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競売

競売になっても家に住み続ける方法はある?

こんにちは。
《住宅ローン問題解決ブログ》をお読みいただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点として不動産任意売却を専門に、全国各地の住宅問題に対し仲介・交渉手続きを行っております、相談員の村上と申します。

思い出のある家を手放すことは、誰しも辛いものです。
しかし、それぞれの事情により競売(裁判所による強制売却)に進んでしまうこともあります。

家が競売になるには、様々な理由があります。

  • 住宅ローンの支払い滞納
  • 事業資金借り入れの支払い滞納
  • 消費者金融借り入れの支払い滞納

このような理由で競売になってしまった時には、もう家を手放す他方法はないのでしょうか?
任売先生にも、競売になってしまう、またはなってしまったという方からのご相談を受けることが多くあります。

そこで今回は、住宅ローン滞納し競売になっても家に住み続ける方法について、お話してまいりたいと思います。

競売の買取代金納入されたら住み続けられない

競売の買取代金納入されたら住み続けられない
競落人は転売目的で家を購入することが多い

結論から申し上げて、競売により家が買取希望者により落札され代金が納入されたら、住み続けることはできません。

可能性があるとしたら、買い取った方(競落人)に「賃貸として住み続けたい」と申し出ることで、競落人が了承すれば住み続けることができます。
しかしほとんどの場合、競落人は転売が目的で家を買い取っているため、賃貸として貸し出すというのは現実的には難しいでしょう。

競売の買取代金納入前に一括返済すれば住み続けられる

競売の買取代金納入前に一括返済すれば住み続けられる
現実的に残債の一括返済は難しい

先ほど、競売により家が買取希望者により落札され代金が納入されたら、住み続けることはできないと申し上げましたが、代金納入前までに借り入れ金を全額一括で返済できれば、競売を取り下げ家に住み続けることができます。
もし、すでに落札されていた場合は競落人の同意が必要になります。

ですが、今まで支払いができなかったために競売になってしまったのですから、ここへ来て借金を一括返済するというのは、かなり無理のある話でしょう。

競売入札開始までに手を打てば住み続けることができる

競売入札までに手を打てば住み続けることができる
滞納してすぐ競売になるわけではない

競売はすぐに実行されるわけではなく、初めは債権者である金融機関から督促状・勧告書など段階で複数回通知され、それでも滞納を続ければ最終的に家は差し押さえになり、競売へと進んでいくことになります。

競売による入札が行われ、落札されて買取代金が支払われれば、新たな買い主が家の所有者となり、強制的に引っ越しを余儀なくされます。

できることなら、初期の段階で滞納分を支払い、その後もローン返済を続けていけることが一番だと思います。
もし、今までのように支払いを続けていくことが難しい場合には、まずは債権者へ事情を説明するべきでしょう。
そうすることで、債権者はローン支払い期間の延長や、一定期間金利のみの支払いなど対策を取ってくれることがあります。

しかし、それでも支払いを継続することが困難となってしまった場合には、競売に進むしか道はないとかと言えば、そうではありません。
競売の入札が開始される前の段階で手を打つことで、住み続ける方法があります。

金融機関によって期間は異なりますが、住宅ローン滞納から競売開始決定までは約7ヵ月~8ヵ月、競売開始決定から入札開始まで約5ヵ月~7ヵ月、入札開始から強制退去まで約2ヵ月~3ヵ月となります。
ということは、「競売開始決定してしまっても、入札開始までの約5ヵ月~7ヵ月の期間で手を打てば、住み続けられる可能性がまだある」ということになります。

①競売入札開始前にリースバックして住み続ける

競売前にリースバックして住み続ける
家は売却するが賃貸で住み続ける

競売の入札開始までにリースバックをすれば、家に住み続けることができます。

リースバックは、家を売却し所有者ではなくなりますが、売却金を債権者へ返済し、その後賃貸として家に住み続ける方法です。
落札後でも、競落人の同意があれば賃貸として住み続けられるというお話をしましたが、ほとんどの場合同意が得られませんので、競売の入札開始前ににご自身でリースバックに切り替えるほうが確実です。

リースバックは、専門の不動産業者が仲介に入り債権者と交渉を行い、了承を得たうえで不動産業者や投資家が買い取り、その後賃貸借契約を取り交わし賃料を払って家に住み続けることになります。

