住宅ローン問題
解決ブログ

任意売却に至るまで住宅ローン滞納者は心理的に不安に陥る

こんにちは。
《住宅ローン問題解決ブログ》をお読みいただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点に任意売却を専門とし、全国各地の住居問題を解決しております「任売先生」の相談員、村上と申します。

私は今まで、数々のご依頼を受けてきましたが、任意売却に至るまでには、お一人お一人、切実なご事情(相続・離婚・親族間売買・債務整理・自己破産・リースバック・成年後見等)がある中で家を売ることを決断され、また、その心情を目の当たりにしてきました。

住宅ローンの支払いが困難となり、滞納したことにより競売が迫っている方、借金や経営破綻により家が差し押さえになってしまった方など、事情は様々です。

そして今現在も、家の売却をするべきか悩まれている方がいらっしゃると思います。

ほとんどの方が、家を買う時に家を売ることを考えている方はいらっしゃらないはずですから、いざ売らなければならなくなった時に、どうしたら良いのか分からないというのは当然のことです。

今回は、私が今まで実際に家の売却をご依頼された方々からお聞きした不安や、任意売却に至るまでの住宅ローン滞納者の心理的状況についてお話し、安心して「任売先生」にお任せしていただけるよう、ご理解をいただければと思っております。

住宅ローン滞納者が感じている不安

住宅ローン滞納者が感じている不安
滞納を続けてしまうのには理由がある

失業や減給などで住宅ローンの支払いが困難となり、実際に「任売先生」にご相談いただいた方々のお話を伺っていく中で、どのようなお気持ちで来られたのか、滞納を続けてしまった理由など、お話をいただくと、このような不安をお持ちの方が多くいらっしゃいました。

  • 「今度どうなってしまうのだろう」という漠然とした不安
  • 売却しなければならないことは分かっていても、現実から目をそらしてしまう
  • このまま滞納して、いつまで住めるのか
  • 売却した場合に引っ越し代はどうなるのか
  • 売却した場合、処分したい荷物は自己負担なのか
  • 売却後、残債の支払はどうすればよいのか
  • どこへ相談すればよいのか分からない
  • 家族に話すことができない
  • 近隣にバレてしまうのが嫌
  • 弁護士に相談したいが費用が掛かるため相談できない
  • 自分の経済状況を他人に知られたくない
  • どんな不動産業者が信用できるのか分からない

分からないことが多すぎて問題を先送りにし住宅ローン滞納を続けてしまう

分からないことが多すぎて問題を先送りにし住宅ローン滞納を続けてしまう
「どうにかなるだろう」という考えは危険

上記のような不安が大きすぎるため、現実から目をそらし、住宅ローンの滞納を続けてしまうケースは少なくありません。

「後々、銀行と話をすれば何とかなるだろう」
「そうすぐに競売にはならないだろう」

というように、何とかなるだろうと問題を先送りにしてしまったことで、あっという間に競売となり、家を出ていかなければならくなってしまうのです。

実際に競売での入札が開始されるまでには半年から一年と、金融機関によって異なるということをご存じない方も多く、まだ大丈夫だろうと安心していると、取り返しのつかないことになってしまいます。

競売ではなく任意売却をするべき理由が分かれば不安は減る

競売ではなく任意売却をするべき理由が分かれば不安は減る
正しく知り理解ができれば解決に迎える

住宅ローンを滞納してしまった方から実際にお伺いした心理的不安は、正しく知ることで解消できることも多いです。
順番にご説明していきましょう。

①早ければ滞納から半年ほどで住めなくなる

滞納を続けると、銀行から支払いをするように督促状が届きます。
その他にも何度か段階的に通知が届き、無視をし続けると強制的に売却(競売)となり、家から出ていかなければならなくなります。

先ほど申し上げました通り、入札が始まるのは金融機関によって異なるため、早いところですと、半年ほどで入札が始まります。
その後、買い手がどのくらいで見つかるかによっても変わりますが、もしすぐに買い手が見つかれば、滞納から半年ほどで、家から出ていかなければならないということになります。

