住宅ローン問題
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【港区のワンルームマンション投資】空室が続き任意売却した事例

こんにちは。
《住宅ローン問題解決ブログ》をご覧いただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点に任意売却を専門に活動しております「任売先生」の相談員、村上と申します。

今回は、東京都港区のワンルームマンション投資をしますが、空室が続き任意売却した事例についてご紹介させていただきたいと思います。

昨今人気があるのが、投資金額が少なく、気軽に始めることのできるワンルームマンション投資(区分所有)です。
※ワンルームマンション投資は、マンションの一室を購入して家賃収入を得る方法です。

しかし一方で、強引な営業により無理矢理契約をされられたり、人口の減少により空室が続き、家賃収入どころか、不動産投資ローンの支払いを自己負担しなければならないなどのトラブルが多発しているのも事実です。

今回の相談者Sさんも、会社の同僚に勧められたことでワンルームマンション投資をしますが、入居者が決まらず、Sさん自身が負担して不動産投資ローンの支払いをしていかなければならなくなり、最終的には支払いが困難となり、投資用マンションを任意売却をすることになるのです。

会社の同僚にワンルームマンション投資を勧められ契約する

会社の同僚にワンルームマンション投資を勧められ契約する
資産形成には魅力的な不動産投資

Sさんはその当時、看護師として働きだして6年目でした。

ある程度仕事も任されるようになり、貯金も少しずつ溜まり生活が安定してきた頃、同僚からワンルームマンション投資の話を持ち掛けられたのです。

Sさんの勤めている病院は激務で、看護師の仕事は続けたいが、将来はもっと自分の時間を大切にし、ゆとりのある生活がしたいと思っていました。
そのため、投資用マンションの話は、将来のことを考えた時、Sさんにとっては、とても魅力的な話だったのです。

同僚はご両親から頭金をある程度出してもらっていたため、10年後には不動産投資ローンも終わり、家賃収入が全額収益として入ってくることになっていました。
Sさんはそこまでの余裕はありませんでしたが、投資をするなら早いほうが良いと背中を押され、同僚が契約をした不動産会社の営業を紹介してもらい、東京都港区のデザイナーズマンション一室(2DK)を、投資用物件として購入することにしたのです。

投資用マンションを購入するメリットとは?

投資用マンションを購入するメリットとは?
老後の生活を考え不動産投資を始める人が多い
  1. 入居者がいる限り自動的に家賃収入が入る。
  2. 働かなくても家賃収入は入るため、老後の年金生活を補うことができる。
  3. 投資用マンションは預貯金と違い、年数が経つと資産価値が下がっていくため、相続の際に家族の納税負担が軽減される。
  4. 不動産投資は物価の上昇と共に上がるため(インフレ)、預貯金など他の財産と分散させて活用できる。
  5. 不動産投資ローンは一般の住宅ローンと同じく《団体信用生命保険》に加入できるため、亡くなった時はローンは完済され、遺族に家賃収入が入るようになるため、民間の生命保険の代わりにもなる。

ここ数年で、特に投資用マンションの購入者が増加する背景には、平均寿命が延びたことや、年金の減少・受給年齢の繰り上げなど、老後への不安が大きく関係していると考えられます。

それに伴い販売会社も増え、Sさんのように20代の若い方も、不動産投資を考える機会が増えてきているのだと思います。

空室が続きローンを実費で支払うことに

空室が続きローンを実費で支払うことに
契約の見直しで保証額が下がってしまう

Sさんは、投資用として港区のワンルームマンションを購入すると、すぐに入居者が決まったため、順調なスタートでした。
しかし、購入から4年後、始めの居住者が退去後は、新たな入居者はなかなか決まりませんでした。
Sさん自身も、空室になった時の心配があったため、契約前に担当の営業に確認をしており、《サブリース契約》を不動産会社と結んでいました。

サブリース契約と言うのは、オーナーであるSさんの物件を不動産会社が借り、不動産会社が入居者と直接賃貸借契約を結ぶことで、一括管理を行うものです。
また、Sさんは賃料保証型の契約であったため、たとえ空室になったとしても、不動産会社から賃料が一定額保証されることになっておりました。

不動産会社からは家賃の8割の保証でしたが、保証金額で投資ローンの返済は賄えていたため、問題はありませんでした。
そして半年後、やっと入居者が決まったのも束の間、2年でまた空室となってしまったのでした。

