不動産・自宅・持ち家の競売とは?

競売とは

競売という言葉を聞き、あまり良いイメージを持たれる方はいないのではないでしょうか。
何らかの事情で、借金の支払いに行き詰まってしまった、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合、お金を貸し出した金融機関は、債権回収のため裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てを受けた裁判所は、債務者の財産である不動産を差し押さえ、本人の意思とは関係なく競売にかけてしまいます。
住み慣れた家を国家権力により強制的に差し押さえ、立ち退きを命じられてしまう競売とは一体どのようなものなのでしょうか。

競売が行われるケース(理由)

競売とは

競売は、民事執行法で定められた民事執行手続きによって行われます。
民事執行法には、1.強制執行、2.担保権の実行としての競売及び民法 、3.商法その他の法律の規定による換価のための競売並びに債務者の財産の開示などが定められています。競売は、主に強制競売と担保不動産競売の2つに大別されますが、いずれの場合も債権者により競売の申し立てを受けた裁判所が、債務者の財産である不動産を差し押さえ、競売にかけた不動産を換価することで債権回収に充てる目的で行われます。
このように債権回収の意味合いとしては、大きな違いはないように思えますが、手続きの段階で具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

強制競売

強制競売とは、民事執行法のうち強制執行手続きによる競売のことを指します。
具体的には、借金の返済ができない債務者が保有している不動産を裁判所が差し押さえ、競争入札によりなるべく高く売却し、抵当権者に関わらずお金を貸し出した貸金業者の債権回収にあてる制度です。
強制競売では、お金を貸し出した金融機関が裁判所に対して強制競売の申し立てを行わなければなりませんが、申し立てを行うだけでは競売は受理してもらえません。
債権者は強制競売の申し立ての際、「債務名義」という公文書を裁判所に提出する必要があります。
債務名義とは、裁判所が債務者に対して強制執行することを許可した公文書のことで、請求権の存在、請求の範囲、債権者の有無、債務者の有無を証明する書面になります。このように債権者は債務名義を提出した上で、競争競売の申し立てを裁判所に行います。
申し立てが受理されると、債務者の意思は反映されず裁判所の権限で手続きが進みます。
裁判所で取り扱う物件には、物件ごとに事件番号が付与されています。強制競売では、平成29年(ヌ)第50号のように、地方裁判所で使用する符号のうち、動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械に対する強制執行事件を意味する(ヌ)が付与されます。

任意競売

任意競売とは、民事執行法のうち担保権の実行手続きによる競売のことを指し、担保不動産競売とも呼ばれます。債権者が債務者の所有する不動産に抵当権を設定している場合、他の債権者より優先的に弁済を受ける権利を有しています。
そのため抵当権者は、抵当権の実行により担保である土地や建物を差し押さえ、競売手続きにより債権を回収しようとする動きに出ます。このように任意競売では、抵当権が登記されている不動産登記簿を裁判所に提出し、抵当権者であることが証明できれば、債権が存在することを公的に証明した文書である「債務名義」を提出する必要はありません。
競売申し立て後の手続きに関しては強制競売と同じ流れになります。
裁判所で取り扱う物件には、物件ごとに事件番号が付与されていますが、任意競売の場合は平成29年(ケ)第50号のように、地方裁判所で使用する符号のうち、不動産、船舶、航空機、自動車、建設機械を目的とする担保権の実行としての競売(ケ)が付与されます。

競売物件に潜む買主側のリスク

競売物件のリスク

競売では、裁判所の権限によって強制的に自宅が差し押さえられてしまうため、売却価格や引っ越し時期の日程や引き渡し時期など、所有者の意思は全く持って反映されることはありません。
また、物件の内覧ができない、価格の交渉ができない、仲介業者や売り主による保証が一切ないなどの理由で、市場価格より遥かに安い値段で売却されてしまいます。
買主側からすると、競売物件は安い価格で入札できるため、金銭面においてメリットがあるようにも思えますが、競売物件を購入する上で知って欲しいリスクについて紹介します。

支払いは現金一括払いが原則

競売物件を購入する際、分割払いは認められておらず、代金を一括で支払わなければなりません。
一般的には落札が確定してから、裁判所から約1ヵ月以内に設定された代金納付期限内に代金を用意する必要があります。
事前にローンを組もうとしても複数の入札希望者が殺到すれば、必ずしも落札できる保証や確証はなく、たとえ落札できたとしても1ヵ月という限られた期間内に、多額の融資を受けるのは簡単なことではありません。
また入札者は、事前に最低売却価格の2割を保証金として前払いする必要があり、もし代金納付期限内に全額支払いが出来なかった場合、保証金も没収されてしまいます。
そのため、落札前に予め余裕を持って資金を用意しておく必要があります。