任意売却の場合は、ご自身の意思で売却をするわけですが、早急に手続きをし、買い手がすぐに見つかれば、4ヵ月~6ヵ月ほどで引き渡しが完了し、引っ越しとなります。

しかし、できるだけ長く住み続けたいために滞納を続けてしまうと、任意売却ができなくなってしまいますので、それは得策ではありません。

②任意売却は引っ越し代が出ることが多い

任意売却は引っ越し代が出ることが多い
債権者との交渉により捻出が可能

競売になると、まず引っ越し代は出ません。
一方、任意売却は、私ども不動産業者が仲介に入り、債権者と交渉することによって、売却金の中から引っ越し代が捻出される可能性が高いのです。(20万~30万)

しかし、債権者や物件の価格によっては引っ越し代の捻出が難しい場合もあるため、そのような時には、住宅ローンを支払わない代わりに、できる限り貯蓄をしておくように、私はお伝えをしてます。
これは、売却をすることを決めた方の場合ですが、任意売却をするには数カ月間、住宅ローンを滞納しなければできません。(期限の利益喪失の通知が届くまで)

そのため、売却を決断された場合には、無理に住宅ローンは支払わずに、引っ越し費用が出なかった時のための資金を優先して残しておくことを進めています。

ただし、税金の支払いは滞納しても免除されることはありませんので、支払うようにしてください。

③残置物は基本的に売り主が処分する

家を売却する場合に、必要のない家具などは基本的にはご本人が処分することになっています。
不動産自体は買い主のものとなりますが、残置物については売り主の所有物となりますので、買い主が勝手に処分することはできません。

しかし、売り主に処分するための費用がないことが多いため、売買契約時に取り決めをし、買い主が費用を負担し処分される場合もございます。

④任意売却は残債の分割払いが交渉できる

任意売却は残債の分割払いが交渉できる
任意売却は売却後の生活も守る

競売と任意売却の大きな違いとして、売却後の残債が、競売の場合は一括返済を求められるのに対し、任意売却は分割での支払いが、交渉によりできるということです。(収入により月数千円から可能)

さらに、任意売却は競売よりも高値での売却が見込めるため、残債も少なくなることから、いずれにしても競売よりも任意売却を選ぶべきでしょう。

競売となってしまい、さらに一括返済ができない場合には、弁護士へ債務整理または自己破産の手続きをとらなければならなくなります。

⑤まずは金融機関へ相談

住宅ローンの支払いが困難となった場合、まず相談していただきたいのは、債権者である金融機関です。
支払えないと分かった段階で、早めに相談されてください。
もし、すでに数カ月滞納をしてしまい、債権者から督促状などが届いてしまっている場合には、精神的にも追い詰められ相談をしづらいとは思いますが、今後、任意売却となった場合の交渉にも影響がありますので、必ず金融機関へ連絡し、支払が困難であるということを正直にお話いただければと思います。

金融機関へ相談することにより、住宅ローンの支払い期間の延長や、ボーナス併用払いから毎月払いへの変更手続きなどを行ってもらえる場合がございます。
また、あまり現実的ではありませんが、金利の低い他の金融機関で住宅ローンを組み直す《借り換え》という方法もございます。

しかし、それでも支払いが難しい、家を売却するしか方法がない場合には、そのまま競売を待つのではなく、任意売却を行っていただきたいのです。
その任意売却を専門に行っているのが「任売先生」です。

もし、どうしても金融機関への相談ができないという場合にも、お一人で悩まずに「任売先生」へご相談いただければ、最善のご提案ができるかと思いますので、ご連絡ください。

⑥競売となっても近隣にバレることはあまりない

競売となっても近隣にバレることはあまりない
近隣に競売情報を閲覧している人は少ない

よく、「競売になると近隣にバレてしまうのでは」と心配される方が多くいらっしゃいますが、実際にはあまり知られるということはありません。

競売になると、《官報》という機関紙や《BIT》という専用サイトに情報が載りますが、実際には近隣にその機関紙を読んでいらっしゃる方や、サイトを閲覧されている方というのは少ないです。

