TEL無料相談
MAIL無料相談
LINE無料相談
離婚

【住宅ローン残債有り】離婚による任意売却の方法教えます

こんにちは。
《住宅ローン問題解決ブログ》をご覧いただき、ありがとうございます。
私は、東京を拠点に任意売却を専門とし、全国各地の住宅問題を解決・サポートしております、相談員の村上と申します。

突然ですが皆さんは、ご結婚され家を買う時に、まさか自分が離婚し家を売ることになるとは考えもしないと思います。
しかし、現実には3組に1組が離婚されており、それに伴い離婚による住宅問題のご相談も増えています。
離婚となると、精神的にかなりの負担がかかることですので、さらに家の問題を解決しなければならないというのは、考えること自体が不安でしょうし、何をどう進めていったらよいのかも分からないという方がほとんどだと思います。

そこで今回は、住宅ローン残債が有った場合の離婚による任意売却の方法をお伝えします。

任意売却の流れをご理解いただき、不動産売却専門の《任売先生》へ、安心してご相談いただければと思っております。

住宅ローン残債があっても任意売却なら分割返済可能

住宅ローン残債があっても任意売却なら分割返済可能
通常売却・競売は残債の一括返済が必要

住宅ローン支払い中に離婚し、家を売却することになった場合、売却金で住宅ローン残債を全て支払えれば良いですが、売却金よりも住宅ローン残債のほうが多かった時には、残った債務は一括でローンを組んだ金融機関へ返済しなければなりません。

不動産以外にも、預貯金や家財道具・有価証券など夫婦で築いた共有財産があるのであれば、現金化し住宅ローン残債の返済に充て、残りを財産分与するという方法があります。
しかし、共有財産よりも住宅ローン残債のほうが多かったり、不動産以外に現金化できる財産がほとんど無い場合には、一括返済は難しいでしょう。

そのためにあるのが《任意売却》という方法です。

任意売却は、「競売以外の売却」という意味で使うこともありますが、具体的には住宅ローンを滞納していたり、離婚などの事情により家を売らなければならないが、住宅ローンが残っており、売却しても債務が残り一括返済が難しい場合に、不動産仲介業者が債権者(金融機関)から売却の了承を得、価格交渉や売却後の残債を分割で支払えるように交渉する手続き方法のことを言います。

任意売却その他のメリット

任意売却その他のメリット
債務者の意志を尊重して売却が望める

任意売却は、不動産仲介業者との交渉によって残債の分割払いが可能となる他、売却金から引っ越し費用を捻出できる可能性があることや(10万~30万)、競売よりも高値での売却が望めるなど、債務者の意志を尊重して売却ができます。

競売は、住宅ローンや税金の滞納・事業資金のため不動産を担保に入れ、返済が滞った場合などに、債権者が裁判所に申し立てを行い、民事執行法に基づき強制的に家を売却し債権回収する方法で、一般市場価格よりも2~3割減価され売却が行われます。
一方、任意売却なら一般市場価格での売却が望めるため、競売の入札が始まる前に任意売却へ切り替えるべきなのです。

競売まで放置するメリットを挙げるとすれば、黙っていても手続きが進んでいくため、『手間がかからない』ということくらいだと思います。
しかし、その後も続いていく生活を考えると、最初から諦めて競売を選ぶというのは、良い選択とは言えないでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリット
任意売却は住宅ローンを滞納しなければできない

任意売却にもデメリットはあります。
それは、信用情報に傷が付いてしまうことです。(ブラックリスト)

任意売却をするには、支払いの滞納により住宅ローン契約が解除され(期限の利益喪失)、債権者から一括返済を求められなければできないのです。
信用情報は、主に約定返済日より61日以上、または3カ月以上の延滞があった場合に「異動情報」としてブラックリストに登録されますが、期限の利益喪失までには3カ月~6カ月ほどかかるため、任意売却をするためには、その期間意図的に滞納を続けなければならず、結果としてブラックリストに載ることになるのです。

元々、住宅ローン滞納を続けていた方が任意売却する場合には、すでにブラックリストに載ってしまっているため、抵抗はないと思いますが、離婚などの理由で売却しなければならないという方の場合には、あえて滞納をしなければならず、精神的負担がかなりあると思います。
また、ブラックリストに載ると、5年~10年は新たにローンが組めなくなったり、クレジットカードが新規で作れなくなったりと不便も多いため、任意売却を選択する際には、そのことも十分にご理解いただいたうえで、手続きを行ってください。

住宅ローン名義人に残債の返済義務がある

住宅ローン名義人に残債の返済義務がある
妻が連帯保証人になっていることもある

任意売却により、住宅ローン残債の分割返済が交渉により可能となった場合の返済者は、基本的に住宅ローンの名義人となります。
住宅ローンの名義人と家の名義人は別で、夫がローンの契約をしていれば、夫が残債を返済していく義務があるのです。

