や兄弟など)が引き継ぎます。

不動産(持ち家)は数ある財産の中でも高額であり、現金のように単純に分割することができないため、誰が取得するのか、どのように分割するのか、相続人同士で意見がまとまらず、揉めごとの原因になることもあります。

ここでは、不動産の相続方法について分かりやすくご紹介したいと思います。

相続税申告

1.相続人全員で家を共有

不動産は被相続人が亡くなった時点で、相続人全員の共有財産になります。
土地と建物それぞれに対し、登記簿上の所有者も複数人存在することになり「共有者」として明記されます。

相続人が複数人いる場合は、相続人全員で遺産の分割方法について話し合う「遺産分割協議」を行いますが、それぞれの納得いく形で話し合いがまとまらず、相続人全員の共有物として放置されてしまうケースもあります。

話し合いがまとまらないことでよくある問題事例を挙げると「亡くなった親の家や土地をすぐ売りたい、売却したい」という、実家を離れて暮らす兄と「親が亡くなってからも家を手放したくない」「このまま実家に住み続けたい」という亡くなった親と同居していた弟など、兄弟間で発生する相続トラブルは非常に多いです。

不動産における共有名義では、「ここからここまでが自分のもの!」と言うように、物理的な持分を決めることはできず、あくまで数字的な所有権の持分を表しているため、名義人全員に使用する権利が与えられることになります。

話し合いの場がもたれたとしても、全員から気持ち良くスムーズに合意を得られるようなことは現実的に多くはありませんので、困難な相続トラブルに直面した際には弁護士を通じた話し合いも検討すべきです。

相続共有

また、親が亡くなってからの相続問題をそのまま放置し続けることは、中長期的に見てデメリットが生じ良くないですので、可能なかぎり早い段階から相続についての話し合いを親族間、兄弟間でまとめられることを当サイト任売先生ではお勧めしております。

不動産(持ち家や土地の売却)が絡んだ相続の話し合いについて、兄弟間や親族間で揉めることが続くようであれば、弁護士に相談や依頼をされることをお勧めしていますが、弁護士選定においては、どの弁護士先生でも良いというわけではなく、あくまで相続や不動産売却(任意売却)に詳しく、実務の流れをしっかり把握されている先生に依頼されるほうがスムーズに進行でき、交渉や調整力もあります。

2.相続人のうち一人だけ単独で不動産を相続

不動産の相続人が複数いる場合、1人だけ単独名義で相続する方法があります。 他の遺産相続人にとっては不利益な方法に捉えられるかもしれません。

しかし不動産は、現金や預貯金のように簡単に分割できるものではないため、1人が代表で不動産を相続する代わりに、他の相続人に対し、自己の固有財産を支払うなど相続に過不足がないよう調整することも可能です。

3.不動産売却(任意売却)したお金を相続人で分ける

不動産の相続方法には、財産の形を変えずに現物のまま相続する方法もありますが、財産を現金化(任意売却)して相続する方法もあります。

共有で不動産を相続している場合、原則全員が売主となって売買契約に関わる必要があるため、契約手続きに時間と手間を要します。

一方で、1人だけ単独で不動産を相続した場合は、手続きが煩雑化せずスムーズに売買契約ができます。

不動産を任意売却して得られた代金は、相続人全員で過不足なく分配することができるため、公平に遺産分割をすることが可能です。

小さな頃から家族、兄弟で過ごした思い入れのある持ち家(実家)を、親が亡くなってから第三者に売ってしまうという選択は、気持ちの良いことではないかと思いますが、亡くなった親からの立場を考えると、残された遺族(子供たち)が相続トラブルを起こしたり、絶縁しない方法や手段として、家の売却や土地の売却を選択されたとしても、子供を思う親としては納得してくれるはずだと思います。

