住宅ローン問題
解決ブログ

成年後見制度により品川区の家を任意売却した事例

こんにちは。

《住宅ローン問題解決ブログ》をお読みいただき、ありがとうございます。
私は、東京を拠点に任意売却を専門とし、全国各地の住居問題を解決しております「任売先生」の相談員、村上と申します。

今回は、成年後見制度により東京都品川区の家を任意売却した事例について、ご紹介させていただきたいと思います。

成年後見制度とは、認知症や精神障害など、判断能力が十分でない方の代わりとなって手続きを行ったり、財産の管理を行う法的制度です。

後見人は裁判所が決めますが、ご親族や弁護士・司法書士などの専門家が選任されることが多いです。

今回、任意売却をしたKさんはご高齢で、奥様はすでに亡くなられており、お子様はお一人おられますが、既にご結婚され、別に暮らしておりましたので、長年一人暮らしをされておりました。

しかし、ある時事故に遭い、車いすの生活となってしまいます。
さらに軽度の認知症であったことが判明し、お子様の手続きにより、特別養護老人ホームへ入所することになりました。

残念ながら、今後家に戻れる可能性がなく、施設費用も掛かることから、家は売却をすることになり、所有者であるKさんの成年後見人として、息子さんが選任され、任意売却へと進んでいくことになるのです。

事故により入院、車いすの生活となる

事故により入院、車いすの生活となる
認知症を患っていることも判明する

今回、任意売却をされたのは、70代の一人暮らしの男性Kさんでした。

奥様は既にお亡くなりになりましたが、42年前に東京都品川区に一軒家をご購入され、住宅ローンの返済は終えておりました。
また、お子様が一人おられますが、ご結婚をされ、世田谷区のマンションをご購入され住んでおります。
息子さんからは、マンションでの同居を提案されましたが、Kさんは息子さんへのご配慮もあったのでしょう、「自由に生活したい」と、品川区の家に住み続けられていたのでした。

Kさんは日頃から自転車に乗られていましたが、その際車との接触で事故に遭われ、脚の骨折により車いすの生活となってしまいました。
さらに、ご高齢であったため、以前のように歩くことが困難となり、入院の際に軽度認知症であることが判明したために、一人暮らしを続けていくことが難しくなりました。

息子さんは、マンションでの同居もお考えになられましたが、お子様がまだ小さく、Kさんには介護が必要なことや認知症を発症されている状態であったため、現実的に厳しい状況でした。

成年後見人を選任し任意売却を決意する

成年後見人を選任し任意売却を決意する
近所の弁護士事務所で成年後見制度を知る

Kさんは、事故に遭われ寝たきりの期間が長くなったこともあってか、以前は気付かない程度であった認知症が、かなり進行してしまい、その時によりますが、息子さんとも意思疎通ができづらい状態となりました。

もうこの先、自宅へ戻れないことは分かっており、息子さんもマンションをご購入されておりましたので、住むわけにもいかず、息子さんは品川区の一軒家の売却を考えます。

しかし、家の名義人はKさんであることから、勝手に売却することはできません。
息子さんは近所にある弁護士事務所を訪れ、成年後見制度があることを知るのです。

裁判所の審査により息子さんが成年後見人に選任される

裁判所の審査により息子さんが成年後見人に選任される
Kさんに変わり息子さんが売却の手続きを行えるように

成年後見制度を利用するには、裁判所へ申し立てをし、審査のうえ選任されます。
以前は、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることが多かったのですが、2019年に行われた専門家会議で《成年後見人は親族が望ましい》とし、また状況が変わってきています。

しかし、親族間で揉めている場合や、資産が多額の場合には、今でも専門家が選任される確率が高いです。

息子さんは審査の結果、成年後見人に選任され、Kさんに変わり施設入居や、家の売却の手続きを行えるようになりました。

弁護士事務所を通じて「任売先生」に売却の依頼をする

弁護士事務所を通じて「任売先生」に売却の依頼をする
家の価値はなくても土地代を算出できた

息子さんは、成年後見の申し立ての手続きをサポートした弁護士を通じて、私のところへ任意売却のご依頼をされました。

事情をお伺いし、さっそく私は品川区の家の査定に入りました。

ご自宅は閑静な住宅街にあり、築42年の2階建て木造住宅でした。
現在では、木造住宅の価値というのは、約20年ほどで0円となります。(耐用年数で決められる)
今回の場合も、残念ながら建物の価値は0円となってしまいましたが、Kさんは土地も所有されておりましたので、土地代を算出することができたのです。

