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相続

【解説】相続するのは現金と不動産どっちが得か?

こんにちは。
私は、東京を拠点として、全国各地の住宅問題(不動産任意売却)を専門に活動し、数々のご依頼をサポート・解決しております、相談員の村上と申します。

今回は、相続に関するお悩みや疑問で多くのお問合せやご相談をいただく、相続するのは現金と不動産どっちが得なのか?について、詳しく解説していきたいと思います。

相続問題は、ほとんどの方が一度は経験すると思いますが、ご家族によって問題なく済まされることもあれば、揉めに揉めて遺産分割協議でも決まらず、裁判所での調停にまで発展することもあります。
また、複数人の相続人がおり、亡くなられた被相続人が家を所有されていたり、多額の遺産があったりすると、さらに複雑になっていくでしょう。

遺産相続は、人生においてとても大事な選択になります。
相続人もそうですが、今後ご自身が亡くなられた後に、残されたご家族にとって「不動産を残しておいた方が良いのか?」「売却して現金として残しておいたほうが負担が少なく済むのか?」というのは気掛かりだと思います。
仕組みを知っておくことで、心積もりができるかと思いますので、ぜひご一読いただきたいと思います。

相続税が安くなるのは不動産

相続税が安くなるのは不動産
不動産は現金より相続税が安く設定されている

相続税は、不動産を相続したほうが掛かりません。
なぜなら、不動産は現金より相続税が安く設定されているからです。

財産額を調べる時に、現金が1000万ならそのまま1000万と算定されますが、不動産は相続税評価額を出していきます。
土地の価格=相続税路線価=価格の80%(1000万なら800万)
建物の価格=固定資産税評価額=価格の70%(1000万なら700万)

そのため、財産が同じ額の1000万だったとしても、不動産を相続したほうが、財産額は減り、結果として相続税が安くなるということです。

賃貸にすれば収益が得られる

相続した不動産(土地や建物)を貸し出せば、収益を得ることができます。
但し、賃貸する場合には、いくつか確認しておかなければならないことがあります。

  1. 物件のエリアによっては賃借人が見つからないこともある
  2. 家で殺人・火災・自殺などがあった場合には「事故物件」となるため、賃借人が見つかりづらくなる
  3. 賃貸物件として管理する相続人が必要になる
  4. 老朽化が進んだ物件の場合、修繕やリフォーム費用が掛かる
  5. アパートやマンションと違い、戸建ての賃貸は少なくニーズも異なる

リスクはありますが、家を担保に借り入れをし、リフォームを行う方もいらっしゃいます。
いずれにせよ、必ずしも賃借人が見つかる保証はありませんし、相続した家のほとんどは築年数が経過しており修繕が必要となるため、賃貸にするかどうかは、よくお考えになられてからお決めになっていただきたいと思います。

相続税は相続人の預貯金から支払うことになる

相続税は相続人の預貯金から支払うことになる
不動産だけ相続すると手元に現金が残らない

現金を相続していれば、相続税はそこから支払うことができますが、不動産を相続した場合には、手元に現金はありませんので、ご自身の預貯金から支払うことになります。

せっかく家を相続しても、相続税が支払えずに結局売却することになってしまっては元も子もありません。
ただ、一度家を相続してから家を売却し現金化したほうが、「現金をそのまま相続するよりも相続税は安くなる」ということになります。

不動産は始めから売却するつもりなのであれば、相続してから売却することで、現金を相続するよりも相続税がお得になります。

不動産は維持費が掛かり価値も下がっていく

不動産を相続すると、固定資産税や修繕費が掛かります。

固定資産税は、建物が建っていることで税負担が軽減されますが、「住まないから」「老朽化が進んでいるから」「家が古いから更地にして売りに出す」などの理由で更地にすると、住宅用地の軽減措置がなくなり、固定資産税が高くなってしまいます。

だからと言って、相続した家に住まずにそのまま放置してしまうと、地方自治体から「空き家対策特別措置法」により特定空き家と判断され、立ち入り調査や強制撤去を命じられる恐れがありますので、注意が必要です。

