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住宅ローン滞納

【解説】支払い滞納したら実際家に差押えに来る?

こんにちは。
私は、東京を拠点に《任意売却》を専門として10年以上にわたり活動しております、相談員の村上と申します。

差し押さえは、住宅ローン・税金・賃料・その他借金の支払いを滞納し続けた時に、債権者が裁判所へ申し立てを行い、国によって私的財産の処分を禁止させ、現金に換金して回収する方法です。

差し押さえと聞くと、ドラマでよく見るような、突然役人が何人も押し寄せて、赤札をバンバン家中に貼り、ほとんどの家財道具を根こそぎ持っていかれる・・・というイメージが強いかと思いますが、実際はどうなのでしょうか?

今回は、様々な理由で支払いを滞納し差し押さえに遭った時、実際はテレビドラマのように家に来るのかどうかを、解説していきたいと思います。

動産執行になったら執行官が家に来る

動産執行になったら執行官が家に来る
強制執行は「心理的圧迫」の意味もある

差し押さえは、強制執行(家に来る)が行われる前の段階で「民事執行法」により行われる措置であり、差し押さえ=強制執行ではありません。

差し押さえられるものは3種類あります↓

  1. 不動産・・・土地や家
  2. 動産・・・貴金属や家具・車等
  3. 債権・・・給与債権・預貯金債権等

そのうち、各地方裁判所に所属する職員である執行官が家に来るのは、動産執行の場合になります。
動産執行は、裁判によって借金の支払いをすることを約束したにも関わらず、滞納を続けた場合に執行される最終手段です。

また、動産執行では家にある物を根こそぎ持っていかれると思うかもしれませんが、最低限の生活必需品を持っていかれることはありません。
その他にも《差し押さえ禁止財産》として、66万円以下の現金や食料なども対象から外れています。

持っていかれるような物が何もなかったとしても、執行人に同行した鍵師により強制的に開錠させられ、動産執行は行われます。
これは、回収以外にも債務者の支払いを促すための「心理的圧迫」の意味もあるとされています。

他には、住宅ローン滞納により家が差し押さえとなり、その後競売により家が入札され、退去しなければならないにもかかわらず、退去せずに居座った場合にも強制執行が行われます。(明け渡しの断行)
その際、残された荷物は倉庫で保管されますが、保管料や引き取り料は債務者が負担することになります。(強制執行費用も買い主が建て替えているため、後に債務者支払うことになります。)

自己破産は動産があっても家に来ない

自己破産は動産があっても家に来ない
自己破産は差し押さえ禁止

自己破産の手続きをした場合は、差し押さえは禁止されているため、強制執行されることはありません。
20万円以上の財産があった場合には、換価され借金の返済に充てられることになりますが、強制執行のように家に来て赤札を貼るというようなことにはなりません。

自己破産をすると、債務者に代わり《破産管財人》が手続きを行っていきますが、財産の調査は「財産目録」や「郵便物」などの書面で主に調査していくことになります。

差し押さえ後、競売になると執行官が家に来る

差し押さえ後、競売になると執行官が家に来る
悪徳な不動産業者の営業もある

住宅ローンを滞納し続けたことにより、裁判所が強制的に売却する《競売》が決まると、「現況調査に関する通知」で指定された日に、執行官と不動産鑑定士が家に来て写真を撮るなど、調査を行います。

執行官が家に来るのはほとんどの場合一回きりですが、その後競売が開始されると、情報が裁判所やネットに上げられるため、不動産業者からのダイレクトメールや、訪問による営業が頻繁になることで、近所に競売することがバレてしまうこともあります。

また、そういった業者の中には、債権者と交渉する前から高値の売却が望めるなど、確証のない話を持ち掛ける悪徳業者も多いため、注意が必要です。

任意売却は住宅ローン滞納が近隣にバレない

任意売却は住宅ローン滞納が近隣にバレない
任意売却は一般公開されない

任意売却も不動産査定を行いますが、通常の不動産売却とほとんど同じように進められるため、売却することが一般公開されることもありませんので、プライバシーも守られ、周囲に任意売却ということを知られることもないため安心です。

また、不動産業者や投資家に売却することによって、賃貸として家に住み続ける《リースバック》という選択肢もあります。
リースバックなら、周囲からは売却したこと自体分かりませんし、競売ではできないことです。

子供の学区やご夫婦の職場など、今の環境を変えずに売却をする必要があるご家庭では、リースバックは魅力的な売却方法と言えるでしょう。

まとめ

差し押さえ後強制執行によって家に来る
早めのご相談が良い条件での解決に繋がります

差し押さえにより家に来るのは、各地方裁判所に所属する職員である執行官で、裁判によって借金の支払いをすることを約束したにも関わらず、滞納を続けた場合に執行される最終手段として行われる強制執行の時です。

その中で家に来るのは、動産である家財道具や車などの財産を差し押さえる場合で、自己破産の手続きが行われた場合は、差し押さえが禁止されているため、執行官が家に来ることはありません。

不動産の差し押さえでは、家に来られることで周囲に滞納していること、売却することが知られることに恐怖を感じていらっしゃる方もおられる思います。

すでに競売が進んでしまっている方は、入札が開始される前までは《任意売却》への切り替えが可能です。
競売から任意売却にすることで、家を売却することが周囲に知られることがないだけではなく、競売より高値での売却が望めることや、売却後の残債を分割で支払えるよう交渉ができたり、引っ越し費用の捻出・引き渡し日の調整など、債務者の意志を尊重して売却ができる方法です。

もし、住宅ローンの滞納や、担保にしていた家が差し押さえになり、競売に進んでしまっている方がいらっしゃいましたら、不動産売却専門の《任売先生》へご相談ください。
競売をストップさせる方法は、借金を一括返済するか、任意売却へ切り替えるしかありません。
切り替えは、ご自身で不動産業者へ依頼する必要がありますので、できるだけ早い段階でのご相談が、より良い条件での売却に繋がりますので、まずはご相談いただければと思います。

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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