不動産相続の際、共有名義のままにしておくと後々トラブルになる可能性が高い

遺産相続で、不動産を共有名義にした場合、後々トラブルになることは前述したとおり少なくありません。

具体的には、1.簡単に売却できない、2.建替えやリフォームが難しくなる、3.共有名義人のうち誰かが亡くなると新たに相続が発生し、共有名義人の持分が細分化される、と言った問題が起こります。

1,2に関しては、不動産の所有者が相続人全員であるため、相続人全員の承諾を得なければ勝手に売却や増改築ができないという理由付けがあるためです。

3に関しては少し難しいかもしれませんが、不動産を相続した共有名義人のうち、相続人の誰かが亡くなったとします。

この場合、相続人が亡くなったからといって持分が消滅するわけではありません。 以下で示す通り共有名義人が増え続け、持分が細分化されてしまうことになります。

相続税
兄弟で1つの不動産を相続していたが、兄が亡くなり兄の妻と子供に相続が発生した場合
  • 弟の持分は2分の1
  • 兄の妻の持分は4分の1
  • 兄の子供の持分は4分の1
さらに弟も亡くなり、弟の妻と2人の子供に相続が発生した場合
  • 兄の妻の持分は4分の1
  • 兄の子供の持分は4分の1
  • 弟の妻の持分は4分の1
  • 弟の子供Aの持分は8分の1
  • 弟の子供Bの持分は8分の1

このように、不動産の相続人の誰かが亡くなることで新たな相続が発生し、子供や孫の世代まで持分が細分化してしまった結果、財産としての価値が無くなってしまうだけでなく、誰の所有物であるのか権利関係がより複雑になってしまう恐れがあります。

法定相続分とは?

まず、民法で定める相続人は法定相続人と呼ばれ、遺産相続に当たって優先順位があります。

その中でも配偶者は常に相続人となり、第1順位が子供(養子、非嫡出子、胎児を含む)、第2順位が直系尊属(被相続人の父母、祖父母など)、第3順位が兄弟姉妹となります。

そして、民法に定められた、相続人の順位と範囲を示したものを「法定相続分」と言います。 法定相続分に関しては、以下でまとめています。

法定相続分とは?
  • 遺産相続人が配偶者と子の場合の法定相続分…配偶者が2分の1、子が2分の1
  • 遺産相続人が配偶者と直系尊属の法定相続分…配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1
  • 遺産相続人が配偶者と兄弟姉妹の法定相続分…配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1
  • 相続人が相続放棄した場合は、最初から相続人でなかったことになります。
  • 養子や非摘出子の相続分は、摘出子と同じになります。
  • 相続人となるべき者がすでに死亡している場合は、その者に直系卑属の子がいれば、代襲相続人として、相続権をそのまま引き継ぎます。
  • 相続開始時に胎児であった者も、死産でなければ相続権があります。

共有名義人のうち1人がお金に困り家を任意売却したいと言ってくる

相続共有名義人が借金ありお金に困る

遺産分割の期限は定められていないため、相続人はいつでも分割の請求を行うことが可能です。

しかし、相続人全員の共有物である財産を売却する場合、相続人全員の承諾を得なくてはなりません。

もし、相続人全員の承諾が得られれば、「全部売却」という方法で不動産を任意売却し、売却代金を共有名義人で分配する方法がありますが、1人でも売却に反対する場合は、持分割合に関わらず家を任意売却することはできません。

共有名義を解消しないと任意売却が難しい

遺産相続の際、共有名義の不動産は共有者全員の承諾がなければ任意売却することはできません。

相続する兄弟姉妹が近隣に住んでいるとも限らず、遺産分割の協議を行う場合は、お互いの予定やスケジュールも合わせる必要があります。

共有名義人全員の承諾が得られれば、家を任意売却することはできますが、不動産業者を仲介して売買活動を行う場合、共有名義人の中から代表者1人を決めて、売主としての窓口を作った方が手続きをスムーズに行うことができるでしょう。