そこでSさんを苦しめたのは、2年に1回行われるサブリース契約の更新で、家賃保証が6割にまで下がってしまったことでした。
物件は年数が経てば必然的に老朽化が進むため、家賃も下がっていくものです。
それに従い、サブリース契約の家賃保証も下げられるのが一般的なのです。

しかし、Sさんは投資ローンを組んでおり、居住者がいなかったとしても支払いを続けていかなければなりません。
さらに家賃が下がったことで保証額も下がり、Sさんは実費で投資ローンの支払いをしていかなければならなくなったのです。

投資用マンションの売却を決意し「任売先生」に相談

投資用マンションの売却を決意し「任売先生」に相談
ネットで「任売先生」に辿り着き相談する

港区の投資用マンションをご購入されてから約10年が経つ頃には、近隣にも新築のマンションが建設され、ますます入居者が決まらないという事態になってしまいました。

Sさんは、空室が続くのなら、自身がマンションに住むことも考えましたが、投資ローンを組んでいたことで、住居として住むことは契約上認められませんでした。

Sさんは、このまま無理に投資ローンの支払いを続けていたら、自身の生活自体が危うくなると感じ、マンションの売却を考えるようになりました。

そして、インターネットで売却に関する情報を探す中で見つけたのが、当サイトの「任売先生」でした。
私は、SさんからLINEでご相談をいただき、じっくりお話をお伺いしたうえで、港区の投資用マンションの任意売却を進めていくことになってのです。

YouTuberが買い取り引き渡しへ

YouTuberが買い取り引き渡しへ
買い主はキャッシュで支払い

私はさっそく不動産査定を行いました。
立地も良く、申し分のない物件でしたが、やはり周辺には新しいマンションが立ち並び、投資用マンションとしてご購入されたSさんにとっては、辛い状況であることが窺い知れました。

私は査定書を作成し、不動産投資ローンの債権者である金融機関と交渉し、Sさんに査定額の了承を得ると、販売活動に入りました。

そして約2カ月後、YouTuberをされている30代の男性がキャッシュで買い取りを希望されたことにより、Sさんは無事に港区のマンションを任意売却することができたのでした。

不動産投資はリスクも高い

不動産投資はリスクも高い
無理のない資産形成を

老後資金2,000万円と言われている昨今では、みなさんそれぞれが将来に不安を持ち、今のうちからできる資産形成について考える機会が増え、それに伴い様々な投資事業も出てきています。

将来の生活について、真摯に考え行動されることは必要で大切なことですが、それを良いことに、悪徳ビジネス業者が会社の利益優先に、不利な契約を求めてくるケースは少なくありません。

それにより、今回のSさんのように希望を持って始めた不動産投資が、 自身の負担となり、最終的にはマンションを売却せざるを得ない状況になってしまうのです。

もちろん、投資自体リスクのあるものですが、契約をされる際には、本当にその業者が信用できる業者なのか?
契約内容に明らかに不利となる内容が書かれていないか?
しっかりと確認することが、自身を守ることに繋がります。

また、不動産投資はオーナーが負担しなければならないこともございます。
例えば、居住者が退去後の修繕費や、ある程度築年数が経てば、エアコンやガスコンロなどの交換も必要となりますが、その際に掛かる費用は原則オーナー負担となるのです。

さらに、投資用マンションの販売個数は年々増加しているのに対し、人口は減少し続けているということは、必然的に空室になるリスクは高くなるということになります。

このような状況であることも、しっかりとご理解いただいたうえで、将来の資産形成をお考えになられると良いと思います。

住宅の購入も同じです。
将来設計をしっかりとご家族でお考えになられ、無理のない返済計画を立て、ご購入いただきたいと思います。

まとめ

【東京都港区のワンルームマンション投資】空室が続き任意売却した事例
問題は放置せずご相談ください

今回は、港区のワンルームマンション投資をしますが、空室が続き任意売却した事例についてご紹介いたしました。

まさにこのコロナ禍もそうですが、思いもよらない事態というものは起きるものです。
どうしても住宅ローンを支払うことが困難となってしまったり、会社の倒産などにより、家を売らなければならない状況になってしまうかもしれません。

そのような時には、放置が一番リスキーであることをご理解いただき、まずは「任売先生」にご相談ください。
任意売却は、後に続く生活の負担が最小限になるよう、所有者様の意思を尊重し、売却することができます。

債権者との交渉もしっかり行いますので、安心してお任せください。

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  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
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当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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