近隣に分かってしまう理由を挙げるとすれば、不動産業者が競売になるという情報を得て、家に訪問した時でしょう。
競売になることが決まると、裁判所にある民事執行センターという場所から発行された《配当要求》という、競売が予定されている物件を載せた情報が公告されます。
不動産業者はその情報を元に、「任意売却をしませんか?」と家に営業したり、DMを送ることがあります。

ただ、今はDMの方が多いため、そこまで心配されることはないと思います。
しかし、中にはしつこい業者や、ポストにDMを貯めたままにしていると、近隣に気づかれてしまうということは少なからずございますので、やはり早い段階で任意売却を決断されるのが良いと思います。

⑦任意売却は専門の不動産業者へ

任意売却は専門の不動産業者へ
法的手続きがなければ弁護士を入れずに売却できる

先ほど申し上げましたように、住宅ローンが支払えなくなった場合には、まず債権者である金融機関へ相談し、それでも支払いが難しいと思われた場合には、専門の不動産業者へ相談されてください。

しかし、みなさんがお考えになる多くは「弁護士に相談するのが一番ではないか?」と思われるようです。

確かに、弁護士に相談すれば安心という心理状況は私も理解できます。
しかし、住宅ローン滞納に関して言えば、弁護士は必要ありません。
ご本人が債権者と話をし、それで解決すれば仲介は必要ありませんし、任意売却をする場合には、不動産業者(宅建免許を持った業者)が仲介に入り売買契約をし、家の引き渡しまで全て行うことができます。
※厳密には、不動産業者を仲介に入れずに売買は可能ですが、現実的ではありません。

弁護士が必要となるのは、相続や離婚などによる家の売却により、法的手続きが必要となった場合です。

「任売先生」では、必要な場合のみ弁護士とも連携を取り、任意売却までのサポートをしておりますので、本来は弁護士を入れる必要がなかったにも関わらず、費用が掛かってしまったということもありませんので、ご安心ください。

⑧任意売却に特化した不動産業者を選ぶ必要がある

任意売却に特化した不動産業者を選ぶ必要がある
実績や事例内容の信憑性で判断する

任意売却をするには、不動産業者に依頼をする必要がございます。
しかし、不動産業者は全国に溢れるほど存在し、何を基準に選んだらよいのか、悩まれると思います。

ほとんどの方が、今はネットを使って検索をされると思いますが、見るべきポイントは事例の数と信憑性、そして実績だと思います。

私は10年にわたり、300件以上の任意売却を成立・成功させてきた実績があります。
こちらの《住宅ローン問題解決ブログ》をお読みいただければ、ご依頼者のリアルな心情も感じていただけると思います。

他のサイトでも事例を載せている業者はたくさんありますが、中には実績が無いにも関わらず、あたかも経験があるように書いている業者も存在します。

また、任意売却の知識がない業者も多く、相談をされても断られたり、手続きに必要以上の時間が掛かったりということございますので、任意売却を専門とする不動産業者を選ばれるようにしてください。

まとめ

任意売却に至るまでの住宅ローン滞納者の心理的状況
諦めずにまずは相談してください

ここまで、任意売却に至るまでの住宅ローン滞納者の心理的状況についてお話してきました。
やはり、当たり前ですが、こういった状況はみなさん初めてのことですから、「分からない」ということが不安なのです。

その不安は、知ることで解決の糸口が見つかったり、何をすれば良いのかということが明確に判断できるようになります。

ぜひこのブログをお読みいただき、住宅ローンの滞納を続けることのデメリットや、任意売却をすることの意味、金融機関へ相談することで解決できる場合もあるということを知っていただき、どうか絶望せずに、前を向いていただければと思っております。

まだ売却すること自体を悩まれているという方も、一度ご相談いただければ、解決策をご提案できると思いますので、お気軽にご連絡ください。

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他業者と違い様々な問題にも対応可能です

離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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