住宅ローン滞納から競売にかけられるまでの流れ

滞納から競売の流れ

住宅ローンを滞納してしまい、債権者の一括返済の要求に応じられなかった場合、債権者は債権回収のため裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てを受けた裁判所は担保である不動産を差し押さえ、購入者の意思とは関係なく競売にかけてしまいます。
住宅ローンの滞納から自宅(持ち家)が強制売却されてしまう競売に至るまでの流れをどのように辿っていくことになるのでしょうか。

滞納1~2ヵ月 金融機関からの支払い請求書

住宅ローンを滞納すると、ご連絡やお知らせと書かれたハガキのようなものが送られてきます。
うっかり入金を忘れてしまったなどのケースも考えられるため、文面も自主的な支払いを促すようなニュアンスであることがほとんどです。
この段階で延滞が解消できれば、住宅ローンの返済方法を元の分割払いに戻すことができます。ただし、住宅ローンの滞納が1~2ヵ月であるとは言え、ローンの返済日に入金や引き落としができなかった場合、返済日の翌日から遅延損害金が発生します。
遅延損害金の他、翌月のローンの返済額も含めると負担は増えるばかりなので、早めの対応が重要です。

滞納2~3ヵ月 金融機関からの催告書・督促状

滞納から競売の流れ・督促状

住宅ローンの支払いが2〜3ヶ月滞ると、「督促状」が届きます。
督促状は、遅延損害金の支払いと延滞解消ができる期限が明記されています。
この段階で支払いを済ませるか、金融機関に相談するなどの行動を取らなければ、「催告書」という督促状より厳しい文面で支払いを迫る通知が送られてきます。
文面には、訴訟や差し押さえと言った法的手段を前提とした内容も記載されている場合もあります。
また催告書においては、内容証明郵便で送られることが多く、受取人に送付する内容文書の他、差出人及び郵便局がそれぞれ1通ずつ保管するための謄本2通を、集配郵便局及び支社が指定した郵便局で手続きを行うため、「いつ、誰が、誰宛に、どのような内容で郵送したのか」公的に郵便局が証明できるようになっています。
催告書を受け取った段階で、延滞分のローンや遅延損害金を支払ったとしても債権者からの信頼は既に揺らいでおり、住宅ローンの返済を元の分割払いに戻すことは厳しい状況にあると言えるでしょう。

滞納3~6ヵ月 金融機関からの期限の利益喪失通知・代位弁済通知

滞納から競売の流れ・期限の利益喪失通知
期限の利益喪失通知とは

通常、金融機関からお金を借り入れ、住宅ローンを組む際には、金銭消費貸借契約を結びます。
この契約書には、借り入れたお金を決められた期日ごとに分割して返済できることが記されています。債務を毎月少しずつ一定期間に渡り返済できる約束のことを期限の利益と言い、債務者の権利となります。
しかし、借り入れたお金が毎月決められた返済日に振り込まれない、引き落としができないとなると、債権者である金融機関から契約違反と見なされてしまいます。
このようにローンの滞納が続いてしまうと、期限の利益を喪失することになります。
そしてローンの滞納が3~6ヵ月程度続くと、いよいよ「期限の利益喪失通知」が金融機関から送られてきます。
そこには、「定められた期日までに残っている借金を現金で一括返済してください」と記されているように、期限の利益喪失通知は住宅ローンを分割で支払う権利が失われたことを意味しています。

代位弁済通知とは

代位弁済とは、債務者の代わりに保証会社が、残った住宅ローンの全額及び利息の合計を、金融機関へ一括で返済することを意味します。
住宅ローンを組む際、お金を貸し出した金融機関と保証会社の間で債務保証契約を結びますが、それとは別にお金を借り入れた債務者と保証会社との間で保証委託契約を結びます。
この保証委託契約とは、債務者が住宅ローンを滞納してしまった場合、保証会社が債務者の代わりにローンの全額を金融機関へ返済することを保証するための契約です。
よって、債務者が住宅ローンを滞納してしまった場合、金融機関は保証会社にローンの返済を一括請求することができ、保証会社は債務者の代わりにローンの残債を一括で返済しなければなりません。
一見、保証会社にとっては不利益でしかない契約にも思えますが、債務者に代わり支払いを行った場合、保証会社は支払った分の住宅ローンの全額を債務者に一括請求することができます。
これを保証における「求償権」と言います。
求償権を得た保証会社は、債権者に代位する権利も有しているため、金融機関が持っていた債権がそのまま保証会社に移行することになります。
もし、金融機関が住宅ローンを組む際、不動産に抵当権を設定していた場合、保証会社は債権回収のため、裁判所に競売の申し立てを行うことも可能です。
よって、保証会社から「代位弁済通知」が送られてきた時点で、金融機関の債権が保証会社に移ったことを意味するため、債務者は今後、保証会社に対し弁済の手続きを行っていく必要があります。

滞納6~10ヵ月 裁判所からの競売開始決定通知

競売開始決定通知が届いたら

住宅ローンの滞納から6~10ヵ月ほど経過すると、「競売開始決定通知」もしくは「担保不動産競売開始決定通知」が特別送達で送られてきます。
競売開始決定通知は、不動産を差し押さえ、競売手続きを開始することを告げるための通知です。
実際、この通知が届いてから競売が行われるまでにはおおよそ6ヵ月程度かかるため、この段階で任意売却を申請すれば、競売を取り下げることも可能です。

