任意売却と競売の違いとメリットデメリット

競売と任意売却の違いメリットデメリット
大切な家を競売で手放すことだけは避けたい。

任意売却という不動産の売却方法をご存知でしょうか。
住宅ローンの滞納が続くと、ローンを分割で返済する権利が奪われ、お金を貸し出した金融機関はローンの残債を一括で返済するよう要求してきます。
もちろん、経済的に困窮した状況での債務履行は限りなく無理難題と言えるでしょう。
しかし、ローンの一括返済に応じることができない場合、金融機関は債権回収のため、裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てを受けた裁判所は不動産を差し押さえ、本人の意思とは関係なく競売にかけてしまいます。
一方、任意売却は債権者の同意を得た上で、債務者ご自身の意思をもって不動産業者を介した一般市場で不動産売却の手続きを行うことができます。

競売が相場価格の5~7割低い価格で取り引きされるのに対し、任意売却では市場価格とほぼ同等の価格で売却されるなどのメリットがあります。
ここでは、任意売却と競売の違い、メリットとデメリットについて説明します。

任意売却のメリット

任意売却のメリット

大切な住まいが競売にかけられてしまう前に知って欲しい。
あまり聞き慣れない人もいらっしゃるかと思いますが、「任意売却」という不動産の売却手続きを取れば、競売を回避することができます。

市場価格に近い値段で売却できる。

不動産をより高く売却するためには、なるべく多くの方に物件を見てもらう必要があります。
競売物件が、国の機関紙である官報やインターネットなど一部の情報開示に限られているのに対し、任意売却の依頼を受けた不動産は、全国の不動産業者が閲覧可能な指定流通機構レインズに登録されます。
また、一般の不動産のポータルサイト、広告、新聞など掲載される媒体は多岐に渡ります。
このように多様な媒体を通じて不動産を販売してくれる不動産業者を見つけ、購入希望者を募り一般市場とほぼ同等の価格で不動産が売却できるといった仕組みです。
また、競売物件の烙印を押される心配もなく、資産価値を下げずに売却できるという点も大きなポイントであると言えます。
任意売却は売却後も借入金が残りますが、競売物件より2~4割も高い価格で売却されるため、ローンの残債つまり借金を少なく抑えることが可能になります。

ローンの残債は分割で返済できる
任意売却で住宅ローン分割で返済

任意売却後に残ってしまった住宅ローンは、ご相談者様と債権者である金融機関と協議の上、無理のない範囲で分割返済することが可能です。
ローンを滞納してしまうほど経済的に困窮している状況であることは、債権者も十分理解しています。
ご相談者様の現在の収入や、生活状況を考慮の上、具体的な返済期間や毎月の返済額を無理のない範囲で決めていくことになります。

プライバシーを侵されずに売却ができる。

自宅が競売にかけられると、国の機関紙である官報や不動産競売物件情報サイトBITなどの媒体を通じて情報が発信されるため、ローンの支払いが滞っていることや自宅が競売にかけられるなどの私的な事情が、近所や職場の人に知られてしまう可能性があります。
また、裁判所から派遣された不動産鑑定士や執行官が現況調査のため自宅の中や自宅の周囲を調べに来たり、競売で儲けようとする怪しい人達が自宅周囲を訪れることもあるため、プライバシーが脅かされる恐れがあります。
一方任意売却では、一般の不動産売却と同様に依頼を受けた仲介業者が価格査定を行うため、近所の方や親しい人に住宅ローンを滞納してしまったことや、私的な経済状況、また競売物件の烙印を押されることなく不動産を売却することが可能です。

売却に伴う自己負担や持ち出し金が0円
任意売却は無料

通常の不動産売却であれば売却に際し諸経費用が発生するように、本来であれば、任意売却においても、滞納分の管理費・修繕積立金、滞納分の固定資産税・住民税、抵当権抹消費用、仲介手数料などの諸経費用が発生します。
しかし、任意売却では不動産の売却価格の一部から代金を捻出するため、持ち出しのお金が無くても心配はいりません。

場合によっては、同じ家に住み続けることも可能

個人的な都合、例えば子供の学校や親の介護で簡単に引っ越しができない、住み慣れた家を手放したくないなどの理由で売却後も同じ家に住み続けたいと懇願する相談者の方もいらっしゃいます。
このようなケースにおいては、リースバックという仕組みで任意売却を行えば同じ家に住み続けることが可能です。ただし、リースバックの前提条件として売却価格がローンの残債を上回るアンダーローンである必要があります。
リースバックは、債務者がリースバック業者に持ち家を売却しローンの返済に充てた後、リースバック業者と賃貸契約を結び、賃貸物件として借りるという方法です。契約書に再売買の権利を定めておけば、将来的に物件の買戻しも可能です。
任意売却時の価格より高くなるケースがありますが、買戻しの事例はほとんど見られません。

