住宅ローン問題
解決ブログ

コロナ離婚により世田谷区の家を任意売却した事例

《住宅ローン問題解決ブログ》をお読みいただき、ありがとうございます。

私は、およそ10年に渡り任意売却を専門に、累計300件以上のご依頼を解決してきました「任売先生」の相談員、村上と申します。

最近では、コロナウイルス感染症の影響で、家を売却される方が増えてきております。

今回ご紹介する事例も、コロナウイルス感染症が拡大し、生活環境が変わったことで、夫婦関係が上手くいかなくなり、離婚され家を売却することとなった夫婦のお話です。

コロナ対策をしない夫に妻は不安が募り離婚へ発展

コロナ対策をしない夫に妻は不安が募り離婚へ発展
コロナが原因で修復不可能な関係に

コロナ禍となり、私自身も日々感じますが、人により考え方が様々であり、ほとんど家から出ないという方もいれば、気にせず外食や旅行に行かれるという方もいらっしゃいます。

それが夫婦となれば、お互いの考え方があまりにも違うことで、今までは仲の良かった夫婦も喧嘩になったり、最終的には離婚となってしまうという「コロナ離婚」が増えています。

こちらのご夫婦もそうでした。
ご主人はアメリカ人で、マスクをする習慣がそもそもなかったようで、コロナ禍でもまったく気にすることがなく、マスクをつけずに外出していました。
一方、奥様は小学生になるお子様がおられることもあり、人一倍感染を気にされていたのです。

そして、コロナウイルスの感染もなかなか収まらない中、次第にお互いの考え方の違いに喧嘩も増え、修復不可能となってしまいました。

夫は家に住み続けたいが妻は売却を望む

夫は家に住み続けたいが妻は売却を望む
夫は不動産査定を「任売先生」に依頼する

ご夫婦は世田谷区にあるデザイナーズマンションを新築で13年前にご購入しました。

その際、ご主人が購入額の3/4を現金で支払い、残りの1/4を奥様が住宅ローンを組んでおりましたので、所有権も同じ割合となっておりました。
また、すでに奥様の住宅ローンは完済しておりましたので、奥様は離婚後は実家に戻り、世田谷区のマンションは売却することを望みました。

しかしご主人は、離婚後も家に住み続けたいと主張されたため、弁護士を入れて調停を行うことになりました。

調停での話し合いでは、ご主人が奥様の所有である1/4分の代償金を奥様に支払って家に住み続けるか、できないのであれば売却をすることになりました。

ご主人は、まずは家の価値を査定してほしいと希望されたことにより、弁護士を通じて「任売先生」村上へ不動産査定のご依頼があったのでした。

結婚前の財産で購入した家は財産分与にはならない

通常、ご結婚されてから夫婦で貯蓄したお金で家を購入した場合や、住宅ローンを組み家を購入した場合には、離婚後、家を売却すると、売却金は夫婦で折半となります。

しかし、今回ご主人は、結婚前に貯蓄していたお金で3/4のお金を頭金として支払って家をご購入されておりました。
このような財産を《特有財産》と言い、3/4はご主人のものとなります。
したがって、離婚され家を売却した場合には、所有権の持分として、ご主人が3/4、奥様が1/4の分与となり、折半とはならないのです。

奥様はそれを承知のうえで、売却を望まれておりました。

離婚時揉めやすい《共有財産》と《特有財産》

結婚後に夫婦で築いた財産は、離婚時には財産分与として1/2ずつ夫と妻で折半となります。
それは《共有財産》と言い、たとえ夫が稼いだお金で生活していたり、一方が住宅ローンを支払っていたとしても、貰う権利があります。

しかし、そこで揉める要因となるのが《特有財産》なのです。

特有財産は、先程お話したように、結婚前に夫または妻が築いた財産のことです。
しかし、特有財産であった場合には、そうであるという証明が必要となります。

例えば、独身時代にマンションを購入していた場合には《不動産登記簿》が証明となり、結婚前に相続した財産があった場合には《遺産分割協議書》が証明となります。

そして、今回のように頭金を結婚前の貯蓄金で支払った場合には、通帳などの取引履歴が証明となります。
※入出金が頻繁にあると認められないこともある

また、不動産の購入時に、どちらかのご両親が頭金を贈与として支払った場合にも、それは共有財産ではなく特有財産となります。
妻の父が支払ったものであれば、妻の特有財産ということになりますので、家を売却した場合には、妻のほうが頭金分多く貰えるということです。