共有名義となる住宅をそもそも買う人がいない

共有名義で相続した不動産を売買する際に一番問題なのは、売主が複数人いるという点です。

買主は、不動産における物理的な情報や立地、周囲の環境など、トータル的に判断し不動産を購入しようと考えます。

しかし、売主が複数人いるとなると、家族間や兄弟間でトラブルがあるのではないか、購入して後々トラブルに巻き込まれないかなど、たったそれだけの理由で買主の購買意欲が削がれてしまうケースも珍しくありません。

相続人のうち1人が任意売却(共有名義解消)を希望したら共有物分割の手続きが必要

共有名義解消

もし遺産相続人の1人が、共有財産である不動産を担保に借金を作ってしまったらどうなるでしょう。

不動産を担保に入れるということは、つまりお金を借り入れた金融機関によって抵当権が設定されていることになります。
万が一、借金の返済が滞ってしまった場合、金融機関は債権回収のために不動産を競売にかけてしまいます。

そこでまた登場するのが、「任意売却」という救済措置です。
競売では相場価格の5~7割安い価格で取り引きされるのに対し、任意売却では市場価格とほぼ同等の価格で取り引きされるため、売却後のローンの残債を少なく抑えることができます。

借金を作ってしまった当事者としては、他の相続人にまで迷惑をかけたくないと考え抜いた上での、苦渋の決断に違いありません。

しかし任意売却を行う場合、共有名義人全員の同意を得る必要があり、一定期間を過ぎると申請ができなくなってしまうため、早急に話し合う必要があります。

それでも、遺産分割の方法によっては相続人全員の承諾を得ずに解決できるケースがあるため、具体的にどのような方法があるのかご紹介します。

共有物分割の方法①現物分割

現物分割とは、個別の財産ごとに相続人を決めて遺産を分割する方法です。
遺産分割協議においては、一番シンプルな方法として採用されるケースが多いようです。
事例としては、以下の通りです。

  • 世田谷区世田谷1丁目〇〇―〇〇の土地と建物は長男A氏が相続。
  • ○○銀行の預貯金は次男B氏が相続。

共有物分割の方法②換価分割

換価分割とは、相続財産の一部または全部を売却し、各相続人に代金を分割する方法です。
相続財産を現金化しなければならないため、手間や時間はかかりますが、一番公平性のある分割方法でもあります。

相続3つの共有物分割

共有物分割の方法③代償分割

代償分割とは、不動産や株など分割が困難な相続財産を、特定の相続人が相続する場合に利用します。

特定の相続人は、財産を取得する代わりに自己の固有財産を他の相続人に支払うことで遺産分割を完結させます。

事例としては、長男A氏が被相続人名義の土地と建物3,000万円相当を相続する代わりに、自己の現金1,500万円を次男B氏に支払うといったケースです。

実際には長男A氏が、現金1,500万円を持ち合わせているというケースは少ないですので、相続した建物3,000万円を任意売却し現金化した後に、次男B氏に支払われることが多いということになります。

借金返済のためなら換価分割か代償分割を選択

どの遺産分割においても財産の換金化は可能ですが、今すぐ借金を返済したい場合においては、財産の換金化に時間を要さない「換価分割」もしくは「代償分割」を選択すると良いでしょう。

もし、建物・家がない土地や戸建て住宅といった相続人の共有財産に抵当権が設定されてしまった場合、どのような遺産分割の方法が適しているのでしょうか。

家・建物がない土地の場合

家・建物がない土地であれば、分筆登記(1つの土地を2つ以上に分割して登記すること)すれば、共有名義を解除することができます。

分筆登記を行った時点では、土地という共有財産を換金化していないため、「現物分割」という方法で遺産分割することになり、相続人それぞれが土地を単独名義で所有することが可能になります。