また、建物は築年数が経てば価値も下がっていくものですので、いざ売却しようとした時に値が付かない可能性もあります。(土地価格は変動が少ない)

相続税は高いが使い道が幅広い現金

相続税は高いが使い道が幅広い現金
現金は管理や縛りもなく自由に使える

不動産と比べ、現金の相続は相続税が高くなりますが、その分使い道は個人の自由であり、不動産のように管理も必要ありませんし、価値が変わることもありません。

遺産分割がスムーズにできる

現金なら、相続人が複数いたとしても、1円単位で平等に分割することが可能です。
不動産の相続で、相続人が複数いた場合には、現実的に家を分割するこはできないため、共有財産として一つの家を複数人が所有することになります。
その場合、もしその家を売却することになった時には、全員の同意が必要となったり、相続人が亡くなればさらに別の親族が相続人となり、複雑化していきます。

また、家を複数人が相続し、うち一人が家に住む場合には、他の相続人に対して家の所有分を現金として支払わなければなりません。(代償分割)

相続した現金から相続税を支払える

相続した現金から相続税を支払える
相続税の申告期限と納付期限は10カ月以内

現金を相続すれば、その現金の中から相続税を支払うことができるため、不動産を相続した時のように自身の預貯金から負担する必要がありません。

但し、相続税の申告期限と納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内と決められており、期限を過ぎると罰金が科せられます。
10カ月あれば大丈夫と思われがちですが、相続人が複数おり、遺産分割協議がまとまらないことも多く、話し合いが難航して期限が迫ってしまうこともあるため、気を付けなければなりません。
期限の延長はできないため、間に合わない場合には自身の預貯金から支払うことになる可能性もあるということを、知っておいていただきたいと思います。

また、相続税申告書を提出するにあたり、被相続人の「戸籍謄本」「住民票の除票」「改製原戸籍謄本」が必要となり、相続人に対しても「印鑑証明」「住民票」など、相続人が複数であればなおの事、資料を揃えるのに時間を要します。

さらに、申告には被相続人の財産額を調べ、評価額を計算する必要があるため、10か月は決して余裕のある期間ではないのです。

相続税は基礎控除額を超えなければ掛からない

相続税は基礎控除額を超えなければ掛からない
実際の課税件数の割合は非常に少ない

相続税は、「現金よりも不動産を相続したほうが掛からない」また「相続税の申告期限を過ぎると罰金が科せられる」というお話をしてきましたが、相続税は基礎控除額を超えなければ支払う必要はありません。

実際の課税件数の割合は、2019年の調べでは8.3%と、非常に少ない割合となっています。

そのため、ほとんどの方は相続税を支払う必要はありません。
《相続するのは現金と不動産のどっちが得か》ということをお考えになり、知識としてお持ちになることはとても大事ですが、一番はご自身にとって本当に有益で必要だと思える相続の仕方をお考えになられることが大切ではないでしょうか。

家の老朽化が進み、不動産価値はなかったとしても、そこで生まれ育ち、ご家族と共に過ごし思い出の詰まった家を相続し、ご自身が住みたいと思われるのなら、不動産を相続することに価値がありますし、家を相続しても空き家になってしまい使い道はなく、相続人が複数いるため現金で遺産分割したほうがトラブルなく済むのあれば、現金での相続が望ましいでしょう。

※相続税評価額・基礎控除額についてはこちらの記事でも詳しく説明しておりますので、よろしければお読みください。

まとめ

任売先生では、相続による不動産売却のご相談も受け付けています。
相続に伴う不動産売却も《任売先生》へ

今回は、相続するのは現金と不動産どっちが得なのか?について、解説してきました。

相続は、これが「正しい方法」というものはないと思います。
時には、生前からご家族と相続についてのお話をしておくことも必要であり、大切な時間であると私は思います。

任売先生では、相続による不動産売却のご相談も受け付けています。
相続税の問題や、遺産分割協議でのトラブルなど、法的手続きが必要となる不動産売却の場合にも、長年にわたり連携を取っている弁護士や司法書士と共に、解決に向けサポートさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

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任売先生村上
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当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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