任意売却の手続きでよくあるトラブル・問題

任意売却よくあるトラブル

任意売却における知識や実績が不十分であるにも関わらず、契約欲しさに依頼を引き受けてしまう、または違法な価格操作により余分にお金をだまし取ろうとする悪徳業者も後を絶ちません。
ここでは、任意売却においてよくあるトラブルについてご紹介します。

任意売却できないケースでトラブル

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「住み慣れた家が競売にかけられることだけは避けたい」「ローンの残債を少しでも多く圧縮して、一から生活を立て直したい」このような理由で、任意売却を検討されるご相談者様は多くいらっしゃいます。
しかし、ご相談者様の抱える事情によっては任意売却自体が行えない場合もあるため、どのような事情により任意売却が行えないのかケース別に紹介します。

連帯債務者、連帯保証人の協力・承諾が得られない

連帯債務者とは、主債務者と共に住宅ローンという同一の債務を負っている人を指します。
連帯債務者は、金融機関から常時ローンの返済請求を受けますが、それぞれの負担割合に応じて住宅ローンの控除を受けることが可能です。
一方、連帯保証人は本人の債務を保証する立場にあるため、本人の返済が滞ってから初めて金融機関から返済請求を受けることになります。
そのため、住宅ローン控除の適用を受けることも、団体信用生命保険に加入することも認められていません。
それぞれが受けられる特約や役割に違いはありますが、主債務者である本人と同様、どちらも住宅ローンの債務を負っていることに変わりはなく、任意売却後に残ったローンは本人と返済していかなければなりません。
そのため任意売却を行う場合は、連帯債務者や連帯保証人に事前に確認し、承諾を得ていないとトラブルする可能性が高いですので注意が必要です。

債務者の協力が得られない

債務者と債権者の信頼関係が破綻していれば、債権者の協力が得られないケースも十分にあり得ます。
任意売却は、売主の判断だけで販売活動が行えるわけではなく、必ず債権者の同意が必要になります。
以前、借入金の返済などを巡って債権者と言い争いになった、ローンの滞納について債権者からの問い合わせや通知があったにも関わらず、問い合わせを無視してしまった、放置してしまったなどの不誠実な対応を重ねているのであれば、債権者がこちら側の要望に応じてくれる可能性は極めて低いと考えられます。

市場価値が低すぎる物件

任意売却の場合、債権者はローンの完済に満たない物件であっても、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。
物件周囲の土地柄や環境、交通アクセス、室内の清掃状況や損傷、築年数など、物件の市場価値をトータル的に査定した上で、債権者の希望する価格帯で売却できなければ「そもそも任意売却で得られるメリットはそこまで無いのでは」と、見切られてしまうためです。
そのため、任意売却を検討している場合は適正な価格査定により自宅の市場価値はどのくらいか、事前に情報を得ておく必要があります。

悪質・悪徳任売業者のよくあるトラブル

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任意売却は、一般の不動産取引に関する知識はもちろん、債権者との売却価格協議、不動産の販売活動、売買契約、物件の引き渡しに至るまで、売主に代わり一連の仲介業務を担うため、任意売却における幅広い知識と経験、ご相談者様の今後の人生をも背負っていると言っても過言ではない、一貫して根気のいる業種と言えます。
また、自己破産などの債務整理が絡む場合や、離婚や遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや問題にも対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチも行っています。
しかし、ご相談者様の弱みに付け込み、任意売却における知識や実績が不十分であるにも関わらず、契約欲しさに依頼を引き受けてしまう、または違法な価格操作により余分にお金をだまし取ろうとする悪徳業者が存在するのも事実です。
ここでは、任意売却のよくあるトラブルについてご紹介します。

高額な引っ越し費用の負担を謳う悪徳業者

任意売却においては、債権者もしくは買主のどちらかにより、引っ越し費用を負担してもらえる可能性があります。
当然のごとく、債権者も買主も何かしらのメリットが無ければ、わざわざ自分の取り分を削ってまで引っ越し費用を負担しようとは考えないはずです。
それでも任意売却では、競売に比べ2~4割も高く、市場価格により近い価格で不動産を売却することができるため、債権者側にとっては債務不履行リスクを回避できるだけではなく、より多くの債権回収が可能になります。
また買主側にとっては、通常より安い価格で物件が購入できるといったメリットがあります。このような理由で、不動産の売却代金の一部から引っ越し費用を捻出してもらえる、もしくは別途負担してもらえるといった仕組みです。
しかし、このケースにおいては任売業者自らが引っ越し費用の負担を謳っています。
任売業者が任意売却で得られる報酬は、原則仲介手数料のみと決められているため、高額な引っ越し費用を捻出できるとしたら、不動産売買における資金のキャッシュ・フローはどうなっているのか考えるだけでも不可解です。