不動産売却で用いられる《法定耐用年数》

不動産査定により、今回Kさんの家の価値は0円となりましたが、基準となるのが耐用年数です。

耐用年数には3種類ございます。

①法定耐用年数・・・法律で一律に定められた価値が無くなるまでの年数を示すもの

②物理的耐用年数・・・実際に使用できなくなるまでの年数を示すもの

③経済的耐用年数・・・メンテナンスやその建物の状態を見て価値が無くなるまでの年数を示すもの

不動産査定では、公平性を保つため①の法定耐用年数を元に査定が行われています。
また、法的耐用年数は木造か鉄筋かによっても異なり、あくまでも価値が無くなるまでの年数を決めるための基準です。
そのため、メンテナンスをしっかり行い、倒壊の恐れがない建物に関しては、その後も住み続けることは十分に可能です。

不動産業者が買い取りアパートに建て替えられる

不動産業者が買い取りアパートに建て替えられる
更地は住宅ローンが組めない

私は査定が完了し、息子さんから査定額のご了承をいただくと、販売活動を開始しました。

そして、約3か月後には不動産業者が買い取りを希望し、無事に任意売却をすることができました。
また、土地の面積が広かったこともあり、買い取り後は不動産業者による家の解体工事が行われ、2階建ての賃貸アパートが建設されました。

今回はスムーズに買い取り希望者が見つかりましたが、中には築年数が経っていることで、買い主が見つからないのではないか?と不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。

だからといって、更地にしてから売りに出せば良いというわけではありません。

今回は不動産業者が買い取りましたが、もし一般のご家庭が買い取った場合には、そのまま住まわれるか、そこに新築で家を建て替え、ほとんどの方が住宅ローンを組むはずです。

しかし、住宅ローンが組めるのは、そこに家が建っていることが前提となりますので、土地だけの購入となると、ローンを組むことができなくなってしまうのです。

例えば、土地と建物を含めて販売されている不動産でしたら、住宅ローンを組むことが可能ですが、先に土地を買い、その後家を建てた場合には、土地代は一括で支払わなければなりません。

さらに、更地にすることで、固定資産税が家が建っている時と比べ6倍掛かってしまいますので、(減税されなくなる)売り主も注意が必要です。

そのため、たとえ築年数が経っており、不動産価値が無くなってしまったとしても、家は解体せずに売却をしたほうが、売り主も買い主も負担が少なくて済むのです。

つなぎ融資と土地先行融資とは?

つなぎ融資と土地先行融資
住宅ローンの前にできる融資もある

これは買い主様目線のお話になりますが、基本的に家が建っていなければ、住宅ローンは組めません。
しかし、注文住宅として家を建てる場合には、まずは土地を購入されるというご家庭もあると思います。

そのような時に利用されるのが《つなぎ融資》と《土地先行融資》です。

まず、《つなぎ融資》ですが、土地代(着工金や上棟金)を自己資金で支払えない場合に、建物が建つまでの間、債権者となる金融機関が住宅ローンとは別に融資を行います。
支払いは、家が建つまで利息分だけの支払い又は、利息と元金を住宅ローンが組まれてから一括返済をする方法がございます。

次に、《土地先行融資》ですが、先に土地代の融資が行われ、建物が完成した時には追加として住宅ローンの融資が行われるため、契約を一回で済ますことができ、住宅ローン控除が受けられます。

こうしてみると、土地先行融資のほうがメリットが多い気がしますが、融資を受けるためには審査があり、土地と建物の資料提出と、抵当権(債権者が担保にできる権利)の設定登記が必要となります。

また、総額や金融機関によっても違いはあり、現在は様々なプランもございますので、家をご購入される際には、ご家庭の状況に合わせて支払い方法を考えていくことが大事だと思います。

まとめ

成年後見制度により東京都品川区の家を任意売却した事例
施設で穏やかな日々を過ごされるKさん

息子さんが成年後見人となり、任意売却を行ったことで、品川区の家は無事に買い取られ、ケガが回復されたKさんは老人ホームへ入居されました。

特養での生活が落ち着いてくると、Kさんも安心できたようで、認知症も入院時ほどではなくなり、穏やかに過ごされているとお聞きしました。

今回は、息子さんがおられたことで後見人もスムーズに決まりましたが、今後はさらに少子化が進み、親族との繋がりが希薄になっていくことで、成年後見制度はますます必要となる時代に入るでしょう。

それは寂しいことでもありますが、そのような時代にあっても、私は任意売却専門の不動産業者として、責任を持って最後までサポートをさせていただきたいと思っております。

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任売先生村上
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