不動産の任意売却と一般売却の違い

任意売却と一般売却の違い

ローンの残債を抱えながらも、一般の市場価格とほぼ同等の価格で持ち家を売却できる任意売却。
不動産業者を介した一般市場で不動産の販売活動を行うことができ、一般の不動産売却と比較しても何ら遜色がない売却方法にも思えますが、任意売却と一般売却では具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

任意売却と一般売却での様々な違いと要点

任意売却と一般売却の違いと要点

住宅ローンを抱えながらも、不動産業者を介した一般市場で持ち家が売却できる任意売却。
売却活動においては一般売却と変わりがないようにも思えますが、どのような違いがあるのでしょうか。

任意売却の場合、売却期限の制約がある

任意売却は、タイミングを逃すと申請できない場合があります。
住宅ローンの滞納が続くと、ローンを分割で返済する権利を喪失したことを意味する「期限の利益喪失通知」が金融機関から届きます。
期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、「競売の期間入札通知書」が届くまでの12ヵ月目までの間に任意売却を申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、所有権移転登記が完了すると買主に不動産を引き渡さなければなりません。
原則、開札期日の前日までであれば、競売を取り下げることが可能となっていますが、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無に等しいため、期限を意識し任意売却の申請を行っていく必要があります。また申請が遅れると、販売活動を行うための十分な時間が確保できず、購入希望者が現れない場合、競売になり兼ねません。
一方、一般売却の場合は時間的な制約はなく、希望の価格帯で購入してくれる買主が現れるまで自分のペースで販売活動を行うことができます。

任意売却の場合、信用情報機関に登録される

信用情報とは、クレジットやローンの契約を申し込む際に必要な信用取引に関する契約内容、返済状況、利用残高など個人の「信用力」を客観的に示した情報を指します。
新たにクレジットやローンを利用する際、金融機関や消費者金融などの貸金業者はこれらの情報を参考にします。
通常、不動産を売却する際、不動産に設定された抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するためには売却価格がローンの残債を上回っている、もしくは売却価格でローンを全額完済できることが条件となります。
もし売却価格がローン完済に満たない場合、ローンの不足分を自己資金で補うことができれば、ローン滞納者扱いにはならず信用情報機関に登録される恐れもありません。
しかし、任意売却においては競売と同様、住宅ローンを3ヵ月以上滞納することになるため、信用情報機関に登録されてしまいます。
信用情報機関に登録されると、金融機関からの借入が約7年間出来なくなる恐れがあります。

任意売却の場合、不動産売却後もローンの支払いが残る

任意売却は、住宅ローンを滞納し、売却後もローンが残ってしまう不動産を金融機関の同意を得て売却する方法です。
通常、不動産を売却する際は金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。抵当権が付いたままでも売却することはできますが、元の所有者がローンを滞納してしまった場合、物件が競売にかけられ、新しい所有者が強制退去しなければならないなどのリスクがあるため、売却する時点で抵当権を抹消しておく必要があります。
一般売却の場合は、売却代金でローン完済に満たない場合、不足分は自己資金を上乗せして完済する必要があります。
一方、任意売却では債権者と価格協議の上、売却後にローンが残る場合でも抵当権を抹消してもらうことができます。
このように任意売却では、売却後もローンは残りますが、債権者である金融機関と交渉し、ご本人様の生活状況や経済力を考慮した上で無理のない範囲でローンを分割返済することが認められています。

任意売却では売却に伴う諸経費用が0円

通常の不動産売却であれば売却に際し諸経費用が発生するように、本来であれば、任意売却においても、滞納分の管理費・修繕積立金、滞納分の固定資産税・住民税などの税金関連費用、抵当権抹消費用、不動産業者の仲介手数料が発生します。
しかし、任意売却では不動産の売却代金の一部からこれら諸経費用を捻出しているため、売却に伴う諸経費用は実質0円。持ち出しのお金が無くても心配はいりません。

任意売却では、売却期間中ローンの支払いは発生しない

一般売却の場合、希望の価格帯で購入してくれる買主が見つかるまで自分のペースで販売活動を行うことができ、買主が見つからなければ販売活動を中断することもできます。
売却期間中も不動産の所有権は売主側にあるため、住宅ローンが残っている以上、引き続きローンの支払い義務を果たしていく必要があります。
一方任意売却では、住宅ローンの滞納が続くと金融機関から期限の利益喪失通知が届き、ローンを分割で返済する権利を失います。
結果、債務者はローンを一括で返済しなければなりませんが、住宅ローンを滞納してしまうくらい経済的に困窮した状況でローンを一括で返済するなど到底不可能です。
そのため、任意売却という救済措置を利用すれば、売却期間中のローン残債務の支払いは免除となります。