離婚となった場合、その他にも慰謝料や養育費など、家の問題以外にも様々なお金の取り決めが必要となるため、お互いの主張が異なることでトラブルとなり、離婚調停や裁判に発展してしまうことが多いのです。

査定の結果、夫は家を売ることを承諾する

査定の結果、夫は家を売ることを承諾する
高値での売却が見込めたため夫が承諾

私は早速、世田谷区のデザイナーズマンションの査定に入りました。

マンションは2LDKで50㎡ほどの広さがあり、立地も申し分のない物件でしたので、査定では高値がつきました。
私は、弁護士を通じてご主人に査定額をお伝えをしましたところ、ご主人は奥様の持分である1/4を支払い住み続けることは取りやめ、家を売却することを承諾されました。

妻は実家へ戻り夫は職場の寮へ入る

妻は実家へ戻り夫は職場の寮へ入る
約2カ月で任意売却が成立する

ご主人が売却を承諾されたことにより、買い主を探すための販売活動を開始しました。
そして約2カ月で共働きのご夫婦が買い取りを希望されたことにより、任意売却が無事に成立したのでした。

すでにご夫婦は離婚されておりましたので、元奥様は都内になる実家にお子様と戻られ、元ご主人は売買契約が完了し、家の引き渡しが終わると、港区芝浦にある会社の寮へ入ることになりました。

オーバーローンは任意売却で負担軽減

オーバーローンは任意売却で負担軽減
ローン残債がある場合の離婚はトラブルが多い

今回の事例では、元ご主人が3/4の頭金を現金で支払い、主奥様も1/4の住宅ローンは完済していたため、家を売却することで清算されましたが、中には住宅ローンの支払いが残ったまま離婚をされる方もいらっしゃいます。

売却後の残債は、通常の売却ですと、一括で返済をしなければなりません。
可能な額でしたら良いのですが、まだ住んでから間もない場合などは、とても一括で支払うことはできないと思います。

選択肢としては、どちらかが家に残り、住宅ローンを支払いを続けていくか、任意売却をし、債権者と交渉をすることで、残債を分割の支払いにすることです。

まず、どちらかが住み続ける場合、住宅ローンの支払いは、家を購入した時に契約したローンの名義人が支払うことになります。
注意が必要なのは、連帯保証人になっていた場合や、妻と子供が住み続け、夫が住宅ローンの名義人であった場合などです。

もし離婚後、元夫が住宅ローンを滞納してしまった時には、家は強制的に売却(競売)となり、元妻と子供は家を出ていかなければばらなくなります。

それを避けるために、住宅ローンの名義人を元夫から元妻へ変更することもできますが、それには審査が必要となり、収入によっては申請が通らない場合もあります。
また、離婚しても連帯保証人の変更は難しいことが多く、住宅ローンを滞納した場合には、保証人に支払い義務が生じるのです。

子供の学区や職場からの利便性を考え、住み続けたいと希望される方は多いですが、離婚の場合、申し上げたように今後トラブルに発展する可能性が高いのです。

従って、家を売っても負債が残ってしまうオーバーローンの場合には、任意売却をし、今後なり得るリスクを少なく家を売ることも、選択肢としてお考えいただきたいのです。

まとめ

コロナ離婚により世田谷区の家を任意売却
一人で悩まず「任売先生」にご相談ください

コロナウイルスの感染拡大により、今まで当たり前であった日常が大きく変わり、それにより絆が深くなったご家庭もあれば、離婚へ発展してしまうご家庭もあります。

そして任意売却を専門としている「任売先生」にも、コロナウイルスの影響による住宅ローンの滞納や、今回のような離婚による任意売却は増加傾向にあります。

家を売るということは、人生でそう何度もあることではないため、不安も多く、気力や精神力も消費するものです。
さらにコロナウイルスが要因の売却ともなれば、さらに孤独であり、売却後の生活の不安も大きいはずです。

そんな中で、もしお一人で悩まれている方がおられましたら、ご相談いただきたいと思います。
まだ売却を悩まれている段階でも結構です。
お気軽にご連絡ください。

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  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

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