また、中には子供などご家族が数年後に買い戻すことを前提として、リースバック契約を行う方もいらっしゃいます。

②競売入札開始前に親族間売買して住み続ける

競売前に親族間売買して住み続ける
親族間売買なら返済も柔軟に対応できる

競売の入札開始までに、親や子供など親族が買い取る【親族間売買】に切り替え手続きを完了させることで、住み続けることが可能となります。

買い主が親族のため、購入代金を少しずつ返済していったり、賃料として支払うなど、返済も柔軟に対応できるというメリットがあります。
しかし買い取る親族が、すでにご自身で家を購入しており住宅ローンを組んでいた場合、また新たにローンを組むのは容易なことではありません。
また、一括で購入するにもかなりの経済力が必要となるため、現実的にはよほど恵まれていない限り、親族間売買は難しい方法でもあります。

競売入札開始前に任意売却すれば残債の分割支払いが可能になる

任意売却すれば残債の分割支払いが可能になる
任意売却なら無理のない金額で返済ができる

入札開始前にリースバックや親族間売買を選択したとしても、売却金で住宅ローン残債を全て返済できないこともあります。

返済できなかった分は、一括で債権者へ支払わなければなりません。
しかし、現実的に住宅ローンを滞納しなければならなかった方が、残債を一括で返済するというのは、金額にもよりますが難しいと思います。

そのような場合の不動産売却方法が《任意売却》です。

任意売却は、家を売却し売却金を全額債権者へ返済してもなお借金が残ってしまった場合に、不動産業者が仲介に入り債権者と交渉することで、残債の分割支払いを可能にする売却方法です。

任意売却は、リースバックや親族間売買の手続きと同時に行うことができ、同じく競売の入札開始までに手続きを完了させる必要があります。

また、任意売却は残債を分割で支払えるだけではなく、競売よりも高値で売却できる見込みが高く、売却後引っ越す場合も引っ越し費用を売却金から捻出できる可能性があり、退去する時期を調整できるなどメリットも大きいです。
何より、競売は強制的に売却・退去させられるため、精神的負担・経済的負担も大きいですが、任意売却はご自身の意志で専門の不動産業者へ依頼し家を売却する方法ですので、売却額や売却後の分割での月の返済額なども考慮しながら決められます。

【任意売却は、ご自身の意志を尊重し、自らが主体となって売却に臨むことができるのです。】

まとめ

競売になっても家に住み続ける方法はある!
競売になっても諦めずにご相談ください

今回は、住宅ローン滞納し競売になっても家に住み続ける方法について、お話してまいりました。

競売で家が落札され、買い取り代金が納入されたら、家に住み続けることはできず、強制退去となります。
もし、買い主が賃貸として貸し出してくれるのであれば、賃料を払って住み続けることもできますが、ほとんどの買い主は転売目的で家を購入しているため、現実的には難しいと考えられます。

他に住み続ける方法としては↓

  1. 代金の納入までに住宅ローン残債を一括返済する
  2. 競売入札開始までにリースバック契約をする
  3. 競売入札開始までに親族間売買契約をする

2、3は家を売却することになりますので、所有者ではなくなりますが、リースバックでしたら賃貸として住み続けることができ、親族間売買でしたら買い取った親族に返済、または賃料として支払っていくことで住み続けることができます。

しかし、売却金よりも住宅ローン残債が上回ってしまった場合には、残債は債権者へ一括返済しなければなりません。
一括返済できない場合には、《任意売却》をすることで残債の分割支払いが交渉により可能となります。

このように、様々な理由で競売になってしまい、「もうどうにもならない・・・」と思われていらっしゃる方は、まだ選択の余地があることを知っていただきたいと思います。

大切なのは、できるだけ早い段階で手を打っておくことです!

競売の入札が開始されてしまったら、選択の余地はほとんどなくなってしまいます。
まずは債権者である金融機関へ相談していただき、それでもどうにもならなければ、同じ家の売却でも競売ではなく【任意売却】を選んでいただきたいです。

家に住み続けたい場合には、任意売却でのリースバック・親族間売買が可能です。

リースバック・親族間売買・任意売却は専門の不動産業者に依頼する必要があります。
任売先生は、不動産売却を専門にリースバック・親族間売買も数々解決してまいりましたので、安心してご相談ください。
まずは、どのような状況なのかをお話いただき、必要な場合には弁護士とも連携を取り対応させていただきたいと思います。

任売先生 無料相談窓口 全国対応
  • 住宅ローンが払えない…

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任意売却という解決策があります。

任意売却とは、金融機関や債権者へ交渉することで競売を回避し、競売よりも高く不動産を売却できる方法です。当サイトでは、事務的ではなく、人情味ある弁護士との連携を組み、あなたの借金を0円または大幅に減額させます。

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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