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離婚

離婚による不動産売却の方法を教えます

《住宅ローン・不動産問題解決ブログ》をお読みいただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点とし、全国各地の住宅問題のご依頼を受け、不動産売却のサポート・解決をしております「任売先生」の相談員、村上と申します。

今回は、離婚が決まり不動産売却をすることになった場合の、流れや注意点をお伝えしたいと思います。

ご結婚され家を買う時には、じっくりと時間をかけ、予算やエリアや間取りなど、大変ながらもこれからの生活に胸をときめかせながらの大きな買い物だったと思います。
しかし、離婚によって家を手放さなければならなくなった時というのは、精神的にも余裕はないでしょうし、また時間もそう長くはかけたくないと思います。

また、最近では投資や、買い替えを前提として家を購入されるご家庭も増えてきてはいますが、ほとんどの方が売却についての知識を事前に調べておくということはしていないでしょう。
そのため、いざ離婚となり家を売却する時になって、どうしたらよいのか慌ててしまう方も多いのです。

そのような方は、このブログをお読みになって、流れをご理解いただき、冷静に売却に向け手続きを行っていってほしいと思います。
尚今回は、《住宅ローンが残っている場合》の離婚による売却方法についてのお話になります。

不動産売却後はアンダーローンか?オーバーローンか?

アンダーローンか?オーバーローンか?
住宅ローン残債額と不動産価値を調べる

まず確認していただきたいのが、アンダーローンか?オーバーローンか?ということです。

アンダーローンは、売却金により住宅ローン残債を全て完済できることを言います。(住宅ローン残債<売却額)
この場合は単純で、家を売却後プラスの余剰金が出れば、預貯金などその他財産と合わせて1/2ずつ分ける(財産分与)ことになります。

オーバーローンは、家を売却して返済に充てても、住宅ローンが残ってしまう状態を言います。(住宅ローン残債>売却金)
この場合は、家の売却金で住宅ローン残債を支払い、残った借金を預貯金から一括で支払うか、支払えない場合には任意売却し、残債を分割で支払っていくことになります。

アンダーロンか、オーバーローンかを調べるためには、住宅ローンの残債の確認と、不動産査定を行う必要があります。

住宅ローン残債は、債権者である金融機関から確定申告用に「残高証明書」が毎年郵送で送られてきますので、それで確認ができます。(窓口でも再発行可能)

不動産査定はネットでも行えますが、不動産業者によっては、宣伝のために査定額を通常よりも高く見積もってくる場合もあります。
高く売れるのが一番ですが、それにより買い手が見つからず、最終的には価格を下げ、一般市場価格での売却になるなど、時間ロスになってしまう可能性があります。
正確な価格を知るためにも、複数社で比較する必要があるでしょう。
もちろん、「任売先生」でも適正な価格の不動産査定を行っておりますので、お任せいただければと思います。

離婚の財産分与額は夫婦で1/2ずつ

財産分与額は夫婦で1/2ずつ
両者合意があれば話し合いでも決められる

財産分与(清算的財産分与)は、婚姻中に協力して蓄積した財産のことを言い、たとえ妻が専業主婦だったとしても、取り分は変わらず1/2ずつになります。
ただし、夫婦間の話し合いによっては、どちらかが全額受け取るということも可能です。

さらに財産分与には他にも、離婚により生活が困窮する配偶者に対し、半年~3年程度定期金を支払う《扶養的財産分与》と、不倫など一方に原因がある離婚に対して被害者側の配偶者に支払われる《慰謝料的財産分与》があり、清算的財産分与とは別で支払われます。
これらは、基本的に夫婦間での話し合い(協議離婚)で決められますが、合意が得られなければ「調停離婚→審判離婚→離婚裁判」へと進んでいき、最終的には裁判所から判定を得ることになります。

不動産売却後、住宅ローン残債は名義人が支払うのが基本

住宅ローン残債は名義人が支払うのが基本
収入合算の共有名義は両者に支払い義務有り

オーバーローンの場合、任意売却をし、不動産業者と債権者の交渉により残った住宅ローンの分割払いが了承されると、支払いはどうなるのかと言うと、基本的には住宅ローン契約をした名義人が支払っていくことになります。

家の名義人(所有者)と住宅ローンの名義人は別の契約になります。
しかしこれも、夫婦間での話し合いにより合意が得られれば自由ですので、夫名義の契約だっとしても、折半して妻も支払っていくという方も中にはいらっしゃいます。

