住宅ローン問題
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【住宅ローン滞納・信用情報に傷】任意売却せず競売で家を失った事例

住宅ローン問題解決ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点に《任意売却》を専門として全国各地の住宅問題を解決しております、相談員の村上と申します。

今回は、住宅ローンを滞納し信用情報に傷がつき、任意売却での解決策も知らず競売で家を失ったBさんの事例をご紹介させていただきます。

Bさんは、ご結婚を機に若くして港区のマンションをご購入されますが、会社を退職したことがきっかけで、住宅ローを滞納してしまいます。
銀行からは競売が決定され、家が売却させられると同時に離婚をすることに。

その後再就職が決まり、勤務先が遠いため車をローンで購入しようとします。
しかし、住宅ローンを滞納したことで信用情報に傷が残り、新たにローンを組めないことに初めて気づくのです。

大手上場企業に就職し26歳で家を購入する

大手上場企業に就職し26歳で家を購入する
結婚を機に港区のマンションを購入する

Bさんは、都内の有名大学を卒業後、品川区にある大手上場企業に就職します。
就職されてから3年後、同じ会社で後輩として働いていた女性社員と交際の後、妊娠をきっかけにご結婚されました。

Bさんは、大手上場企業に就職されており、さらに年齢の平均的な年収を上回る収入を得ていたため、26歳にして港区の新築2LDKマンションを新居としてご購入されました。

住宅ローン審査で金融機関が重視するのは「安定」

20代で家を購入することは、決して珍しいことではありません。

しかし、20代であればなおのこと、住宅ローンを組み家を買う方がほとんどだと思います。

それは年齢に限ったことではありませんが、どなたでも住宅ローンが組めるというわけではなく、金融機関による審査が行われます。

その中で重要とされる審査基準がいくつかございます。

①勤続年数
勤続年数は、住宅ローンを組む金融機関によって様々ですが、2~3年以上としているところが多いです。
また、転職された場合の勤続年数に関しても、勤務6ヵ月以上という条件のある金融機関もあれば、転職後の勤続年数は問わないというところもあります。

②職業と勤務先
勤務先と職業も、住宅ローンの審査には重要であり、同じ職業でも勤務先によって金利も変わります。
審査に通りやすい職業としては、公務員や医師・一部上場企業の正社員が挙げられます。

③年収額
住宅ローンを組む金融機関によっては、「前年の税込み年収が300万円以上」などの条件がある場合があります。
もちろん年収が高ければ、購入できる不動産の選択肢も増えていきます。

これらの審査基準は金融機関により違いはありますが、審査をする過程で金融機関が共通して重要視しているのは「安定」しているかどうかです。

公務員や上場企業の正社員などはリストラのリスクが少なく、収入も安定していることから、住宅ローンの審査には有利になります。
しかし、審査では職業や勤続年数・年収の他にも、借入額や自己資金も審査されることから、大手企業に勤めているからといって、必ず住宅ローン審査に通るということではありません。

あくまで安定して返済を続けていける能力があるかどうかの審査であり、中小企業や自営業等の職種であっても、「安定」が認められれば住宅ローンを組むことができます。

住宅購入から1年半で会社を退職

住宅購入から1年半で会社を退職
先輩とのトラブルで会社を辞めてしまう

港区の新築マンションをご購入されてから1年半、お子様も生まれ、順風満帆と思われた時、突如Bさんは会社を退職してしまいます。

理由は、部署移動で来られた先輩とのトラブルでした。
Bさんは感情的になり、その後すぐ一方的に会社に退職届を出し、辞めてしまったのです。

奥様には、以前会社に勤めていたこともあり言い出せず、出勤するふりを続けていました。
しかし自己退社のため、すぐには失業保険は受給されず、Bさんは住宅ローンを滞納してしまいます。

妻が気づいた時には《期限の利益喪失》

妻が気づいた時には《期限の利益喪失》
退職と滞納が明らかになり離婚することに

その後もBさんは、仕事を辞めてしまったショックからなかなか立ち直れず、再就職も決まらないまま、住宅ローンを滞納していきました。

奥様は、日々育児に追われており、Bさんも毎日変わらず出社していたため、会社を退職されていたことに気が付きませんでした。
しかしある時、奥様の元同僚(Bさんと同じ会社)から、Bさんが会社を退職していたことを聞かされ、その時初めて気付いたのです。

しかし、気付いた時にはBさんはすでに住宅ローンを4ヵ月滞納しており、銀行からは《期限の利益喪失》の請求書が届いている状況でした。

奥様は、育児が大変な中、Bさんが黙って会社を辞めてしまったこと、相談せずに住宅ローンを滞納していたことを許すことができず、離婚をすることになったのでした。

住宅ローン滞納から競売になるまで

住宅ローンを滞納してから家が売却(競売)となるまでには、債権者(金融機関)から数回に渡り通知が届きます。

①催告書・督促状が届く→②期限の利益喪失の予告と告知状が届く→③代位弁済通知が届く→④競売開始決定通知が届く→⑤期間入札通知書が届く

競売に至るまでの期間は半年から一年ほどであり、債権者によって変わります。
早いところですと、3ヵ月ほどで競売開始決定となる場合もあります。

分割払いのできる期限の利益を喪失すると、保証会社が債務者(Bさん)の代わりに一括返済をし(代位弁済)債務者は保証会社に対し一括返済または家を売却し返済しなければならなくなります。

