任意売却の相談依頼・手続き・解決までの流れ

任意売却の相談依頼の流れ

任意売却と言っても、いつ誰に依頼しどのような手続きを踏んで進めていけば良いのでしょうか。
一般売却の場合は、希望の価格帯で購入してくれる買主が現れるまで自分のペースで販売活動を行うことができます。
一方、任意売却は時間的な制約があり、タイミングを逃すと申請を受け付けてもらえない場合もあります。

任売先生のコメント

任意売却の場合、ご本人様の判断で勝手に自宅を売却することはできず、不動産に抵当権を設定している債権者の協力を得る必要があります。
ここでは、任意売却が成立するまでのの流れ、ご相談・手続き・依頼方法について紹介します。

1. 任意売却の手続きが可能なタイミング

任意売却の手続きタイミング

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。
一般売却では、売却における時間的な制約はありませんが、任意売却は期限を超えると申請できない場合があります。
マイホームを購入する際は通常、住宅ローンの事前審査・本審査を通過した上で、金融機関から多額の融資を受けます。
住宅ローンを組む際、金融機関と金銭消費貸借契約を結びますが、この契約書には借り入れたお金を決められた期日ごとに分割して返済できるということが記されています。
しかし、借り入れたお金が毎月決められた返済日に振り込まれない、引き落としができないとなると、債権者である金融機関から契約違反と見なされてしまいます。このような状態で、ローンの滞納が3~6ヵ月程度続くと、住宅ローンを分割で支払う権利が失われたことを意味する「期限の利益喪失通知」が届き、債務者は残ったローンを一括で返済しなければなりません。
債務者は、この期限の利益喪失通知が届いたタイミングから、競売手続きが開始し「競売の期間入札通知書」が届くまでのローン滞納12ヵ月目までの間に任意売却を申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、所有権移転登記が完了をもって買主に不動産を引き渡さなければなりません。
原則、開札期日の前日までであれば、競売を取り下げることが可能となっていますが、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無に等しいため、決められた期間内に任意売却の申請を行い、金融機関の合意が得られる価格帯で販売活動を行う必要があります。

2. 任意売却専門業者への依頼、相談、進め方

任意売却の相談依頼、進め方

任意売却を行うためには、まず「任意売却専門業者」に依頼する必要があります。相談者の弱みに付け込み、任意売却に関する知識が無いにも関わらず、契約欲しさに任意売却を進めてくるような任売ブローカーや悪徳業者も多く存在します。
任意売却専門業者は不動産取引業の一種であるため、各都道府県知事または国土交通省大臣による免許の交付を受けている業者を選び、依頼しましょう。
一般的な不動産業者は、不動産の販売活動、売買契約、物件の引渡しに至るまで一連の仲介業務を担っています。
任意売却専門業者の場合は、不動産仲介業務に加え、債権者との売却価格協議の他、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題にも対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。
このように任意売却専門業者は、外部の機関との交渉・連携が求められる専門性の高い業種であると言えます。

2-1.任意売却専門業者の選び方基準と依頼方法

任意売却における実績があるか

任意売却は、売主の判断で販売活動が開始できるわけではなく、必ず債権者の同意が必要です。
不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。
そのため、債権者との価格協議は必須になります。
ただし、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。
あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。
このように不動産取引に関する知識はもちろん、価格査定書の作成から債権者との価格協議、不動産の販売活動、買主との売買契約、引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の業務を担うため、任意売却における幅広い知識と経験、ご相談者様の今後の人生をも背負っているため、一貫して根気のいる業種であると言えます。そのため、必ずしも大手で知名度の高い不動産業者に依頼することが有利とは限りません。
あくまで、任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認する必要があります。

弁護士や司法書士との連携は充実しているか
任意売却の流れ・弁護士司法書士と連携

任意売却は、一般の不動産業者が取り扱っている宅地建物取引業法・都市計画法に加え、民法に関する知識についても精通している必要があります。
また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題に対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。そのため、外部の弁護士とパートナー契約を結んでいる、もしくは社内に弁護士が常駐している任意売却専門業者であれば信頼は高いです。

対応はスピディー且つ的確か

任意売却は、何よりもタイミングが重要です。
任意売却は競売を回避するための救済措置の1つですが、時間的な制約があります。
競売手続きが開始する前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。
たとえ、債権者が任意売却の申請に応じてくれたとしても、販売活動を行うための十分な時間が確保できなければ、希望の価格帯で物件を購入してくれる買主を見つけ出すのは難しくなり、買い手が見つからない場合は最悪競売にもなり兼ねません。
これは債務者に限った話ではなく、任売業者においても同様です。
任意売却における一連の業務を委託したにも関わらず、相談員の対応が不誠実、問い合わせに対するレスポンスが遅い、質問に対する受け答えが曖昧且つ不手際さが感じられる、必要最低限のやり取りしか交わそうとしない、任意売却における具体的な手順や流れについて的確な説明がないなどの対応が見受けられる場合は、注意が必要です。