落札後の処理は全て自己責任

競売によって引き継がれるのは、物件明細書に記載された権利です。物件内に占有者の私物やゴミが残されていたとしても、その後の処理や取り扱いは購入者の仕事となります。
不動産の所有権は購入者に渡りますが、残留物の所有権は購入者には移らないため、勝手に処分することができません。
そのため、裁判所に明け渡しの強制執行を申し立て、強制的に占有者の私物やゴミの処理を行ってもらう必要があります。

瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任とは、土壌汚染やシロアリ、雨漏りによる建材の腐食があるなど、物件内で売買契約を締結した時点で買主がその事実を知らず、注意を払っても発見できない欠陥や不具合のことを指します。
瑕疵が発生した場合、買主は売主に対し、瑕疵が重大な場合は契約の解除を求めることができる、補修工事を求めることができる、損害賠償を求めることができるものとされています。
民法において、瑕疵担保責任を負う期間は買主が瑕疵に気づいてから1年以内と定められていますが、競売物件は、これらの修繕は全て落札者が費用を工面しなければなりません。

落札額以上の費用が掛かることが多い

競売物件は一般の市場価格より遥かに安い値段で手に入れることができますが、もし、競売物件を投資用の物件として運用させるのであれば、落札価格以上の費用が必要になることが多いです。
「いずれ他人の手に渡るのだから、自分のものではなくなるのだから」という理由で、元所有者によって意図的に室内を汚されたり、破壊されたりするケースも稀ではありません。そのため、競売物件の多くはリフォームやリノベーションが必須になります。

滞納金は落札者が全て負担

落札した物件がマンションなどの区分所有建物であれば、滞納金が残っていることがよくあります。
区分所有法第8条では、以前の区分所有者が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、その専有部分を購入した新しい区分所有者にも滞納費を請求することができると規定されています。
以前の区分所有者も専有部分を売却することでその責を免れるわけではありませんが、金銭的な問題から元の区分所有者に請求することは決して簡単ではありません。
そのため、競売物件の購入にあたって、滞納金は全て落札者の負担となります。

入札は取り消しすることができない

入札の際、入札金額を2,000万円と記載するつもりが桁を増やし記載してしまった、落札希望でない物件の事件番号や物件番号を誤って記載してしまった場合、入札を取り消しすることができません。
通常の不動産売買では不動産価格の5%~10%程度の手付金を一時的に預けますが、売買契約を締結後に契約を解除したい場合、手付金を放棄すれば売買契約を解除することができます。
これと同様に、競売物件においては入札を申し込む時点で、最低売却価格の2割を保証金として裁判所に預けますが、契約を取り止めたい場合、多額の保証金も手放さなければなりません。

事前に内見ができない

競売において内部調査できるのは、裁判所から現況調査のために派遣された不動産鑑定士と執行官のみです。購入希望者は、せいぜい周囲の環境や建物の状態を建物の外側から判断することしかできず、どの程度のリフォームが必要か、室内の汚染や破損、ゴミや私物などの残留物の有無などは、実際建物の中に入らなければ分からない情報も多いため、リスクのある取引きであると言えます。

物件やカギの引き渡しが保証されない

入札後、裁判所は所有権の移転登記などの事務手続きを行ってくれますが、物件や鍵の明け渡しまでは行ってくれません。
そのため、物件の明け渡しの交渉は落札者自身で進めていく必要がありますが、元の所有者と連絡が取れない、立ち退きに応じてくれない場合は、裁判所に明け渡しの強制執行を申し立てる必要があります。
通常、強制執行を裁判所に申し立てる際、債権者は「債務名義」という公文書を裁判所に提出する必要があります。
債務名義とは、裁判所が債務者に対し、強制執行することを許可した公文書のことで、請求権の存在、請求の範囲、債権者の有無、債務者の有無を証明する書面になります。
裁判所側は、債務名義で債権者の置かれた現状を把握し、正当な権利を有していることを確認した上で、強制執行の手続きを進めていくことになります。
しかし、競売落札において引渡命令が確定していれば、裁判などの手続きを踏まずに申し立てを行うことが可能です。
この際、引渡命令の決定書類、強制執行の費用、印鑑などを持参し、管轄の地方裁判所支部の執行官室に出向き、必要書類を記入し申し立てを行います。
明け渡しの強制執行では、執行官が建物を明け渡すよう前もって占有者に催告しますが、それでも明け渡しや立ち退きに応じない場合、断行と言って事前に手配した業者により強制的に荷物を撤去、占有者解除に踏み切ります。
最後は鍵を交換して終了となりますが、強制執行を行う前に無断で鍵を壊したり交換したりすると器物損壊罪、住居侵入罪により損害賠償請求を受ける可能性があるため、注意が必要です。