任意売却では、瑕疵担保責任は免責される

瑕疵とは法律用語で、何らかの欠点・欠落を意味します。
瑕疵には物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵の4種類の瑕疵があり、土壌汚染やシロアリ、雨漏りによる建材の腐食、現状で建ぺい率や容積率に違反している、不動産自体には瑕疵は認められないものの、周辺に指定暴力団事務所があるなど不動産を取り巻く環境に瑕疵がある、物件内で自殺があったなど、売買契約を締結した時点で買主がその事実を知らず、注意を払っても発見できない欠陥や不具合のことを指します。
瑕疵担保責任は、民法第561条から570条に規定されています。
瑕疵が発生した場合、売主が買主に対して保証する責任を負わなければならないことを規定しています。
具体的には、買主は売主に対し、瑕疵が重大な場合は契約の解除を求めることができる、補修工事を求めることができる、損害賠償を求めることができるものとされています。
民法において、瑕疵担保責任を負う期間は買主が瑕疵に気づいてから1年以内と定められていますが、この法律では買主が瑕疵に気づくまで半永久的に売主が責任を負わなければいけません。
そのため、売主と買主の合意の上で自由に契約を結ぶことが多く、一般売却では原則引き渡し後の2ヵ月間は瑕疵担保責任を負うものとされています。
一方、任意売却では、売却の際に瑕疵担保責任免責の特約をつけることが可能です。
そのため、一般売却と比較すると若干安く売られる傾向にあります。
瑕疵担保責任は買主保護のための規定であるため、売買契約の際に買主にもあらかじめ合意してもらう必要があります。

任意売却では、引っ越し費用を負担してもらえる可能性がある

一般売却の場合、新居への引っ越し費用は自己負担で準備しなければなりませんが、任意売却の場合、債権者もしくは買主から10万円~30万円程度の引っ越し費用を負担してもらえるといった特約・メリットがあります。
任意売却では、市場価格により近い価格で不動産を売却することができるため、債権者側にとっては債務不履行リスクを回避できるだけではなく、より多くの債権回収が可能になります。
また、買主側にとっては、通常より安い価格で物件が購入できるといったメリットがあります。
このような理由で、不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる、もしくは別途負担してもらえるといった仕組みです。
ただし、法的な支払い義務はなく、あくまで債権者・買主が善意で負担してくれているため、全ての任意売却おいて、受けられる特約ではないことを念頭に置いていただければと思います。

任意売却と一般売却の共通点

任意売却と一般売却の共通点

任意売却とは、売却後もローンが残ってしまう不動産を、債権者の同意を得て不動産業者を介した一般市場で売却する方法です。
任意売却ではローンの残債を抱えながらも、市場価格とほぼ同等の価格で売却することが可能です。
売却活動においては、一般の不動産売却と何ら変わりないようにも思えますが、任意売却と一般売却とでは具体的にどのような共通点があるのでしょうか。

不動産業者による価格査定

任意売却では一般売却と同様、不動産売却の依頼を受けた仲介業者が価格査定を行います。
より信憑性の高い情報源を得る必要があるため、全国の不動産業者が閲覧可能な指定流通機構レインズでの成約事例や売出し事例を参考にしたり、地方や売出し事例の少ないエリアに関しては、地域と深いネットワークのある地場業者に直接ヒアリングを行ったり不動産買取業者に金額を出してもらう場合もあります。
競売のように、現況調査のため裁判所から派遣された不動産鑑定士と執行官が自宅の中や自宅の周囲を調べに来るような心配はいりません。

購入希望者の内覧に立ち会うことができる

任意売却は一般売却と同様、購入希望者と事前に内覧日程の調整を行い内覧に立ち会うことができます。
内覧というと不具合な箇所を見つけられてしまったり、場合によっては「契約解除になるのではないか」と言ったあまり良いイメージを持たれない方もいらっしゃるかと思います。
しかし、この内覧こそが市場価格とほぼ同等の価格で持ち家が売却できるポイントにもなっており、売主と買主が直接対面しお互いに必要な情報交換ができるため、積極的に売却活動が行えるといったメリットがあります。
一方、競売では購入希望者の内覧は認められていません。
代わりに、裁判所から現況調査のために派遣された不動産鑑定士と執行官が、居住者の意思とは関係なく自宅周囲やお家の中を調べに来たり、競売で儲けようとする怪しい人たちが自宅周囲を訪れることもあります。

買主と相談しながら引き渡し時期や引っ越しの日程が決められる

任意売却は一般売却と同様、競売のように裁判所の権限で突然立ち退きを命じられることはなく、購入者と交渉しながら引き渡しの時期を柔軟に決めることができます。
このように任意売却は、本人の意思を持って不動産の販売活動を進めることができ、物件の引き渡しや引っ越しの日程調整が組めるため、一般売却のように自由度が高いのが特徴です。

売主にとって不利益な情報が不動産登記簿に残らない

不動産登記簿は登記事項証明書とも呼ばれ、安全で円滑な不動産取引を行うため、所有者の住所・氏名の他、土地や建物の所在・面積、権利関係など不動産に関するあらゆる情報を記録したものです。
現在はデータのオンライン化により、建物を調べたい場合は地番と家屋番号、土地を調べたい場合は所在と地番を記入すれば、日本全国最寄りの法務局で取得することができます。競売物件の場合、「差押」という文字が登記簿に記載されてしまいますが、任意売却は一般売却と同様、登記簿に任意売却であると識別できるような情報が記載されることはありません。

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任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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