会社情報は明確か

今では自社でホームページを持っている会社が多く、ホームページで簡単に会社情報を調べることができます。
任意売却専門業者は不動産取引業の一種であるため、各都道府県知事または国土交通省大臣による免許の交付を受けている業者を選びましょう。
その他の情報として、会社の所在地、代表者、相談員の顔写真やプロフィール、任意売却における実績など、「この人なら全てを託しても大丈夫!」と思える人柄か、会社情報と合わせて見極めていく必要があります。

2-2. 任意売却にかかる期間やスケジュール

任意売却は、住宅ローンを分割で支払う権利が失われたことを意味する「期限の利益喪失通知」が届いたあたりのタイミングから競売手続きが開始し「競売の期間入札通知書」が届くまでの期間に任売業者に依頼し、手続きを行う必要があります。
任意売却に要する期間は一概には決まっていませんが、目安としては3か月~1年くらいと言われているため、限られた期間内に任売業者と入念にスケジュールの擦り合わせをし、売買契約に漕ぎつけられるよう販売活動を行っていく必要があります。

3.任意売却専門業者との専任媒介契約の締結

任意売却の相談依頼の流れ・専任媒介契約書

任意売却では、任意売却専門業者と「専任媒介契約」を結びます。
専任媒介の契約では、1社の不動産会社のみに業務を委託することになります。
専任媒介の契約を締結すると、複数の不動産業者に重複して仲介を依頼することができないため、販売活動における窓口が減ってしまうのではないかといった疑念を抱かれる方もいらっしゃるかと思います。
しかし、専任媒介契約を結ぶことで、業務を委託された1社の仲介業者は、他社により売買契約を成約される恐れがないため、不動産のポータルサイトや広告に物件情報を掲載するなどし、積極的な販売活動が行えるといったメリットがあります。

4.任意売却を依頼したことを債権者に報告

任意売却を行う場合は、債権者の同意が必要です。
不動産を売却する際、抵当権の抹消手続きを行ってもらう必要があるためです。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者は、ローンの完済に満たない場合でも抵当権を解除しなければなりません。
しかし、競売か任意売却かどちらか一方を選択できるのであれば、できるだけ多く債権を回収したい債権者側から見ても、競売より2~4割高い価格で持ち家を売却することができる任意売却を選びたいと考えるはずです。
そのため、報告を受けた債権者はよほどの事情がない限り、任意売却に反対するケースは無いと言えるでしょう。

5.任売業者と債権者間で事前交渉

任意売却の流れ債権者と交渉

ご相談を受けてから任意売却を進めていくにあたり、債権者のとの売却価格協議は必須です。
債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。
だからと言って、一概に高い価格を提示すれば良いという問題でもありません。
あくまで信憑性の高い情報源を基に適正な価格査定を行い、任意売却を行っても問題がないか、債務者・債権者双方の立場に立った上で交渉を進めていく必要があります。また任意売却においては、売却にかかる諸経費用を、売却代金の一部から捻出しなければならないため、売却における諸経費用の配分や内訳についても事前に交渉していく必要があります。

6.任意売却したい不動産を指定流通機構レインズに登録

専任媒介契約を結んだ任売業者は、専任媒介契約を締結した日から7日以内に仲介依頼を受けた物件情報を、指定流通機構レインズに登録することが義務付けられています。
レインズとは、宅地建物取引業法に基づき国土交通省が指定した不動産流通機構で、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の4つの法人に分かれています。
任意売却の依頼を受けた不動産をレインズに登録することにより、全国の不動産業者から物件の閲覧が可能になり、希望の価格帯で買い取ってくれる購入希望者を比較的早く見つけ出すことができるなど、不動産売買の手続きが円滑に行えるなどのメリットがあります。

7.販売活動の開始

任意売却するため販売活動

任意売却のご相談から依頼を受けた不動産は、全国の不動産業者により閲覧可能な指定流通機構レインズに登録された後、一般の不動産のポータルサイト、広告、新聞など、物件情報が掲載される媒体は多岐に渡ります。
このように、多様な媒体を通じ物件情報を掲載し、不動産を販売してくれる業者を見つけ購入希望者を募り、債権者が希望する価格帯で不動産が売却できるよう積極的な販売活動を行います。競売物件の場合、不動産登記簿に「差押」の記録が残りますが、任意売却ではそのような烙印を押される恐れもなく、一般売却と同様に資産価値を下げることなく売却することができます。