占有者が危険人物の場合がある

現在でこそ、明け渡しの強制執行ができるようになりましたが、競売物件をわざと占有し買受人に対して高額な立退料の請求を行う占有屋と言われる人が存在していた時代もありました。
現在もこのような占有屋や反社会的勢力による被害も皆無とは言い切れません。

事前に分かる情報が限られている

競売の開始決定がなされると、不動産鑑定士と執行官による現況調査が行われ、評価書と現況調査報告書を作成します。これらの資料を基に、裁判所は売却基準価額を決定し物件明細書を作成します。
このように競売物件は、現況調査報告書、評価書、物件明細書に記載された情報が全てです。
その他の情報は自分で集めるしかありません。
物件の中に立ち入ることはできませんが、周囲の環境や外壁の状態を知るため現地に出向くことは可能です。
自らの責任で不利な条件や情報は無いか3点セットと現地調査で確認する必要があります。

競売のデメリット

競売デメリット

競売と聞いて良いイメージを持つ人は少ないと思いますが、競売におけるデメリットは具体的にどのようなものなのでしょうか。

売却価格が市場価格より低くなる

競売の開始決定がなされると、裁判所から派遣された執行官と不動産鑑定士による現況調査が行われ、評価書と現況調査報告書を作成します。
これらの資料を基に、裁判所は売却基準価額を決定し物件明細書を作成します。
競売は、これらの物件詳細資料(評価書、現況調査報告書、物件明細書)をもとに、裁判所もしくは不動産競売物件情報サイトBITで物件情報を公開し、入札を受け付けます。
競売では、買受可能価額と言って売却可能価額を2割引きした最低入札価格を設けており、万が一、期間入札中に入札者が現れなかった場合、「特別売却」という方法で買受人を募り、早く入札した順に売却できるという方法を取っています。
このように、売却価格の設定基準から売却方法に至るまで、一般市場での不動産売買と大いに異なるため、相場価格より5割~7割程度安い価格で取り引きされるケースがほとんどです。
結果、ローン残債も任意売却と比べると多くなってしまいます。
その他、競売物件が安く取引きされる理由として、物件の内覧ができない、価格の交渉ができない、仲介業者や売り主による保証が一切ないなどの例が挙げられます。

新聞やネット上に公開されるため、プライバシーが侵されるリスクがある

競売物件情報は、国の機関紙である官報や不動産競売物件情報サイトBITなどの媒体を通じて発信されるため、ローンの支払いが滞っていることや自宅が競売にかけられるなどの私的な事情が、近所や職場の人に知られてしまう可能性があります。
また、裁判所から派遣された不動産鑑定士や執行官が現況調査のため自宅の中や自宅の周囲を調べに来たり、競売で儲けようとする怪しい人達が自宅周囲を訪れることもあるため、プライバシーが脅かされる恐れがあります。

裁判所から明渡し命令が出せるため、立退料が支払われない

任意売却では、債権者・買主の善意により不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を負担してもらえる、または別途負担してもらえる可能性があります。
しかし、競売ではそのような費用の配分は認められていません。
物件の内覧ができない、価格交渉ができない、仲介業者や売主による保証が一切ないなど、競売物件は購入者にとって買取り後のリスクが大きいため、市場価格より遥かに低い価格で売却されます。
売却代金の大半は、お金を貸し出した債権者の債権回収に充てられ、債務者が資金を受け取ることはできません。
そのため、競売における引っ越し費用は自己負担で準備する必要があります。

