住宅ローン問題
解決ブログ

【離婚】品川の家を任意売却しリースバックで妻が住み続けた事例

こんにちは。
《住宅ローン問題解決ブログ》をお読みいただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点に任意売却を専門とし、全国各地の住宅問題を解決しております、相談員の村上と申します。

このブログでは、私が10年以上にわたり解決してきた事例を通して、任意売却という家の売却方法があることを皆さんに知っていただき、今現在、住宅問題で悩まれていらっしゃる方に、勇気をもってご相談いただきたく、事例をご紹介させていただいております。

今回は、離婚により品川の家を任意売却し、リースバックで妻が住み続けた事例について、ご紹介させていただきたいと思います。

ご依頼者Fさん(奥様)は離婚をすることになりますが、お子様の保育園がマンションと併設されていたため、家に住み続けることを希望されます。
しかし、ご主人名義の住宅ローンの支払いが残っていたことから、任意売却と並行してリースバックをすることで、賃貸として家に住み続けることが可能となるのでした。

離婚するが妻が子供と住み続けることを希望する

離婚するが妻が子供と住み続けることを希望する
併設されている保育園があるため住み続けたい妻

ご依頼者Fさんは、ご結婚後品川区のマンションをご購入されましたが、すれ違いから離婚することに。
ご主人は自宅を売却することを望みましたが、二人のお子様が通われている保育園がマンションと併設されていることから、Fさんは離婚後もこのままお子様と住み続けたいと希望されたのでした。

しかし、不動産名義も住宅ーンの名義もご主人が契約者だったため、Fさんは養育費として離婚後も住宅ローンを支払ってほしいと望みました。

ご主人は、30年で住宅ローンを組んでおり、支払いはあと26年残っていました。
養育費は支払う意思はあったものの、離婚後26年もの間、ずっと住んでいない家の住宅ローンを支払い続けていくというのは、ご主人にとってはあまりに負担の大きいことだったため、それはできないとFさんに伝えました。

Fさんは、それならば自分で支払っていくと、不動産と住宅ローンの名義変更を、債権者である金融機関へ申し出ました。
しかし、債権者からは「不動産名義も、住宅ローン名義も変更することはできない」との回答がありました。
他の方法として債権者から伝えられたのは、借り換えを行うことでした。

借り換えとは、新たにFさん自身が住宅ローンを組み、借り入れたお金でご主人の住宅ローン残債を返済する方法です。
借り換えをすることで、不動産名義も住宅ローン名義もFさんにすることが可能となります。
Fさんはさっそく審査を行いましたが、残念ながら収入の問題で審査には通りませんでした。

それでも家に住み続けることを諦められなかったFさんは、弁護士事務所に相談に訪れたのです。

銀行の承諾なく不動産名義変更すると一括返済を請求される恐れあり

銀行の承諾なく不動産名義変更すると一括返済を請求される恐れあり
住宅ローンが残っている状態で名義変更はできない

不動産名義変更は、住宅ローンが完済していれば問題なくできますが、住宅ローンが残っていたとしても、手続きとしてはできます。
しかし、債権者である金融機関と交わした住宅ローン契約には、「不動産名義を変更する場合には銀行の承諾が必要である」と記載されていることから、勝手に変更手続きをし、それが債権者に知れた場合には、住宅ローン残債の一括返済を求められる可能性があるため、注意が必要です。

住宅ローンの名義に関しても、収入面など審査をしたうえで契約を行っているため、途中で名義人を変更することはできません。
また、名義人は家に住んでいることが条件となるため、離婚等で名義人の夫が家を出て、妻が住み続けるというのは、基本的には認められていないのです。

実際にはそのような方もいらっしゃいますが、万が一名義人である元夫が住宅ローンを滞納してしまった場合には、家は競売となり、結果的に元奥様は引っ越しを余儀なくされます。
現実的に考えても、離婚後も住んでいない家の住宅ローンを支払っていくというのはかなりの負担になることから、おすすめできる方法ではありません。

弁護士はリースバックを提案し《任売先生》に依頼する

弁護士はリースバックを提案し《任売先生》に依頼する
オーバーローンのため任意売却をすることに

弁護士は、Fさんから事情をお伺いし、リースバックを提案しました。
リースバックとは、家を投資家や不動産業者に売却した後、賃貸として契約を結び住み続ける方法です。

しかし、売却後も残債があった場合(オーバーローン)には、基本的にリースバックは難しいため、まずは住宅ローンの残債額をFさんに確認していただき、弁護士は品川のマンションの現在の不動産価値の査定をすべく、《任売先生》に依頼したのでした。