その結果、借金を作ってしまった当事者が単独で所有する土地のみに抵当権を設定することができます。

戸建住宅の場合

戸建住宅の場合、建物自体が繋がっているため、土地のように分筆登記することができません。

そのため、競売手続きが開始される前に「換価分割」か「代償分割」で借金を返済する必要があります。

このケースにおいては、他の相続人に戸建住宅を相続してもらい、それに代わる代金を受け取ることで借金の返済に充てることが可能です。

もしくは戸建住宅を任意売却して、売却代金を借金の返済に充てるという方法もあります。

共有物分割

任意売却に応じてくれない時に起こす共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟とは、遺産分割について相続人同士の話がまとまらない場合に、共有名義を解消する目的で行います。

相続した財産を、共有名義人同士で所有できているうちは良いかもしれません。 しかし、相続人それぞれ生活事情は異なります。

もし共有名義人の1人が、共有財産である不動産を担保に、金融機関から多額のお金を借り入れたとします。

しかし、借金の返済が滞ってしまった場合、金融機関は債権回収のため、抵当権の実行により競売の申し立てを行います。

競売を免れるための救済措置として、任意売却を行いたいと考えていても、他の共有名義人が簡単に応じてくれるとは限りません。
このような場合に、共有物分割請求訴訟を行います。

裁判所は、現物分割、換価分割、代償分割のうち、どの方法で共有名義を解消するべきか合理的に判決を下します。
もし、分割が難しいと判断した場合は、競売という手段も残されています。
しかし、競売で家が落札されてしまった時のデメリットは大きいことがほとんどですので親族間、兄弟間での話し合いを慎重に進めることが必要です。

共有物分割請求訴訟

協議に応じてくれないと競売になって皆が損すると説得

「遺産相続した財産や家を売却するとは怪しからん!」という気持ちは分からなくもありません。

しかし、協議に応じないスタンスで平行線を辿れば、たった1人の相続人が作ってしまった借金によって大切な共有財産が、競売にかけられてしまいます。

遺産分割の期限は定められていないため、つい話し合いが先延ばしになってしまう傾向にありますが、任意売却は何よりもタイミングが重要です。

競売手続きが開始される前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、物件を引き渡さなければなりません。

共有減価で通常の2割~3割低く見積もられる

共有名義の不動産を売却しようと考えていらっしゃる場合、鑑定評価の点からあまりお勧めできません。

というのも、共有物の鑑定評価は土地だけではなく建物も含まれるため、物理的な分割の実効性・実益性に欠けると判断されると、交換価値や経済価値を必然的に低く見積もられてしまうためです。

そのため、通常の市場価格より2~5割程度低く価格が見積もられてしまう場合があります。

そのため、競売であっても任意売却であっても、一旦共有名義を解消した上で価格査定をしてもらう方が、売主にとっては有利と言えるでしょう。

裁判での価格賠償には全面的価格賠償と部分的価格賠償がある

裁判での価格賠償

相続人の置かれた状況によって様々な遺産分割方法がありますが、価額賠償(別称:代償分割)も遺産分割の1つです。

被相続人と同居していた相続人(例えば妻や子ども)がいた場合、換価分割によって自宅を売却されてしまうと、住む場所がなくなるため大変困ってしまいます。

このようなケースにおいて、登場するのが前述した「価格賠償」という遺産分割の方法です。 ちなみに、裁判での価格賠償には、「全面的価格賠償」と「部分的価格賠償」の2つがありますが、どのような違いがあるのかご説明します。

全面的価格賠償とは?

共有名義人のうち1人が、相続財産の所有権を単独名義で取得し、他の相続人が単独名義で取得した相続人から代金の支払いを受けることを、全面的価格賠償と言います。

たとえば、相続人ABCがいたとします。
相続人A氏が甲土地全部の所有権を単独で取得し、相続人B氏とC氏に代わりとなる代金を賠償し解決する方法です。

ただし、全面的価格賠償を認めるためには、共有物を単独で所有する相続人に、「負債や借金がなく、支払い能力」があることが前提条件となります。

支払い能力が無いにも関わらず、相続人1人の単独所有を認めてしまうと、他の相続人に不公平な分割方法になってしまうためです。

部分的価格賠償とは?