引っ越し費用を負担してもらうことも場合によっては可能
任意売却は引っ越し費用負担してもらえる

任意売却の魅力の一つとして、債権者もしくは買主から引っ越し費用を負担してもらえる可能性があるということが挙げられます。
任意売却では、競売に比べ2~4割も高く、市場価格により近い価格で不動産を売却することができるため、債権者側にとっては債務不履行リスクを回避できるだけではなく、より多くの債権回収が可能になります。また買主側にとっては、通常より安い価格で物件が購入できるといったメリットがあります。
このような理由で、不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる、もしくは別途負担してもらえるといった仕組みです。
ただし法的な支払い義務はなく、あくまで債権者・買主が善意で負担してくれているため、全てのケースにおいて必ずしも引っ越し費用を負担して貰えるわけではありません。

余裕を持って売却活動を進められる

競売では裁判所の権限によって強制的に売却されてしまうため、売却価格、売却時期など本人の意思は全く持って反映されることはありません。
一方で任意売却は、債権者の同意が得られれば任売業者に仲介を取り持ってもらいながら、購入希望者の内覧日程や転居先の確保と引っ越し時期、物件の引き渡し時期など余裕を持って売却活動を進めることができます。

競売のメリット

競売メリット

裁判所の強制執行手続きにより立ち退きを命じられてしまう競売に対し、良いイメージを持つ人は少ないと思います。
果たして競売で得られるメリットは存在するのでしょうか。

売却のための手間がいらない

住宅ローンを滞納してしまい、債権者の一括返済の要求に応じられなかった場合、債権者は債権回収のため裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てを受けた裁判所は担保である不動産を差し押さえ、購入者の意思とは関係なく不動産を競売にかけてしまいます。
このように、裁判所の権限によって強制的に不動産が売却されてしまうため、入札の手続きや物件の明け渡しに至るまで、通常の不動産売却のような事務手続きや手間が一切いらないことがメリットと言えますが、同時に競売で得られるメリットはこれしか挙げられないのも事実です。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリット

競売と比較すると、一見デメリットがないようにも思える任意売却ですが、任意売却を進めていく上での心構え、知っておいて欲しいポイントについてまとめてみました。

任意売却の際は、連帯債務者・連帯保証人の同意が必要

連帯債務者とは、主債務者と共に住宅ローンという同一の債務を負っている人を指します。
連帯債務者は、金融機関から常時ローンの返済請求を受けますが、それぞれの負担割合に応じて住宅ローンの控除を受けることが可能です。
一方、連帯保証人は本人の債務を保証する立場にあるため、本人の返済が滞ってから初めて金融機関から返済請求を受けることになります。
そのため、住宅ローン控除の適用を受けることも、団体信用生命保険に加入することも認められていません。
それぞれが受けられる特約や役割に違いはありますが、主債務者である本人と同様、どちらも住宅ローンの債務を負っていることに変わりはなく、任意売却後に残ったローンは本人と返済していかなければなりません。
そのため任意売却を行う場合は、連帯債務者や連帯保証人に事前に確認し、承諾を得る必要があります。

売却価格が債権者の希望価格より著しく低い場合、売却できない可能性も

任意売却と言っても全ての物件が対象になるわけではありません。
不動産を売却する場合、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や不動産を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥ってしまった場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者側としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければならないため、実際に売り出される価格と、ローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却を行うこと自体に同意してもらえないケースもあります。
そのため、不動産の価格査定に基づき、債権者と事前に売却価格を協議する必要があります。

債権者が住宅金融支援機構である場合、原則引っ越し費用はもらえない

債権者が住宅金融支援機構である場合、費用控除基準が定められています。
具体的には、不動産業者への仲介手数料、抵当権抹消手続きにおける司法書士報酬と登録免許税を合わせた登記費用、過去5年分までの滞納管理費・滞納修繕積立金、債務者が破産申請した場合は売却価格の3%までの破産財団組入金以外の費用は控除対象外となります。
そのため、引っ越し費用は控除費用の対象となりません。

オーバーローンの場合、同じ家に住み続けられない

不動産の売却価格がローンの残債を下回るオーバーローンの場合、リースバックの対象外となります。
リースバックとは、債務者がリースバック業者に持ち家を売却し住宅ローンの返済に充てた後、リースバック業者と賃貸契約を結び、賃貸物件として同じ家に住み続けるという方法です。
同じ家に住み続けるための前提条件として、不動産の売却価格がローンの残債を上回るアンダーローンである必要があります。

任意売却は期限を超えると申請できない

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。住宅ローンの滞納が続くと、ローンを分割で返済する権利を喪失したことを意味する「期限の利益喪失通知」が金融機関から届きます。
期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、「競売の期間入札通知書」が届くまでの12ヵ月目までの間に任意売却を申請しなければ入札希望者により物件が落札されてしまい、所有権移転登記が完了すると買主に不動産を引き渡さなければなりません。
原則、開札期日の前日までであれば、競売を取り下げることが可能となっていますが、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無に等しいため、期限を意識し任意売却の申請を行っていく必要があります。