8.購入希望者の選定と債権者との交渉、合意

不動産の購入希望者が見つかった場合、売主、購入希望者、抵当権者である債権者と共に売却価格、契約内容を協議し、三者の合意が得られるよう不動産売買の成約に向け交渉を進めていきます。
購入希望者と売却価格の合意が得られれば、売却予定価格をもとに各債権者への配分と、売却にかかる諸経費用(滞納分の管理費・修繕積立金、滞納分の固定資産税・住民税、抵当権の抹消登記費用、仲介手数料、破産財団組入金)などの内訳を記した配当表を作成します。
各債権者への配分とは、抵当権者が複数いる場合、第1抵当権者から順に債権を回収することができますが、第2抵当権者以降の後順位抵当権者まで配分が回らない可能性があります。
このような無剰余にある後順位抵当権者も含め、全ての抵当権者が登記の抹消手続きに合意してくれなければ購入希望者に物件を引き渡すことができません。
そのため、第1抵当権者が後順位抵当権者に対し、抵当権抹消のための承諾費用を「ハンコ代」として支払うことで、抵当権の抹消に合意してもらえるよう交渉を進め、配当表を作成します。
この抵当権者の順位は、債権額の大きさに付随するものではなく、登記した順に順位が設定されます。

9.購入希望者との不動産売買契約

任意売却の流れ不動産売買契約

売主、購入希望者、債権者三者全員の合意が得られれば、購入希望者は不動産業者から重要事項の説明を受けた上で、いよいよ不動産の売買契約を締結します。
通常の不動産売買の場合、契約の際に購入価格の5%~10%程度の手付金を売主に支払います。
手付金はあくまで契約成立の証拠として買主から売主に支払われるもので、売買代金が全額決済された時点で、売主から買主に返還されるものとなっています。
しかし、任意売却の場合は例外で売主サイドの不動産業者に手付金を支払います。
手付金を売主に渡さない理由としては、任意売却に至った経緯からもわかる通り、売主は住宅ローンの支払いに行き詰まるほど経済的に困窮しています。
そのため、買主に返還すべき手付金を売主が全額使い込んでしまうようなことがあっては大変です。
このようなトラブルを事前に回避するため、売買契約における手付金に関しては、売主サイドの不動産業者に一旦預かってもらう流れになります。

10. 引っ越し

任意売却の相談依頼の流れ・引っ越し

競売の場合、本人の意思とは関係なく裁判所の強制執行により立ち退きを命じられます。
しかし、任意売却の場合、引っ越し時期は買主と相談しながら柔軟に決められるだけではなく、債権者もしくは買主から10万円~30万円程度の引っ越し費用を負担してもらえるといった特約・メリットがあります。
任意売却では、市場価格により近い価格で不動産を売却することができるため、債権者側にとっては債務不履行リスクを回避できるだけではなく、より多くの債権回収が可能になります。
また、買主側にとっては、通常より安い価格で物件が購入できるといったメリットがあります。
このような理由で、不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる、もしくは別途負担してもらえるといった仕組みです。
ただし、引っ越し費用が支給されるのは自宅を引き渡した後になるため、引っ越しする段階ではご自身で費用の立て替えを行う必要があります。
また、引っ越し費用においては法的な支払い義務はなく、あくまで債権者・買主の善意により受け取れるものであるため、必ずしも全てのケースにおいて引っ越し費用を負担して貰えるというわけではありません。

10-1. 任意売却後の生活

転居を終え、いよいよ新生活が始まります。
転居する際は、引っ越し業者による荷物の運搬以外にも、敷金・礼金、前家賃、仲介手数料などが必要になります。
任意売却の場合、債権者の善意で売却費用の一部から引っ越し費用を負担してもらえる可能性がありますが、引っ越し費用が実際に支給されるのは、自宅を買主に引き渡した後になるため、当面の生活費も合わせて資金繰りを考える必要があります。
また、任意売却後に残ったローンに関しては、債権者と協議の上、無理のない範囲で分割返済することが可能です。
ローンを滞納してしまうほど経済的に困窮している状況であることは、債権者も十分理解しています。
ご相談者様の現在の収入や、生活状況を考慮の上、具体的な返済期間や毎月の返済額を無理のない範囲で決めていくことになります。

11. 売買代金の決済

任意売却の相談依頼の流れ・売買代金の決済

不動産の売買契約を締結すると、買主側の資金準備のための猶予期間約1ヵ月を経て、売買代金が決済されます。
売買代金の決済日には、売主、売主側の債権者、買主、買主がローンを借入する金融機関、司法書士、任意売却専門業者の相談員が集まり、売却代金の清算と契約書の引き渡しを行います。
その際、売買契約締結時に買主が売主サイドの不動産業者に一旦預けていた手付金は返還されますが、契約書の内容によっては、売買代金の一部として手付金を充当するケースもあります。

12. 物件の引き渡し

任意売却の相談依頼の流れ・物件引き渡し

売買代金が決済され、入金が確認できたらいよいよ買主に物件が引き渡されます。

13.解決

任意売却では、一般売却のように物件の引き渡しをもって終了ではありません。
各債権者への債権の支払い、売却にかかる諸経費用(滞納分の管理費・修繕積立金、滞納分の固定資産税・住民税、抵当権の抹消登記費用、仲介手数料、破産財団組入金)の清算を完了し解決となります。

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任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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