残債も夫婦の共有財産じゃないか?と思われる方もいらっしゃいますが、マイナスの資産は財産分与の対象とならないため、あくまで名義人が支払っていく必要があります。
しかし、先述したように共有財産である預貯金などで完済できるのであれば、その一部を返済に充て、残りを財産分与されるご夫婦も多くいらっしゃいますし、夫婦間での話し合いにより、残債は折半して支払っていかれる場合もあります。

また、夫婦で収入を合算して家を購入され、妻が連帯保証人になっていた場合には、離婚しても保証人が解除されることはないため、万が一夫の支払いが滞った時には、妻に支払い義務が生じることになりますのでご注意ください。

任意売却は離婚前に行うべきである

任意売却は離婚前に行うべきである
離婚後は連絡がとりづらくなってしまう

離婚による家の売却には、夫婦間の承諾や確認事項・協力が必要不可欠となり、特に夫婦共有名義の場合には手続きがさらに複雑になります。
そのため、できれば離婚前に任意売却を行うのが望ましいと考えます。
どうしても離婚後は連絡が取りづらくなり、手続きに時間がかかってしまうからです。

しかし、誰もが円満離婚とも限りません。
その場合には弁護士を介して手続きを進めていくこともありますし、中には顔も合わせたくないというご夫婦もおり、売買契約時も別部屋で手続きを行うこともあります。

このように、任意売却は極力、離婚前にされるのが望ましいですが、一つ注意として、財産分与は離婚後に行うようにしていただきたいと思います。
離婚前に財産分与をされると「贈与」とみなされ、税金がかかってしまうからです。

手続きには確認事項も多く、その順番も重要となるため、時にはためらわずに弁護士や不動産業者などの専門家へサポートをお願いしていただけたらと思います。

任意売却までの流れ

任意売却までの流れ
ネットでの不動産査定は高く見積もられることがある

それでは、実際に離婚が決まってから、住宅ローンの残った家を売却し、離婚・財産分与までの流れを見ていきましょう。

  1. 共有財産額と不動産査定額を算定する
  2. 任意売却専門の不動産業者と契約する
  3. 『期限の利益喪失』通知が届くまで住宅ローンを滞納する
  4. 不動産業者が債権者と交渉し売却の了承を得る
  5. 不動産販売活動
  6. 売買契約
  7. 家の引き渡し
  8. 離婚
  9. 財産分与
  10. 残債の返済スタート

まずは、共有財産額と不動産査定額を算定し、家を売却し共有財産を返済に充てても住宅ローンが残るかどうかを明確にする必要があります。
不動産査定はネットでも行えますが、宣伝のために高く見積もられることも多いため、より正確に査定するためにも、任意売却専門の不動産業者に依頼することをお勧めします。

任売先生では、不動産査定から引き渡しまで一貫してサポート、債権者との交渉や、不動産販売活動も全てお任せいただけます。
また、必要な時には弁護士と連携を取り対応しておりますので、家の売却を決断された際には、まず現状をご相談いただき、どのように売却に向け進めていきたいのかを、ご一緒にプランニングしていきますので、1の段階でお問合せいただけるとスムーズです。

まとめ

離婚による任意売却なら弁護士とも連携している任売先生へ
住宅問題なら《任売先生》へご相談ください

今回は、住宅ローン残債が有った場合の離婚による任意売却の方法をお伝えしました。

離婚による任意売却は、夫婦での話し合いが必要不可欠となるため、できれば離婚前に売却をすることが望ましいと考えます。
中には、話し合いが難しく、離婚調停や審判での協議により判断されることもあります。

円満離婚で話し合いがスムーズに進み、財産分与も複雑なものがなければ、問題なく解決しますが、今回のように住宅ローンが残っていたり、揉めに揉めて離婚される場合には、時間も精神的負担もかかります。

そのような時には、不安や負担を抱え込まず、専門家に頼っていただきたいと思います。
財産分与も、家の売却も、人生にそう何度もあることではありませんので、誰もが戸惑うものなのです。

また、任意売却をスムーズに進めていくためには、どの不動産業者に売却を依頼するかによって大きく変わります。
《任売先生》は、10年以上にわたり任意売却を専門に活動してきた実績と知識があります。
また、離婚や相続など、法的手続きが必要な場合には、連携をとっている弁護士や司法書士を入れて対応しておりますので、安心してお任せください。
その他、住宅問題に関して分からないことなどございましたら、お気軽にお問い合わせいただければと思います。

任売先生 無料相談窓口 全国対応
  • 住宅ローンが払えない…

  • 督促状・催告書が届いた…

  • 差押え・競売を回避したい…

任意売却という解決策があります。

任意売却とは、金融機関や債権者へ交渉することで競売を回避し、競売よりも高く不動産を売却できる方法です。当サイトでは、事務的ではなく、人情味ある弁護士との連携を組み、あなたの借金を0円または大幅に減額させます。

他業者と違い様々な問題にも対応可能です

離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

詳しくはこちらから
全国無料相談受付中

任売先生では
1人ひとり個別に専任となり
対応します!

LINE&メール受付/24時間 365日対応
電話受付/平日10:00〜19:00

TOP