滞納を続け競売となり家を出ることに

滞納を続け競売となり家を出ることに
強制的に退去せざるを得ない状況になる

Bさんは、職を失ったうえに離婚され、再就職先も前向きに考えることができずにいました。

さらに、住宅ローンを滞納し続けたことで債権者から何度も通知が届くようになり、精神的に追い詰められていきました。

その後も滞納を続け、債権者へ相談することもなく塞ぎ込み、一括返済もできるはずはなく、とうとう競売により家を手放さなければならなくなったのです。

「競売」は裁判所が売却する手続きを言う

競売は、債権者である金融機関が裁判所に債権回収の申し立て手続きをし、民事執行法に基づき裁判所が売却を行う方法です。

債権者は債務者(家の所有者Bさん)に対し、猶予として再三通知を送り、返済をお願いしたにも関わらず、住宅ローンが支払われなかったため、強制的に家を売却させる最終手段です。

そのため、入札が始まってしまうと債務者に拒否する権限はなくなり、手続きは裁判所が主体となって行われ、新たな買い主が決定されれば、債務者は待ったなしで家から強制退去しなければならなくなります。

移住し再就職するが車のローンが組めない

移住し再就職するが車のローンが組めない
住宅ローン滞納により事故情報が登録されていた

競売により港区のマンションを手放すことになったBさんは、その後地方に移住することにしました。

お子様は元奥様が引き取ることになったため、1R4畳半のアパートを借り、なんとか契約社員として仕事も決まり、生活を立て直していきました。

工場で働きだしたBさんは、通勤にバスを利用していましたが、本数が少なく不便なため、車を購入しようと考えました。

しかし働きだして間もないため、まだ貯蓄もなく、ローンでの購入を考えていたBさんでしたが、競売となった港区のマンションの住宅ローンを滞納したことで、信用情報に傷が付き、新たにローンが組めないことに、その時初めて気付いたのでした。

Bさんはやむなく車の購入は諦め、中古のバイクを現金で買い、通勤することにしたのでした。

住宅ローン滞納で信用情報機関に事故情報が載ってしまう

住宅ローン滞納で信用情報機関に事故情報が載ってしまう
複数の信用情報機関に登録される

信用情報機関とは、個人の年収・住宅・会社情報、さらにローンや税金などの支払い状況を調べる機関です。

住宅ローンなどの支払いを滞納をすることで、債権者は返済が遅延していることを信用機関に報告し、その事実が登録されます。
そのため、新たに住宅ローンや車のローンを組もうと思っても、過去に滞納していたという事故情報が載っているため、支払い能力がないと判断されることで、Bさんのようにローンが組めなくなります。

基準としては、「61日以上の延滞または3回目の支払いを超える延滞」があった場合に、事故情報として信用情報機関に登録されると言われています。

また、信用情報機関は一つではなく、CIC・JICC(日本信用情報機構)・KSC(全国銀行個人信用情報センター)という機関で記録されており、その機関により事故情報の登録期間は異なります。

また、滞納期間や自己破産、債務整理など事故情報となった理由や条件によっても期間は異なり、5~10年ほどで解除となり、またローンが組めるようになります。

※金融機関によっては、事故情報が載っていても、不払いから相当期間が経過していたり、収入の安定や債務整理後滞りなく返済が行われていた場合などに、融資することもあります。

金融機関に相談や任意売却をするという選択肢もあった

金融機関に相談や任意売却をするという選択肢もあった
返済期間の延長や猶予となる可能性もあった

Bさんは、突発的な感情で仕事を辞めてしまった後ろめたさから、奥様にも相談できず、一人で問題を抱え追い込まれ、離婚のうえ家まで失ってまいました。

そうなる前に、できる手立てはありました。

まず一番は、奥様に事実を打ち明けるべきでしたが、職を失い住宅ローンを支払うことが困難となってしまった段階で、債権者である金融機関に相談する必要がありました。

相談することによって、支払いの猶予や返済期間の延長など、対策を考えてもらえるはずでした。
Bさんの家が競売となり、家を強制的に退去せざるを得ない状況になるまでには、債権者から何度も通知があったはずです。
それを無視し滞納し続けてしまったことが、最悪の事態を生んでしまったのです。

それでも住宅ローンの支払いが困難であった場合には《任意売却》という形で手続きを行うことができました。

任意売却は強制ではなく、自分の意志で家を売却する手続きです。

専門の不動産業者が仲介に入り債権者と交渉をすることで、競売にくらべ高値での売却が望める他に、引っ越し費用も売却金から捻出できる可能性があります。

そして、売却後残債があっても、分割での支払いが可能となるのが任意売却です。

まとめ

住宅ローンを滞納し、任意売却を知らず競売で家を失ってしまった
住宅問題は《任売先生》へご相談ください

今回は、住宅ローンを滞納し、任意売却を知らず競売で家を失ってしまったBさんの事例をご紹介させていただきました。

Bさんは、もしかしたら早期に債権者に相談することで、なんとか家を手放さずに済んだかもしれません。
また、売却は免れなかったとしても、任意売却をすることで、後の生活の負担を軽減させることができたと思います。

もし現在、住宅ローンの支払いが困難な状況であり、放置してしまっていたり、お一人で悩まれている方がいらっしゃいましたら、まずは金融機関へご相談いただき、それでも解決できない場合には、できるだけ早い段階で当サイト「任売先生」にご相談ください。

残念ながら、競売での入札が開始されてしまったら手遅れです。

しかし、これからも生活は続いていきます。
先が見えないと落ち込まれていらっしゃるかもしれませんが、より良い解決方法は必ずあります。
ご一緒に考え、全力でサポートさせていただきますので、住宅問題を抱えていらっしゃる方はお気軽にご相談ください。

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  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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