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離婚

離婚による不動産の財産分与2つの方法

こんにちは。
私は、東京を拠点に不動産売却を専門とし、全国各地の住宅問題を解決しております、相談員の村上と申します。

ご結婚され、夫婦で将来のことを考えて家を購入されたご夫婦も、やむを得ず離婚することはあります。
未来の希望を持って建てられた家ですから、建てる時から離婚した時のことをお考えになるご夫婦はほとんどいらっしゃらないと思います。
そのため、いざ離婚となった時に、「家はどうすれば良いのか?」「住宅ローンの支払いは…?」と、途方に暮れてしまう方も多いのではないでしょうか。

任売先生にも、離婚による家の売却の相談を受けることがあります。

今回は、離婚による不動産の財産分与2つの方法についてお伝えしていきたいと思います。
離婚というだけでも、ご夫婦にとっては精神的にもエネルギーのいることですから、さらに家の問題は重くのしかかり、悩まれることもあるかと思います。
このブログをお読みになり、不動産の財産分与の方法をご理解いただき、今後の対応方法を冷静に考えていただくきっかけになれば幸いです。

【方法①】離婚後不動産は売却して財産分与する

【方法①】離婚後不動産は売却して財産分与する
財産分与額は基本的に1/2ずつ

離婚による不動産の財産分与の方法一つ目は、家の売却です。
これが一番シンプルで後腐れのない方法だと思います。

但し、住宅ローンの支払い中で、家を売っても支払いが残ってしまう場合(オーバーローン)には、残った借金を一括で支払う必要があります。
もし、預貯金で残債の一括返済が難しい場合には、通常売却ではなく《任意売却》にすることで、仲介の不動産業者が債権者である金融機関と交渉をし、残債の分割支払いができるようになります。

離婚後の住宅ローン残債の支払いは、基本的に住宅ローン契約の名義人が支払っていくことになりますが、夫婦の話し合いで合意が得られれば、折半して支払っていくなど、自由に決めることができます。

【方法②】一方が離婚後も家に住み続け財産分与

【方法②】一方が離婚後も家に住み続け財産分与
不動産価値の半分を現金で渡す

「夫の職場が近いから」「子供の学区を変えたくない」などの理由から、離婚後もどちらかが家に住み続けることを希望される場合もあるでしょう。

例えば、家の名義人である夫が家に住み続けるとすると、まずは不動産査定をし、現在の不動産価値の1/2の金額を現金で妻に支払うことで、財産分与となり、夫はそのまま家に住み続けることができます。(財産分与は原則夫婦1/2ずつ)
※妻が家に住み続ける場合も同じです。

もし、家の名義人が夫で妻が住み続ける場合でも、住宅ローンの支払いが終わっていれば、離婚成立後に法務局に申請することで家の名義人を妻に変更することは容易です。(名義変更せず夫が家の名義人のままだと相続の際揉める可能性が高くなるため、必ず変更する必要がある。)

この方法が問題なくできるのは、住宅ローンの支払いがすでに終わっている場合の財産分与の方法となります。

住宅ローン契約では名義人が住んでいることが前提となる

住宅ローン契約では名義人が住んでいることが前提となる
契約違反で一括返済を請求されることもある

もし、住宅ローン支払い中に離婚となり、どちらか一方が家に住み続けることを希望された場合はどうでしょう?

例えば、住み続ける夫が家と住宅ローンの両方とも名義人であれば、そのまま何も変更することなく、離婚後も住宅ローンを支払っていけば、家に住み続けてもなんの問題もありません。
また、住宅ローンはマイナスの資産のため、財産分与の対象外となりますので、夫は妻に不動産価値の1/2のお金を支払う必要もありません。

しかし、住宅ローンの名義人が夫で、妻が住み続けることを希望した場合は、基本的に住むことはできません。
理由としては、住宅ローンの名義人が住んでいることが前提としてローン契約しているからです。
住宅ローンは収入など審査のうえ契約しているため、途中から妻にローンの名義変更するのは難しく、家の名義変更も住宅ローンが残っている場合には債権者である金融機関の了承が必要となります。

中には、債権者へ報告せず、離婚後も妻がそのまま住み続け、出て行った夫がその後も住宅ローンを支払い続けていることもありますが、現実的に離婚しており自身が住んでいない家のローンを支払い続けていくのは無理がありますし、債権者にその事実が判明すれば、契約違反として一括払いを請求される危険もありますので、この方法はお勧めしません。

住宅ローン借り換えをすることで離婚後も住み続けることができる

住宅ローン借り換えをすることで離婚後も住み続けることができる
住宅ローン借り換えには審査がある

住宅ローンの借り換えは、夫が名義人だった場合、住み続ける妻が単独でローンを組み直し、借り入れたお金を元の債権者へ一括返済し、新たに契約した債権者へ返済していく方法です。
離婚後、借り換えができれば、家の名義も住宅ローンの名義も妻となり、問題なく家に住み続けることができます。

但し、借り換えは簡単なことではありません。
家を購入されてから、ある程度住宅ローンを返済しており、新たなローンの借入額を抑えられたり、妻にも十分な収入があることが前提となります。
また、借り換えには印紙代や事務手数料、連帯保証人を立てない場合には団体信用生命保険の保証料も掛かることも考慮しておく必要があります。

まとめ

離婚による不動産売却なら任売先生
離婚による不動産売却の相談は増加している

今回は、離婚による不動産の財産分与2つの方法についてお伝えしてまいりました。

一つ目は、不動産は売却して売却金を1/2ずつ分ける(オーバーローンの場合はローン名義人が残債を支払う)
二つ目は、一方が住み続け、不動産価値の1/2を現金で支払う

住宅ローンが残っていて、不動産を売却しても借金が残った場合は、不動産の財産分与はなく、残債は住宅ローン名義人が原則支払っていくことになりますが、夫婦の話し合いで合意が得られれば折半することもあります。

一方が住み続ける場合は、出ていく方へ不動産価値の1/2の金額を現金で支払うことになりますが、これは住宅ローンの支払いをすでに終えている場合に限ります。
住宅ローンが残っている場合、ローンの名義人が離婚後も家に住み、支払いを続けていくのは問題ありませんが、逆は契約違反となります。
その場合は、住宅ローンの借り換え手続きをし、家とローンの名義を住み続ける方にすることで解決できますが、住宅ローンには審査があるため、十分な収入があることが前提となります。

さらに、最近では夫婦で収入を合算させ不動産を購入するご家庭も増えており、夫婦共有名義ではさらに離婚での不動産売却が複雑になっていきます。

任売先生では、離婚に伴う不動産売却(任意売却)も、弁護士と連携を取りながら解決しておりますので、安心してご相談いただければと思います。

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任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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