部分的価格賠償

部分的価格賠償とは、土地などの財産を現物分割し、財産価値に過不足を来たす場合、有利な条件で土地を取得した相続人が、他の相続人に超過分の対価を支払い、過不足の調整を行うことです。

たとえば、相続人ABCが相続財産である土地を3分割したとします。

相続人A氏は、道路に面している土地を現物分割により取得することができましたが、相続人B氏とC氏は、相続人A氏より不利な条件である土地を取得することになったため、相続人A氏が超過分の対価をB氏とC氏に支払い、過不足分の調整を行うことになります。

価格賠償が出来ない場合、競売に自分で入札し落札できる?

裁判所が価格賠償による遺産分割が妥当でないと判断し、換価分割による共有名義の解消が望ましいと判決を下した場合、残念ながら競売という手段で換価分割を余儀なくされてしまいます。

どうしても家を手放したくない場合、家を買い戻すという形で競売の入札に参加することも可能です。

競売は、債務者やその他一定の入札制限に該当しなければ、被相続人の親や子(兄弟、親族)でも入札に参加できます。

しかし、競売では最も高額な入札金額の申出をした人しか落札することはできないため、お勧めできる解決策とは言えません。

遺産相続トラブルになった場合、競売を回避し任意売却で解決

遺産相続トラブル

遺産相続で揉めたくないという理由で、話し合いを拒んでいては何の解決にも至りません。
話し合いを先延ばしすることで、大切な共有財産を「競売」という不本意な形で手放さなくてはならないリスクがあることも、理解しなければなりません。

相続人同士、同じ家庭で生まれ育った兄弟・姉妹という関係であっても、人知れず苦労や経験を重ねていく中で、やむを得ない理由で借金を作ってしまうケースもあるでしょう。

借金を作った当事者を擁護するわけではありませんが、競売になると、相場価格の5~7割安い価格で売却される可能性が高く、手元に残る財産も減るため、誰1人得する人はいません。

任意売却であれば、市場価格とほぼ同等の価格で売却することができるだけではなく、リースバックという売却方法を利用すれば、リースバック業者に家を買い取ってもらい、賃貸物件として同じ家に住み続けることも可能です。

相続人によって、相続財産に求める価値観は人それぞれでトラブルも起こりやすいですが、任意売却を選ぶことによって、あらゆる問題は同時に解決しやすいと言えます。

相続問題からリースバック後に家を買い戻し

相続し任意売却から家リースバック

前述したように、リースバックという形で任意売却をすれば、買取業者(リースバック業者)に賃料を毎月支払うことによって、親が亡くなった後でも相続した家にこれまでと変わらず住み続けられるのですが、元々は自分たちが所有していた財産ということが心情にあり、改めてリースバック業者から家を買い戻すという選択肢をとる方もいらっしゃいます。

もちろん相続した家を買い戻すと言っても多額のお金が必要となりますので、容易ではありませんが、新たな名義人をたて購入したり、知人や親族からお金を借り集めるという方もいらっしゃいます。

相続問題からのリースバック(持ち家の買い戻し)や、任意売却についてご検討されている方は、当サイトまでお気軽にご相談いただければと思います。

不動産(持ち家)の不動産評価額に関する査定書作成から任意売却、相続手続きに関するご相談まで窓口一括にて対応いたしております(提携弁護士と共にご相談対応しております)。

遺産相続トラブルまとめ

遺産相続というと、財産を継ぐというプラスの側面ばかりに目が行きがちです。
ここまで、プラスの財産を相続した上での共有名義のリスクや、遺産分割について触れてきましたが、相続では、負債などのマイナスの財産も合わせて引き継ぐことになります。