競売のデメリット

競売デメリット

競売と聞いて良いイメージを持つ人は少ないと思いますが、競売におけるデメリットは具体的にどのようなものなのでしょうか。

売却価格が市場価格より低くなる

競売の開始決定がなされると、裁判所から派遣された執行官と不動産鑑定士による現況調査が行われ、評価書と現況調査報告書を作成します。
これらの資料を基に、裁判所は売却基準価額を決定し物件明細書を作成します。
競売は、これらの物件詳細資料(評価書、現況調査報告書、物件明細書)をもとに、裁判所もしくは不動産競売物件情報サイトBITで物件情報を公開し、入札を受け付けます。
競売では、買受可能価額と言って売却可能価額を2割引きした最低入札価格を設けており、万が一、期間入札中に入札者が現れなかった場合、「特別売却」という方法で買受人を募り、早く入札した順に売却できるという方法を取っています。
このように、売却価格の設定基準から売却方法に至るまで、一般市場での不動産売買と大いに異なるため、相場価格より5割~7割程度安い価格で取り引きされるケースがほとんどです。
結果、ローン残債も任意売却と比べると多くなってしまいます。その他、競売物件が安く取引きされる理由として、物件の内覧ができない、価格の交渉ができない、仲介業者や売り主による保証が一切ないなどの例が挙げられます。

新聞やネット上に公開されるため、プライバシーが侵されるリスクがある

競売物件情報は、国の機関紙である官報や不動産競売物件情報サイトBITなどの媒体を通じて発信されるため、ローンの支払いが滞っていることや自宅が競売にかけられるなどの私的な事情が、近所や職場の人に知られてしまう可能性があります。
また、裁判所から派遣された不動産鑑定士や執行官が現況調査のため自宅の中や自宅の周囲を調べに来たり、競売で儲けようとする怪しい人達が自宅周囲を訪れることもあるため、プライバシーが脅かされる恐れがあります。

裁判所から明渡し命令が出せるため、立退料が支払われない

債権者が住宅金融支援機構である場合、費用控除基準が定められています。
具体的には、不動産業者への仲介手数料、抵当権抹消手続きにおける司法書士報酬と登録免許税を合わせた登記費用、過去5年分までの滞納管理費・滞納修繕積立金、債務者が破産申請した場合は売却価格の3%までの破産財団組入金以外の費用は控除対象外となります。
そのため、引っ越し費用は控除費用の対象となりません。

オーバーローンの場合、同じ家に住み続けられない

任意売却では、債権者・買主の善意により不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を負担してもらえる、または別途負担してもらえる可能性があります。
しかし、競売ではそのような費用の配分は認められていません。
物件の内覧ができない、価格交渉ができない、仲介業者や売主による保証が一切ないなど、競売物件は購入者にとって買取り後のリスクが大きいため、市場価格より遥かに低い価格で売却されます。
売却代金の大半は、お金を貸し出した債権者の債権回収に充てられ、債務者が資金を受け取ることはできません。
そのため、競売における引っ越し費用は自己負担で準備する必要があります。

引っ越し日は自由に選べない

任意売却では、購入者と相談しながら引き渡し時期や引っ越し日など柔軟に決められるのに対し、競売においては、落札者の所有権移転登記などの諸手続きが完了した時点で、裁判所から引渡命令を出してもらうことが可能になります。
申し立てに不備が無ければ、不動産引渡命令の決定通知が落札者と元所有者に郵送されます。
引渡命令の通知を受けた元所有者は、通知を受け取った日から1週間は不服申立てをすることができますが、申し立てがなければ引渡命令が確定となります。
引渡命令が確定すると、落札者は明け渡しの強制執行を裁判所に申し立てることができます。
強制執行の申し立てが受理されると、裁判所の執行官が建物を明け渡すよう元の所有者に催告しますが、明け渡しや立ち退きに応じない場合、断行と言って事前に手配した業者により強制的に荷物を撤去、占有者解除に踏み切ります。
明け渡し後、自宅に立ち入った場合は不法侵入・不法占拠という扱いにされてしまうため、自分の意思で転居先の確保と引っ越し時期など引っ越しに向けた計画を進めることができません。

ローンは一括での返済を求められる

競売で不動産を売却したからと言って、ローンの残債が消えるわけではありません。
任意売却では債権者と協議の上、現在の収入や生活状況を考慮してもらいながら、無理のない範囲でローンの残債を分割返済することが可能です。
しかし、競売においては残ったローンの支払い義務は、自己破産のように免責扱いにはならず、市場価格より遥かに低い価格で売却されるため、当然のごとくローンも多く残ってしまう上に、ローンの一括返済は債務者にとって厳しいペナルティであると言えるでしょう。

所有者の意思は完全に無視

任意売却が、債務者の意思を持って不動産の販売活動が行えるのに対し、競売では裁判所の権限によって強制的に売却されてしまうため、引っ越し時期や引き渡し時期など本人の意思は全く持って反映されることはありません。
また、落札者の所有権移転登記が完了し引渡命令が確定すると、明け渡しの強制執行により自宅に住み続けることができなくなり、急いで転居の準備を進めなくてはなりません。
新生活に向けての見通しが立てることができず、裁判所の発令待ちといった常に受け身の立場で物事が進められていくことになります。

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任売先生村上
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