住宅ローン滞納月数別の対処法と
任意売却での解決策

滞納から競売・月数別の対処法、解決策

何らかの事情で住宅ローンの支払いに行き詰まってしまった場合、一定期間の猶予期間と債権者との交渉次第では、競売を免れる手段・方法もあります。
具体的にはどのような対処方法があるのか。住宅ローンが支払えなくなった時の滞納月数別の対処法・解決策についてご説明します。

滞納1~3ヵ月 リスケジュールという対処法

滞納リスケジュール

リスケジュールとは、本来決められていたスケジュールを立て直すことを意味しています。
住宅ローン滞納に関するリスケジュールにおいては、ローンの返済が困難になった場合、お金を借り入れた金融機関に対し、当初の借入条件の変更を働きかけ一時的な資金不足を解消することを目的とした交渉を意味します。
リスケジュールと言っても、無条件に金融機関が認めてくれるわけではありません。
新たな借り入れの予定がない、資金不足が一時的なものである、今後も安定した収入が見込めるといった条件を満たす必要があります。
リスケジュールは、ローンの返済が遅れる前・後のどちらでも申し込むことができますが、返済が遅れる前に申し出た方が、交渉の成立がしやすくなります。
一般的にリスケジュールには、1.返済期間の延長と2.一時的な返済猶予の2種類の方法があります。

返済期間の延長とは

返済期間の延長に明確なルールはありませんが、おおよそ35年を超えない返済期間であればローンの延長は可能と言われています。
また、完済年齢も考慮されており、完済年齢が70歳までと決められている銀行であれば、70歳を越えない範囲でローンの延長が認められます。
ローンの延長によって、毎月の支払負担額を減額することができます。
住宅金融支援機構(フラット35)の場合は、契約年数に関わらず最長15年の延長が認められています。
また、完済年齢は80歳までと決められており、最長80歳までローンの延長が認められます。

一時的な返済猶予とは

一時的な返済猶予とは、一定期間金利のみを支払うことで、住宅ローンのうち、元金の返済を猶予してもらう、もしくは大幅に減額して支払っていく方法のことです。
猶予期間の延長と言っても金融機関は一定期間、貸し出したお金の返済を大幅に減額することを認め、債権を回収していかなければなりません。
このように期間が長くなればなるほど債権回収の見通しが立たず、リスクを伴うことになります。
そのため、返済猶予期間の目安としては約半年~1年程度となっている場合が多いです。
一時的な返済猶予の支払い金額の事例としては「金利+元金0円」よりも「金利+少額の元金」となるケースが多く、月々のローンの返済額が13万円(うち金利2万円)であれば、元本1万円+金利2万円=計3万円というように、月々の返済額を一定期間大幅に減額してもらうことが可能になります。
ただ注意して欲しい点は、一定期間返済を猶予してもらった元本の支払いが帳消しになるわけではないということです。
一時的な返済の猶予期間を終えると、それまで免除されていた元本の支払いのシワ寄せを受けることになります。
よって、猶予期間前より月々の返済額が膨らむなどのリスクがあります。

リスケジュールのメリット

  • 一時的な資金繰りや支払いが楽になる。
  • 銀行の了承を得てから行うため、延滞扱いにならない。

リスケジュールのデメリット

  • 返済期間が延びることで、総返済額が増えてしまう。
  • 延滞がある場合は、滞納分を解消しないとリスケができない。
  • 審査に通らなければローンが延長できない、つまり再度ローン審査が必要。
  • 追加で、担保や保証人を求められるケースもある。
  • 優遇金利が付いている場合、優遇金利がなくなる可能性がある。
  • 変動金利の場合、0.5~1%金利が引き上げられる可能性がある。
  • 5年だけの延長では、月々の返済額の減額が期待できない。
  • 新たな借り入れや、融資が受けにくくなる。

滞納3~10ヵ月 任意売却という対処法

滞納から競売を任意売却で回避

住宅ローンを滞納してしまい、債権者からの督促状や催告書などの支払い要求に応じなかった場合、滞納2~3か月あたりで債権者から債務者宛てに「期限の利益喪失通知」が届きます。
期限の利益喪失通知は、住宅ローンを分割で支払う権利を失ってしまったことを意味しており、債務者は期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、競売手続きが開始し「競売の期間入札通知書」が届くまでのローン滞納12ヵ月目までの間に、債権者に対し任意売却の意思表示をし、同意が得られれば任売業者に業務を依頼し、債権者との売却価格協議や不動産の販売活動、買主との売買契約、物件の引き渡しに至るまで全ての舵取りは任売業者に一任することになります。
任意売却という救済措置を利用すれば、市場価格により近い値段で売却できるため、ローン残債の圧縮が叶うだけではなく、売却後に残ったローンは債権者と交渉し、ご本人様の生活状況や経済力を考慮した上で、無理のない範囲で分割返済することが認められています。
また、競売のように裁判所の権限で突然立ち退きを命じられることはなく、購入者と交渉しながら引き渡しの時期を柔軟に決めることができます。
このように任意売却は、本人の意思を持って不動産の販売活動を進めることができ、物件の引き渡しや引っ越しの日程調整が組めるため、一般売却のように自由度が高いのが特徴です。

滞納10ヵ月以降 競売という選択肢

滞納から競売の時期

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関は残ったローンを一括で返済するよう購入者に求めてきます。
しかし、残ったローンを一括で返済できない場合、債権者は債権回収のため裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てを受けた裁判所は担保である不動産を差し押さえ、購入者の意思とは関係なく競売にかけてしまいます。
自宅が競売にかけられると、国の機関紙である官報や不動産競売物件情報サイトBITなどの媒体を通じて情報が発信されるため、ローンの支払いが滞っていることや自宅が競売にかけられるなどの私的な事情が、近所や職場の人に知られてしまう可能性があります。
また、裁判所から派遣された不動産鑑定士や執行官が現況調査のため自宅の中や自宅の周囲を調べに来たり、競売で儲けようとする怪しい人達が自宅周囲を訪れることもあるため、プライバシーが脅かされる恐れがあります。
また競売物件は、市場価格より5割~7割程度安い価格で取り引きされるケースがほとんどで、売却後のローンの残債は一括で返済しなければなりません。
また裁判官の強制執行権により突然立ち退きを命じられるため、引っ越し準備のためのスケジュールや予定が立てづらくなり、新生活に向けての見通しが立たないなどと言ったデメリットがあります。

住宅ローン延滞数日の場合はどうなる?

住宅ローン延滞数日

住宅ローンの返済日に、入金や引き落としが確認できなかった場合、たとえ数日の滞納であったとしても、返済日の翌日から遅延損害金が発生します。
遅延損害金の利率の上限は、消費者契約法第9条第2号で定められており、年14.6%が上限となっています。一般的には次のような計算式で求めます。

遅延損害金=元金×利率÷365日×滞納日数

例えば、借入先の金融機関が定める利率が14.6%、毎月の住宅ローンの返済額が10万円で10日間滞納してしまった場合だと以下のような計算式になります。

10万円×14.6%÷365日×10日=400円

つまり遅延損害金は400円となります。
一見少額に思える遅延延滞金ですが、返済が遅れると翌月のローンの返済額も含め負担が増えるばかりです。金融機関は、ハガキや電話による振り込みの案内をしてくれますが、滞納が長引き支払い義務を怠ってしまった場合、最悪のケースでは競売になりかねません。住み慣れたお家を手放す前に、早めの対応が重要です。

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任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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