ただし、3ヵ月以内という期限付きではありますが、「相続の承認」と「相続の放棄」を自由に選ぶことができます。

故人の財産や負債はどのくらいあるのか、箱を開けてみないと分からないことは沢山あります。
相続の放棄は1人でも行うことができますが、相続の承認のうち、プラスの財産のみを引き継ぐ「限定承認」に関しては、相続人全員が揃って手続きを行わなければなりません。

不動産という多額の財産を相続する場合は、誰の所有名義にするか、現金と現物であればどのように分割するかなど、相続人全員(兄弟間、親族間、配偶者等)で協議しなければなりません。

共有名義で財産を所有し続けると、次の世代まで相続が細分化し、権利関係が複雑になってしまいます。
遺産分割の期限は定められていないため、話し合いが先延ばしになってしまう傾向にありますが、「自分たちの世代で共有名義を解消しよう!」という意識付けが大切です。

遺産相続トラブルまとめ

相続問題の際の弁護士の選び方

相続問題の際の弁護士の選び方

相続手続きはご自身で行うこともできますが、不動産における相続においては、遺産分割協議や、共有財産に抵当権が設定されてしまうケースなど、相続人同士の話し合いだけでは解決できない問題もあり、弁護士によるサポートが必要になる場合もあります。

相続問題に精通した弁護士に巡り合えれば良いのですが、知り合いに弁護士の方がいない場合は、どのような方法で弁護士を探せば良いのか、ご紹介します。

法テラスに問い合わせる
法テラス(別称:日本司法支援センター)は、2006年に設立された法務省所管の法人で、弁護士のサービスをより身近に受けられるように民事、刑事を問わず、法による紛争の解決に必要な情報やサービスの提供が受けられる社会実現を目指した運営を行っています。

法テラスでは、適切な相談窓口を無料でご案内してもらえるだけでなく、弁護士の紹介や費用の立替も行ってくれるため、経済的に余裕のない方にお勧めの弁護士相談窓口です。

法テラス
弁護士ドットコムを利用する
弁護士ドットコムは、オンラインでの法律相談サービスや弁護士検索サービスなどをご提供しているポータルサイトです。弁護士の3人に1人が登録しており、取扱分野や営業時間、依頼費用など、自分に合った条件で弁護士を探すことができます。

また、弁護士のプロフィールの他、取り扱った事件や料金表など、豊富な情報が掲載されているため、多くの情報から信頼性の高い弁護士を探すことが可能です。

弁護士ドットコム
インターネットで相続問題を取り扱う弁護士事務所を探す
インターネットで相続問題を取り扱う弁護士事務所を探す

ネット検索で弁護士事務所を探す方法もあります。弁護士は、国家資格を有した法律全般の専門家であるため、どの弁護士も相続問題に対応することができます。

しかし、1人の弁護士が一生のうちに取り扱える分野や領域は広くはありません。

また、所属事務所の方針により特定分野に偏ることもあります。

ホームページのある弁護士事務所であれば、直接問い合わせてみるのも良いかと思います。
ホームページ内で、最低限確認すべき内容については以下の通りです。

  • 弁護士事務所が特に力を入れている専門分野。
  • サイト内に相続問題における実績や取り扱い件数、解決事例が記載されているか。
  • 弁護士報酬について具体的な記載があるか。
  • 会社情報や弁護士のプロフィールが掲載されているか。
実務において確認すべきこと
弁護士事務所を探せたものの、実際にコンタクトを取ってみたら「何かが違う…」と感じることもあるでしょう。

実務において確認してほしい内容としては、

  • 親身に相談に乗ってくれるか
  • 問い合わせの対応は丁寧且つスピーディーか
  • 担当弁護士が最初から最後まで携わってくれるか
  • 弁護士報酬について見積書や委任契約書を作成し報酬内容が具体的に明記されているか
  • 必要最低限のやり取りだけでなく進捗報告やより良い改善策の提案はあるか
  • 訴訟問題など依頼案件によってはメリットだけではなくリスクがあることの説明もなされているか

