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離婚

離婚で不動産査定が必要なのはどんな時?

こんにちは。
私は、東京を拠点に不動産任意売却を専門として、全国各地の離婚・相続・ローン滞納などによる住宅問題を解決しております、相談員の村上と申します。

みなさんは、家を買った時の値段は知っていますが、すでに建てられて住んでいる家がいくらなのかというは、把握されていないと思います。
もちろん、一度でも住めば中古住宅になりますので、買った時より値段が下がるというのはお分かりかと思いますが、もしマイホームを建てていて離婚することになり、不動産査定が必要となった時には、どこに査定を依頼したらよいのか?
また、具体的にどんな場合に不動産査定が必要となってくるのか?
いざ離婚となった時に初めて考えることもあると思いますので、焦りや不安も大きいかと思います。

そこで今回は、離婚で不動産査定が必要なのはどんな時なのか?
また、そのような時にはどこに査定を依頼するのが良いのか?
お伝えしていきたいと思います。

①離婚により不動産を売却し財産分与する時

離婚により不動産を売却し財産分与する時
夫婦共有財産は1/2ずつ

離婚をすると、夫婦で築いた財産を清算し分配することになります。(財産分与)
それは現金の他にも、家財道具や自動車や不動産も該当し、原則1/2ずつ分配することになります。
それは、たとえ妻が専業主婦であっても変わらず、「夫婦共有財産」となりますので、貰う権利があります。

ご結婚され、マイホームをご購入されていた場合には、不動産も共有財産となりますので財産分与することになりますが、現金のように単純に分けることはできません。
そのための方法として一般的なのは、家を売却して現金化し、半分ずつ分けることです。

家を売るためには今の家の値段が分かっていなければ販売できませんので、不動産査定が必要となります。

離婚時、不動産のローンが残っていた場合は差し引いた額を分配する

離婚時、不動産のローンが残っていた場合は売却金から支払う
売却金から残債を差し引いた額が財産分与される

もし、離婚の段階で住宅ローンが残っていた場合には売却金で残債を支払い、残ったお金を財産分与することになります。
しかし、売却金で住宅ローン残債を支払っても完済できなかった場合、家はマイナスの財産となり財産分与の対象外となりますので、分配するものはなく、残債は住宅ローンの名義人が原則支払うことになります。

残債は基本的に一括返済となりますので、一括での支払いが難しいようでしたら、交渉により分割の支払いが可能となる《任意売却》をご検討ください。

特有財産の不動産は離婚時財産分与の対象外

夫婦共有財産は、離婚すると財産分与されることになりますが、結婚前に築いた財産については財産分与の対象となりません。
例えば、妻が独身時代に貯めていた預貯金や、夫が父から相続した不動産も対象外となり、それは共有財産ではなく「特有財産」となります。

余談ですが、夫が妻に内緒で購入したマンションがあったとしたら、それは婚姻後のことですので共有財産となり、財産分与されることになります。

②離婚後も夫か妻が家に住み続ける時

離婚後も夫か妻が家に住み続ける時
出ていく側に代償金を支払う必要がある

一般的には、離婚すると家は売却して財産分与することが多いですが、中には子供の学区を変えたくない・職場から近いなどの理由から、どちらかが家に住み続ける場合もあります。

その場合には、住み続ける側が出ていく側に不動産価値の半分の額を現金で支払う(代償金)必要があり、そのためには不動産査定が必要になります。

住宅ローンがあった場合は残債を差し引いた額を支払う

住宅ローンの支払いが終わっていれば、不動産査定額の半分を住み続ける側が支払うことで完了しますが、住宅ローン支払い中の場合は少し複雑になります。

不動産査定額よりも住宅ローン残債のほうが少なかった場合にはアンダーローンとなり、査定額からローン残債額を引いた残りの額の半分を、出ていく側に支払うことになります。