引っ越し日は自由に選べない

任意売却では、購入者と相談しながら引き渡し時期や引っ越し日など柔軟に決められるのに対し、競売においては、落札者の所有権移転登記などの諸手続きが完了した時点で、裁判所から引渡命令を出してもらうことが可能になります。
申し立てに不備が無ければ、不動産引渡命令の決定通知が落札者と元所有者に郵送されます。
引渡命令の通知を受けた元所有者は、通知を受け取った日から1週間は不服申立てをすることができますが、申し立てがなければ引渡命令が確定となります。
引渡命令が確定すると、落札者は明け渡しの強制執行を裁判所に申し立てることができます。
強制執行の申し立てが受理されると、裁判所の執行官が建物を明け渡すよう元の所有者に催告しますが、明け渡しや立ち退きに応じない場合、断行と言って事前に手配した業者により強制的に荷物を撤去、占有者解除に踏み切ります。
明け渡し後、自宅に立ち入った場合は不法侵入・不法占拠という扱いにされてしまうため、自分の意思で転居先の確保と引っ越し時期など引っ越しに向けた計画を進めることができません。

ローンは一括での返済を求められる

任意売却が、債務者の意思を持って不動産の販売活動が行えるのに対し、競売では裁判所の権限によって強制的に売却されてしまうため、引っ越し時期や引き渡し時期など本人の意思は全く持って反映されることはありません。
また、落札者の所有権移転登記が完了し引渡命令が確定すると、明け渡しの強制執行により自宅に住み続けることができなくなり、急いで転居の準備を進めなくてはなりません。
新生活に向けての見通しが立てることができず、裁判所の発令待ちといった常に受け身の立場で物事が進められていくことになります。

競売物件の落札結果と落札者

競売の落札者
競売物件の落札結果

競売手続きでは、入札期間を裁判所が決定し公告します。
この期間に一番高い金額を提示した参加者が落札者として選ばれます。
競売物件の落札結果は、入札期間の最終日である入札期日の1週間後に、競売物件管轄の地方裁判所内で1件ずつ最高価買受価額と次順位入札価額が読み上げられ、開札結果が公表されます。尚、開札作業を行うのは地方裁判所の執行官です。
競売物件の落札結果は裁判所の他、不動産競売物件情報サイトBITでも確認することができます。
裁判所では開札日の午前中、不動産競売物件情報サイトには開札日の午後に掲載されます。

競売物件の落札者

裁判所で売却される競売物件は一般の方でも入札は可能です。
競売物件を一番高い価格で申出した入札者のことを「最高価買受申出人」と言います。競売物件管轄の地方裁判所内で、入札人立会いのもと執行官が開札を行います。
全ての開封作業が終わってから、最も高い価格で申出した人の名前と入札価額を読み上げ、最高価買受申出人を定めます。
一方で、最高価買受申出人の次に高額入札の申出をした人を次順位買受申出人と言います。
次順位買受申出人は、最高価買受申出人が棄権する可能性に備え、開札日に次順位買受申出人になる為の申請を行うことができます。
この、次順位買受申出人に決まると、最高価買受申出人が代金を納付せず、売却許可決定の効力を失った場合に、自己の買受けの申出について売却の許否の裁判を受ける権限を得ることができます。
次順位買受けの申出人が2人以上いる場合は、くじによって決定します。
開札の結果、最高価買受申出人として定められると、開札期日から1週間以内に売却の不許可事由がないか慎重に審査されます。
裁判所から売却許可の決定がなされると、最高価買受申出人から「買受人」となります。売却許可の決定がなされると、地方裁判所の書記官が、代金の納付期限をおおよそ1ヵ月以内の日に設定し、裁判所より特別送達郵便で「代金納付期限通知書」が送られてきます。
代金納付期限通知書には、入札金額から事前に振り込みした保証金(競売物件の入札手続を行う際、保証金を支払わなければならず、最低売却価格の2割)が差し引かれた残金が記載されています。
買受人は、必ず定められた納付期限内に、1.最寄りの金融機関から指定裁判所の預金口座に振り込み、金融機関の領収印のある「保管金受入手続添付書」を受け取った後、裁判所に提出する。
2.現金をそのまま裁判所に提出する。いずれかの方法により代金を納付しなければなりません。
代金納付手続きを終えると、競売物件管轄の地方裁判所の書記官は、買受人の所有権の移転登記、抵当権等の設定登記の抹消、差押えの登記の抹消と言った一連の登記手続を法務局に嘱託し、所有権移転登記が完了します。
これらの手続きが完了した時点で、裁判所から引渡命令を出してもらいます。
申し立てに不備がなければ、不動産引渡命令の決定通知が落札者と元所有者に郵送されます。
引渡命令の通知を受けた元所有者は、通知を受け取った日から1週間は不服申立てをすることができますが、申し立てがなければ引渡命令が確定となります。

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