現況調査

競売開始決定通知を受け取ってから約2ヶ月後、裁判所から派遣された不動産鑑定士と執行官により、現況調査が行われます。
現況調査を拒否することは出来ず、ドアが閉まっている場合には鍵を壊してでも調査を行います。
自宅の外から室内に至るまで、ところ構わず写真を撮り物件内部の調査を行30分程度滞在した後、早々に去っていきます。
このように不動産鑑定士と執行官は、現況調査を基に評価書と現況調査報告書を作成します。
そして裁判所は、これらの資料を基に売却基準価額を決定し、物件明細書を作成します。
評価書と現況調査報告書、物件明細書を併せて競売3点セットとも呼んだりします。

滞納月12~16ヵ月 期間入札の通知

滞納から競売の流れ・期間入札通知
期間入札の通知

ローン滞納が12~16ヵ月程経過し現況調査を終え、評価書と現況調査報告書、物件明細書が出揃うと、今度は「競売の期間入札通知書」が裁判所から届きます。
この競売の期間入札通知書には、競売物件の入札開始から入札終了までの期間と、開札日時と場所、売却基準価額・買受可能価額などが記載されています。
競売の入札方式には、「期日入札」と「期間入札」があります。期日入札とは、入札日に開札を行う入札方式のことです。
一方、期間入札とは、おおよそ1~2週間くらいを目安に裁判所が入札期間を設け入札者を募り、入札期日の1週間後に開札する入札方式のことです。
現在、競売での入札方式として期間入札が最も多く利用されています。

入札における公告

競売の期間入札通知書を受け取ってから、約1ヶ月後には入札における公告が行われ、裁判所の掲示場か庁舎内の掲示板に公告が掲示されます。
また、官報という国が発行する公報に掲載されたり、不動産競売物件情報サイトBITに、所有者の氏名など個人情報の一部は黒塗りで伏せられていますが、部屋の写真や間取りが公開されます。
そして、入札公告の約1ヶ月以内に入札が開始し、落札者が決まります。競売の取り下げを行える期限は、開札前日までとなっているため、諦めるのはまだ早いです。
しかし任意売却を検討する場合、債権者の同意を得る必要があるため、早い段階で相談・申請することをお勧めします。

競売開始

滞納から競売の流れ・競売開始
期間入札

法人に限らず個人でも競売物件の入札の申し出は可能です。
入札希望者を集めるために、競売物件は、管轄の裁判所の閲覧室などに現況調査報告書、評価書、物件明細書など3点セットが設置され、入札希望者が自由に閲覧することができます。
また、不動産競売物件情報サイトBITでも閲覧することは可能です。
しかし入札には一定の入札制限があり、債務者や、裁判所が買受の申出人を一定の資格を有する者に制限した場合にその資格を有しない者、入札妨害など売却の適正な実施を妨げる行為をした者は入札を行うことができません。

開札期日

期間入札の入札期日から1週間後が開札期日になります。
開札では、複数寄せられた入札用紙が入っている封筒を箱から取り出し、開封していきます。
開札を行うのは執行官で、入札した人の中から最も高額な入札金額の申出をした人を最高価買受申出人と定めます。
万が一、期間入札中に入札者が現れなかった物件については、「特別売却」という方法で買受人を募ります。
この特別売却とは、買受可能価格(競売物件の購入目安とされる売却基準価額の8割の価格)以上の金額であれば、早く入札した順に売却できるいう方法です。
開札期日の前日までであれば、競売を取り下げることが可能となっていますが、現実的にはこの時点での任意売却は皆無に等しいです。

売却許可の決定

開札の結果、最高価買受申出人を定められると、開札期日から1週間以内に売却の不許可事由がないか慎重に審査されます。
売却不許可事由の基準としては、最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格若しくは能力を有しない者、他の買受けの申出を妨げたり不当に価額を引き下げる目的で売却の適正な実施を妨げる行為をし、又はその行為をさせた者、他の民事執行の手続きの売却不許可決定において売却の適正な実施を妨げる行為を行った者と認定され、売却不許可決定の確定の日から二年を経過しない者、売却基準価額若しくは一括売却の決定、物件明細書の作成又はこれらの手続に重大な誤りがある場合などが挙げられます。
これらの売却不許可事由は、民事執行法で定められています。
無事審査を通過し、裁判所から売却許可の決定がなされると、入札者は「買受人」となります。

代金納付手続き完了

売却許可の決定がなされると、裁判所より特別送達郵便で「代金納付期限通知書」が送られてきます。
納付期限は売却許可を決定した日から約1ヵ月内に設定されているため、買受人は指定された期限までに代金納付を完了させます。

所有権移転登記の完了

代金納付の手続きを終えると、競売物件管轄の地方裁判所の書記官は、買受人の所有権の移転登記、抵当権等の設定登記の抹消、差押えの登記の抹消と言った一連の登記手続を法務局に嘱託し所有権移転登記が完了します。

引き渡し命令の確定と明け渡し

所有権移転登記などの諸手続きが完了した時点で、裁判所から引渡命令を出してもらいます。
申し立てに不備がなければ、不動産引渡命令の決定通知が落札者と元所有者に郵送されます。
引渡命令の通知を受けた元所有者は、通知を受け取った日から1週間は不服申立てをすることができますが、申し立てがなければ引渡命令が確定となります。

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