結果、売却見込み額よりも住宅ローンの残債が上回るオーバーローンであることが分かりました。

その場合には、残債を一括で返済するか、債権者と交渉をし、任意売却で残債を分割で支払っていく手続きをとったうえで、リースバックを行う必要がありました。

Fさんは、元ご主人と話し合いをし、任売売却をしてリースバック契約を結び、Fさんとお子様が住み続けられるようにしてほしいと希望されたのでした。

投資家が買い主となり《任意売却》と《リースバック》の契約が締結する

投資家が買い主となり《任意売却》と《リースバック》の契約が締結する
売買契約と賃貸借契約が行われる

品川区のマンションは、立地も良く築年数が比較的浅かったこともあり、残債は出たものの、交渉により無理のない範囲で分割で支払っていくことが可能となりました。

任意売却により、元ご主人と買い主の投資家が売買契約を結び、家の売却が完了すると同時に、リースバックでFさんが引き続きお子様と住み続けるための《賃貸借契約》を、Fさんと投資家が結びました。

そして、住宅ローンの残債は元ご主人が、賃貸料はFさんが支払っていくことで、問題解決に至ったのです。

《リースバックで注意すべきこと》とは?

《リースバックで注意すべきこと》とは?
リースバックの目的を明確にしておくことが重要

リースバックは、何より売却しても家に住み続けることができるというメリットがあります。
他には、通常の売却と同様、借金の返済や必要な生活費を現金で捻出させることができます。

しかし、リースバックにはデメリットもあります。

一つは、売却価格が一般市場価格よりも安価になりやすく、買い戻し価格が売却額より高値になる可能性があることです。
売却価格が安価になりやすい理由としては、買い主にとって、家賃滞納のリスクや、買い戻しの可能性があるため自由に売買できないからです。

リースバックでは、将来家を自身や子供が買い戻すことを前提に契約を結ぶことが多いです。

《普通借家契約》と《定期借家契約》
定期借家契約は契約更新がない!

もう一点注意が必要なのが、契約内容です。

賃貸借契約には《普通借家契約》と《定期借家契約》があるのをご存じでしょうか?

普通借家契約は、通常2年の契約期間が来ると、更新料を支払えば引き続き住み続けることができます。

一方、定期借家契約は、リースバックでは多い契約方法です。
マンスリーマンションを挙げると分かりやすいかと思いますが、定期借家契約は住める期間が決まっており、基本的には契約延長はなく、期間が終了すると引っ越しをしなくてはなりません。(所有者と再契約の合意があれば住み続けることも可能)

リースバックをする際には、この先も賃貸として住み続けたいのか?
あるいは子供が保育園(幼稚園)や学校を卒業するまでの期間なのか?
いずれ買い戻すつもりなのか?

ということを明確にしたうえで、契約内容を確認しておくことが重要となるのです。

まとめ

離婚により品川の家を任意売却し、リースバックで妻が住み続けた
リースバックのご相談も《任売先生》へ

今回は、離婚により品川の家を任意売却し、リースバックで妻が住み続けた事例について、ご紹介させていただきました。

Fさんのように、職場や子供の学区の問題で、離婚後も一方が家に住み続けることを希望されるご家庭は多いです。
リースバックは、そのような方には最適な選択であることは間違いありません。

一方で、住宅ローンが残っていることで債権者から承諾を得られない場合や、希望の売却価格よりも安価になってしまったり、賃貸料が一般市場価格より高くなってしまい、逆に支払いが苦しくなってしまうこともあります。

そのため、リースバックを選択される際には、目的を明確にし、売却額や契約内容をしっかりと確認したうえで判断する必要があるのです。

任売先生では、リースバック案件も扱っており、債権者との交渉から契約までサポートさせていただいております。
住まいの問題は、私たちにとって、とても大切なことであり、今後の人生に大きく影響を与えるものです。
もし今、家を手放すべきか、手放すしか方法がないと悩まれていらっしゃる方がおりましたら、お一人で抱え込まず、まずは専門家に相談されてください。

必ず解決の道は開けますので、住宅問題のことなら《任売先生》にお任せください。

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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