一般的に、引っ越し費用における相場は10~30万円と言われています。
そのため、「弊社と契約すれば、50万円の引っ越し費用を負担します」のように、相場価格より遥かに高い引っ越し費用の負担を提示し、任意売却を勧めてくる悪徳業者には注意が必要です。可能なかぎりトラブルを避けるためにも業者のやり取りが適切かどうか、親切かどうかしっかりと見極める必要があります。

高額なキャッシュバッグを謳う悪徳業者

「弊社で契約が成立すれば、〇〇万円相当のキャッシュバックが受け取れます」というように、高額なキャッシュバッグを謳いながら、任意売却を勧誘する悪徳業者が存在します。
本来、任売業者が任意売却で得られる報酬は、仲介手数料のみと定められているため、高額な引っ越し費用の負担を謳っているケースと同様、高額なキャッシュバッグの資金の出所は一体どうなっているのでしょうか。
任売業者の中には、実際の売却価格より遥かに低い価格で売れたと虚偽の売却価格を債権者・債務者の双方に伝え、差額分を着服しているような悪質なケースもあります。
たとえ、高額なキャッシュバッグを受け取ることができたとしても、売却後の支払うローンの残債は増えるため、債務者にとって不利益な要件を突きつけられているとしか思えません。
また、このような高額なキャッシュバックを謳いながら、実際には支払ってもらえなかったというケースも起あるようなので、お得感を演出し任意売却を勧めてくる悪徳業者には注意しましょう。

任意売却におけるコンサルティング費用を要求してくる

任意売却において任売業者が得られる報酬は、原則仲介手数料のみと決まっています。通常の不動産売却においては、売買契約が締結すると仲介を依頼した不動産業者に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条に上限が定められているため、仲介業者が自由に金額を決めることはできません。
尚、仲介手数料の上限価格は、仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税の計算式で求めることができます。
仲介手数料は、売却代金の一部から任売業者に支払われるため、相談者に直接請求するようなことはありません。
また、コンサルティング料を請求できるのは、公益財団法人不動産流通推進センターへの申請により技能登録を受けた「公認 不動産コンサルティングマスター」として認められた人が、不動産の媒介業務以外に特別な業務を行う場合のみです。
そのため、このようなコンサルティング費用を別途で請求された場合は、トラブルに発展させないためにもその会社の免許権者である都道府県知事や国土交通省大臣に問い合わせる必要があります。

一般の不動産業者では任意売却における知識と実務経験が不十分でトラブル

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任意売却は不動産取引業の一種ですが、街でよく見かける一般の不動産業者と、どのような違いがあるのでしょうか。
ここでは任売業者と一般の不動産業者の違い、一般の不動産業者に任意売却を依頼した場合に起こり得るリスクやトラブルについて紹介します。

一般の不動産業者と任意売却専門業者の違い

一般の不動産業者と任意売却専門業者の大きな違いについてご説明します。抵当権付き不動産の売買における一連の知識や実績があるかどうかの違いです。
抵当権付きの物件を売却する場合、抵当権者抜きに勝手に販売活動を行うことはできません。
不動産を売却する際は、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際にお金を貸し出した金融機関が、土地や建物を担保に取り、万が一債務者がローンを返済できない場合、他の債権者に先立ち弁済を受けることができる権利のことです。
債権者としては、ローンの完済に満たない場合でも、抵当権を解除しなければなりません。
そのため、売却価格とローンの残債に大きな開きがある場合、任意売却自体に同意してもらえないケースがあります。
そのため、債権者との価格協議は必須になります。
このように、任意売却では債権者との売却価格協議はもちろん、自己破産や離婚、遺産相続、連帯保証人との関係など、ご相談者様のあらゆるケースや、トラブル問題にも対応できるよう、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携を図り、問題解決に向けたアプローチを行うなど、外部との交渉・連携が求められる専門性の高い業種であると言えます。

任意売却を一般の不動産業者に依頼することのリスク

任意売却は、不動産取引業の一種であるとは言え、まだまだ世の中に浸透していない業種でもあります。
よく街で見かける大手の不動産業者なら安心だろうと任意売却を依頼したものの、1ヵ月以上経っても何の連絡もありません。
心配になり任意売却を依頼した不動産業者に問い合わせたところ、任意売却を取り扱った実績がなく、何から手を付ければ良いのかわからず書類が放置されていて、トラブルに発展したというケースも実際に起きていたそうです。
任意売却は何よりもタイミングが重要です。
任意売却は、競売を回避するための救済措置ではありますが、時間的な制約があります。
競売手続きが開始される前に申請しなければ、入札希望者により物件が落札されてしまい、買主に物件を引き渡さなければなりません。
依頼した不動産業者に如何なる事情があっても、競売開始の手続きが進められてしまえば自分の意思とは関係なく、大切な住まいを手放さなければなりません。
そのため任意売却を依頼する場合は、不動産業者としての規模や知名度よりも、あくまで任意売却における豊富な知識や実績があるか、事前に確認しておく必要があります。

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

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任売先生村上
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