  • ‥など、自分に合った弁護士選びを行いましょう。

    身近に信用のおける実務経験豊富な弁護士が見つからない場合は、当サイト任売先生までお気軽にご相談ください。

    実績豊富な優良な提携弁護士のご紹介もいたしておりますので、相続問題に絡む不動産売却(任意売却)と並行しての対応が可能となります。

    家を任意売却する際の任売業者の選び方と依頼方法

    家を任意売却する際の任売業者の選び方と依頼方法

    任意売却を行うためには、まず「任意売却専門業者」に依頼する必要があります。

    一般の不動産業者と任意売却専門業者の大きな違いは、抵当権付きの不動産売買における一連の知識や実績があるかどうかの違いです。

    任意売却専門業者の場合、不動産仲介業務に加え、債権者との売却価格協議や自己破産などの債務整理が絡む場合、離婚や遺産相続、連帯保証人を外れるための方法など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。

    ここでは、任売業者に依頼する際、特に確認してほしいポイントについてまとめています。

    任意売却における実績があるか
    任意売却は、売主の判断で販売活動が開始できるわけではなく、必ず債権者の同意が必要です。不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

    抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。

    そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。

    そのため、債権者との価格協議は必須になります。ただし、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。

    あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。

    このように不動産取引に関する知識はもちろん、価格査定書の作成から債権者との価格協議、不動産の販売活動、買主との売買契約、引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の業務を担うため、任意売却における幅広い知識と経験、ご相談者様の今後の人生をも背負っているため、一貫して根気のいる業種であると言えます。

    そのため、必ずしも大手で知名度の高い不動産業者に依頼することが有利とは限りません。 あくまで、任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認する必要があります。
    弁護士や司法書士との連携は充実しているか
    弁護士や司法書士との連携は充実しているか

    任意売却は、一般の不動産業者が取り扱っている宅地建物取引業法・都市計画法に加え、民法に関する知識についても精通している必要があります。

    また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。

    そのため、外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼は高いです。

    対応はスピディー且つ的確か
    対応はスピディー且つ的確か

    任意売却は、何よりもタイミングが重要です。

    任意売却は競売を回避するための救済措置の1つですが、時間的な制約があります。

    競売手続きが開始する前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。

    たとえ、債権者が任意売却の申請に応じてくれたとしても、販売活動を行うための十分な時間が確保できなければ、希望の価格帯で物件を購入してくれる買主を見つけ出すのは難しくなり、買い手が見つからない場合は最悪競売にもなり兼ねません。これは債務者に限った話ではなく、任売業者においても同様です。

    任意売却における一連の業務を委託したにも関わらず、相談員の対応が不誠実、問い合わせに対するレスポンスが遅い、質問に対する受け答えが曖昧且つ不手際さが感じられる、必要最低限のやり取りしか交わそうとしない、任意売却における具体的な手順や流れについて的確な説明がないなどの対応が見受けられる場合は、注意が必要です。

    会社情報は明確か
    会社情報は明確か

    今では自社でホームページを持っている会社が多く、ホームページで簡単に会社情報を調べることができます。

    任意売却専門業者は不動産取引業の一種であるため、各都道府県知事または国土交通省大臣による免許の交付を受けている業者を選びましょう。

    その他の情報として、会社の所在地、代表者、相談員の顔写真やプロフィール、任意売却における実績など、「この人なら全てを託しても大丈夫!」と思える人柄か、会社情報と合わせて見極めていく必要があります。

    当サイトでは10数年以上の任意売却の経験と実績がございますので、身近に信頼のおける任売業者や弁護士が見つからないといった場合は、お気軽に当サイトまでご相談ください。 また、その他、相続に関する不動産売却事例(任意売却)について以下のブログも是非ご参考ください。

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    任売先生 無料相談窓口 全国対応
    • 住宅ローンが払えない…

    • 督促状・催告書が届いた…

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    任意売却という解決策があります。

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    任売先生村上
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    当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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