また、ひと昔前までは、家の名義も住宅ローンの名義も夫の場合がほとんどでしたが、今は女性の社会進出も一般的となり、夫婦で収入を合算させ、夫と妻の共有名義での購入も増えています。

共有名義では、「お互いに住宅ローンを契約し、一つの家を夫婦で購入するペアローン」や、「一方が主債務者となり、二人で住宅ローン契約をする連帯債務型の住宅ローン契約」があります。
その場合は、夫婦共に名義人ですので、持ち分の割合により両方に支払いの義務が生じます。

まずは、住宅ローン契約の名義を確認し、残債の支払い方法について、しっかりとご夫婦で話し合うことが必要です。

連帯保証人は離婚後も責任が継続する

連帯保証人は離婚後も責任が継続する
離婚と連帯保証人は関係ない

以前は、家の購入だけでなく賃貸契約の際にも、連帯保証人が必要となるケースが多かったと思います。
しかし、今はほとんどの場合、連帯保証人の代わりに保証会社を利用する形をとることが主流となったことで、購入や賃貸契約がしやすくなりました。

保証会社が保証人の代わりになることで、万が一契約者の支払いが滞った場合に代行して支払いをし、債権者(大家)の貸し倒れを防ぐものであり、もちろん代行された分は契約者が支払う必要があります。

ただし、保証というのは「主たる債務者がその債務を返済しない時」のための保証であり、夫婦共有名義や親子での契約の場合は、連帯保証人が必要となるのです。

夫婦で収入を合算させて家を買う方法には「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」があります。
そのうち、ペアローンはお互いが連帯保証人になる必要があり、連帯保証型は一方が名義人となり、もう一方が連帯保証人になる義務があります。

一度保証人になれば、離婚したとしても、その責任は継続されますので、万が一名義人である元夫の支払いが滞れば、連帯保証人である元妻が住宅ローンを肩代わりしなければならなくなり、それは任意売却後の残債についても同様です。

くれぐれも、任意売却後の支払いは無理のない金額に設定していただきたいと思います。
月々の返済額の交渉も、不動産業者と債権者の間で行われるため、知識と経験のある専門の業者へ依頼できるかどうかが鍵となります。

建設中の離婚は入居前の売却が望ましい

建設中の離婚は入居前の売却が望ましい
ローン契約後すぐの売却はオーバーローンになる可能性が高い

もし、建設中または完成したばかりで離婚となってしまった場合には、入居される前に売却することをお勧めします。
一度でも入居してしまうと、中古物件として扱われるため、売却額が安くなってしまうからです。

ただし、住宅ローンには不動産会社の利益分も上乗せされているため、契約後すぐの売却は、ほとんどの場合オーバーローンとなる可能性が高いです。

他の方法としては、離婚後もどちらかが家に住むことにするか、賃貸にするという方法もあります。
また、建設業者との契約内容によっては解約できることもあるかもしれませんが、やはりある程度の負担がかかることは免れないでしょうし、更地に戻したところで土地は残りますので、いっそのこと家を完成させてから、売却するなどの方法を取った方が活用手段があると考えられます。

まとめ

離婚による不動産売却なら任売先生へ
任売先生は24時間LINEでもご相談受付

住宅ローンが残っており、離婚により不動産売却が決まった時には、まず住宅ローン残債額と不動産価値を調べる必要があります。
売却後、余剰金が出れば半分づつ財産分与し、マイナスなら住宅ローン名義人が残債を返済していかなければなりません。
残債の一括返済が難しければ、任意売却により分割での返済を、交渉により債権者から了承を得て支払っていくことになります。

《任売先生》では、適正な価格の不動産査定書を作成し、任意売却のスキルやノウハウ、債権者に対し交渉力もあるため、安心してお任せいただけます。

離婚による不動産売却は、孤独の中、現実と向き合わなければならない作業のため、精神的にも大変なことと思います。
また、夫婦での話し合いができない状態の場合もあるでしょう。
任売先生では、法的手続きが必要な時には、弁護士と連携を取りながら売却の手続きを進めていくことができますので、そのような時は抱えこまずに、専門家へ頼っていただきたいと思います。

24時間、LINEでもご相談を受け付けておりますので、まずはお話をお聞かせいただければ幸いです。

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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