任意売却の手続きにかかる費用

任意売却手続き費用・料金

任意売却と言っても「一体いくら手続き費用を請求されるのか、多額のお金がかかるのでは」とお悩みの方もいらっしゃるかと思います。
任意売却では、債権者との売却価格協議や不動産の販売活動、買主への引き渡しに至るまで全ての舵取りは任売業者に一任することになります。
任意売却は何よりもタイミングが重要です。
任意売却を行う意思を債権者側に示し、限られた期間内に買主が見つけられるよう不動産業者を介した一般市場で販売活動を行ってもらうよう必要があります。
通常の不動産売却では売却に伴う費用は自己負担となりますが、任意売却の場合は何にどのくらい費用がかかるのでしょうか。

債務者本人の自己負担の有無

ご本人様の自己負担、持ち出しのお金は実質0円です。

通常の不動産売却であれば、売却に伴い諸経費用が発生しますが、任意売却ではこれら売却に伴う諸経費用が全く発生しないわけではありません。
しかし、任意売却では不動産の売却代金の一部から諸経費用を捻出しているため、持ち出しのお金が無くても心配は要りません。
任意売却を検討している方は、どうぞ当サイトからお気軽にお問合せください。

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任意売却にかかる諸経費

任意売却にかかる諸経費用は実質0円です。

任意売却にかかる諸経費用は、不動産の売却代金の一部から捻出しているため、ご本様に用意していただくお金は実質0円です。
しかし、実際任意売却にかかっている諸経費用や相場について何にどれくらいお金が必要なのか気になるものです。
ここでは、任意売却に必要な諸経費用の内訳や相場についてご紹介します。

滞納分の管理費・修繕積立金

持ち家がマンションなどの区分所有建物であれば、滞納している管理費・修繕積立金は帳消しにはなりません。
マンション管轄の管理組合に支払う必要があり、滞納期間によって個人差があります。
尚、滞納に伴う遅延損害金や自治会費、駐車場・駐輪場使用料金などは、債権者によって負担が認められないケースもあるため、事前に確認・交渉する必要があります。

滞納分の固定資産税・住民税
固定資産税・住民税

滞納していた固定資産税や住民税など税金関連費用は、競売などの民事執行手続きや、自己破産や民事再生などの債務整理を行う場合においても免責になることはなく、税務署に納める必要があります。
納期限を1日でも過ぎた場合は滞納扱いとなり、滞納分をそのまま放置しておくと、法令に基づき滞納処分の対象となり財産が差し押さえられてしまいます。
税金費用は滞納期間によって個人差があります。

抵当権の抹消登記費用

まず抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出す金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない状況に陥ってしまった場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことを言います。
通常、不動産を売却する場合は抵当権を抹消しておく必要があります。
任意売却においても同様で、不動産に抵当権がついたままでは、買主がローンを組む際に審査が通りにくくなるなどの不利益を被ってしまったり、以前の所有者の借入金の返済が滞ってしまった場合、抵当権の実行により買主が所有権を失ってしまうリスクがあるためです。
抵当権抹消にかかる費用としては、自分で手続きを行う場合、3,000~5,000円程度、司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬と登録免許税を合わせ10,000~15,000円程度が相場となります。

任意売却における仲介手数料
任意売却の仲介手数料

通常の不動産売却において、売買契約が締結すると仲介を依頼した不動産業者に仲介手数料を支払います。
任意売却においても、任意売却を依頼した任売業者、販売活動に関係した不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条に上限が定められているため、仲介業者が自由に金額を決めることはできません。尚、仲介手数料の上限価格は以下計算式で求めます。

仲介手数料(上限価格)= 売却価格×3%+6万円+消費税

実際の売却価格が4,000万円、消費税率が10%の場合、仲介手数料の上限価格は138万6千円となります。

破産財団組入金

自宅の所有者が自己破産する場合、裁判所と破産管財人の許可を得る必要があります。
破産管財人とは、破産法手続きにおいて裁判所から選任された弁護士を指し、破産者の財産を差し押さえ換価可能な財産があればそれらを売却し、現金化した財産を各債権者に配当する権利を有しています。
しかし、住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されているため、抵当権者である金融機関は、破産手続きに関係なく不動産の売却代金から優先的に債権を回収することが認められています。
このように抵当権者は、自己破産における別除権を有しているため、強制的に不動産を競売にかけ弁済を受けることができますが、任意売却においては抵当権実行にあたりません。
そのため、任意売却を行う際は、破産者の財産を管轄する裁判所と破産管財人の協力を得る必要があり、協力費用として、売却代金の一部を破産財団組入金として支払う必要があります。
一般的に売却代金の3~5%が相場とされています。

キャッシュバックを謳う悪徳任売業者

「弊社で契約が成立すると、〇〇万円相当のキャッシュバックがあります。」

キャッシュバック謡う悪徳任売業者

よく、任意売却において高額なキャッシュバックを謳う誇大広告を見かけることがあるかと思います。
任意売却で不動産を売却した場合、売却代金の多くは不良債権の回収に充てられ、その他、債務者が滞納していた税金や抵当権抹消費用、任売業者への仲介手数料に配当されるため、もし高額なキャッシュバッグを売却代金の一部から捻出できるとしたら、不動産売買における資金のキャッシュ・フローはどうなっているのか考えるだけでも不可解です。
ここでは、実際起きていた任意売却における悪徳業者の実態、高額なキャッシュバックの裏側に潜む驚きの価格操作の実態について紹介したいと思います。

高額なキャッシュバッグの裏側

2,000万円で売却した物件を1,600万円で売れたという虚偽の売却価格を提示したケースです。
悪徳任売業者は、実際の不動産売却価格が2,000万円であったにも関わらず、実際の価格より遥かに低い1,600万円で売却したと債権者・債務者双方に虚偽の売却価格を提示し、差額分400万円を着服しました。
このように不当な価格操作によって得られた売却代金の一部から、高額なキャッシュバックを捻出していたというから驚きです。
たとえ高額なキャッシュバッグを受け取ったとしても、ローンの残債が増え債務者の総支払い額が増えるだけではなく、出来るだけ多く不良債権を回収したい債権者の立場から見ても、少しの損失も致命打になり兼ねません。
本来、任売業者が任意売却で得られる報酬は、原則仲介手数料のみと決められているため、そのように高額な金額を捻出できるはずがありません。
また、このように高額なキャッシュバックを謳いながら、実際には支払ってもらえなかった…というトラブルも起きているようなので、お得感を演出し任意売却を勧めてくるような悪徳任売業者には注意が必要です。

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

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任売先生村上
任売先生とは

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