例:不動産査定額=4,000万円 住宅ローン残債=3,000万円 
4,000万円-3,000万円=1,000万円(共有財産額)
1,000万円÷2=500万円(財産分与額)

↑上記の例で夫が住み続ける場合で考えると、夫が妻に財産分与として500万円支払うことになります。

住宅ローン残債のほうが多かった場合は財産分与にならない

住宅ローン残債のほうが多かった場合は財産分与にならない
住宅ローン名義人は住んでいることが条件となる

不動産査定額よりも住宅ローン残債のほうが多かった場合にはオーバーローンとなり、先ほどご説明したようにマイナスの財産となりますので、家の財産に関しては出ていく側に金銭が支払われることはありません。

例:不動産査定額=4,000万円 住宅ローン残債=5,000万円
4,000万円-5,000万円=-1,000万円(マイナスの財産)

住宅ローンの残債は、売却の時と同様住宅ローンの名義人が支払っていくことになりますが、原則名義人が家に住んでいることが住宅ローン契約の際の条件となりますので、例えばローンの名義人である夫が家を出ていき、妻が住み続けるというのは契約違反となり、債権者に知れた場合には一括返済を請求されることもあります。

名義人でない妻が住み続ける場合には、住宅ローン契約をし直して(借り換え)妻の名義にする必要がありますが、契約には収入面などの審査があるため容易なことではありません。

不動産査定は不動産鑑定士か不動産業者へ依頼

不動産査定は不動産鑑定士か不動産業者へ依頼
不動産売買契約の仲介ができるのは【不動産業者】

不動産査定を行えるのは、不動産鑑定士と不動産業者になりますが、実は行える業務がそれぞれ異なります。

不動産鑑定士は、国土交通省土地鑑定委員会が実地する不動産鑑定士試験の国家資格者であり、不動産査定の他に土地やビルの活用方法をアドバイスしたり、会社分割や民事再生法など法律に基づいたコンサルティングを行っています。

一方、不動産業者は宅地建物取引業法に基づいた国家資格者であり、不動産査定の他に売買契約までの仲介・交渉を行うことができます。

離婚による不動産売却は不動産業者に依頼する必要がある

どちらも不動産査定を行えますが、不動産鑑定士への依頼には費用が30万円~50万円ほど掛かり、売買契約の仲介業は行えないため、離婚に伴う不動産査定や売却は、主に不動産業者への依頼が一般的となっています。

但し、不動産業者はたくさんありますので、査定だけでなく売却もお考えの際には、不動産売却を専門とし、実績と経験のある業者を選ぶことが大切です。
また、不動産査定は今はネットを使って簡単に調べることが可能となっておりますが、宣伝のために通常よりも高く見積もってくる業者もおります。
それで売れれば良いですが、一般市場価格よりも高値での売却は、買い手が見つかりづらく時間が掛かってしまったり、結果として値下げすることになる可能性が高いです。
そうならないためにも、複数の業者で価格を見比べてみることも、見極めには必要となることがあるでしょう。

まとめ

離婚による不動産査定なら任売先生
任売先生は不動産査定も売却も実績と経験あり

今回は、離婚で不動産査定が必要なのはどんな時なのか?
また、そのような時にはどこに査定を依頼するのが良いのか?
について、お伝えしてまいりました。

離婚で不動産査定が必要なのは、家を売却して財産分与する時と、夫か妻が住み続け代償金を支払う時になります。
不動産査定は「不動産鑑定士」か「不動産業者」に依頼することになりますが、家の売買契約の仲介ができるのは不動産業者です。
不動産査定は複数の業者で価格を見比べてみることも大切ですし、不動産売却の実績と経験がある業者を選ぶことが必要です。

任売先生は、離婚による不動産査定・売却も受け付けております。
また、売却しても住宅ローンが残ってしまい一括返済が難しい場合には、私が債権者と交渉をし分割での支払いを可能にできる《任意売却》の手続きを行うこともできますので、まずは一度ご相談いただければと思います。

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  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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