【品川区の相続】遺産分割調停により家を任意売却した事例

こんにちは。

私は東京を拠点とし、任意売却を専門に全国各地の住居問題を解決しております「任売先生」の相談員、村上と申します。

このブログでは、10年以上にわたり携わってきた任意売却の解決事例をご紹介することで、みなさんに少しでも任意売却をご理解いただき、安心してご相談いただけるよう、どのような方が任意売却をし、そして解決に至ったのかを、具体的にお話しております。

今回は、【品川区の相続問題】遺産分割調停により品川の家を任意売却した事例についてご紹介いたします。

6人のお子様が、父の残した家を相続し、遺産分割調停により任意売却をし、法定相続分（法で定められた相続人の取り分）として資産を取得するまでのお話です。

また、補足として空き家問題についても少し触れていきたいと思います。

実家を相続していた子供が遺産分割調停の手続きをする

東京都品川区にある家は、今回ご依頼のあった方のご実家であり、亡くなられたお父様と、6人のお子様のうちお一人（三男）が住んでおりました。

しかし、お父様が105歳で亡くなられ、奥様はすでにお亡くなりになられていたことから、6人のお子様が相続人となりました。

お父様は特に遺言書は残されておりませんでしたので、遺産分割協議により、相続人であるお子様が集まり、話し合いをされました。

協議では、4人のお子様は家を売却し、換価分割（不動産など現物としてある資産をお金に換えて分割すること）することを望まれましたが、ご実家に住まわれていたご三男は、家に住み続けたいと主張され、ご五女もご三男が可哀そうだと、家の存置を主張されたため、遺産分割調停へ発展します。

遺産分割協議で相続人の同意が得られなければ調停に発展する

そもそも相続人が一人であった場合や、遺言書があり、相続人全員が納得されれば、遺産分割協議は必要のないこともあります。

しかし今回は、お父様が遺言書を残されていなかったことや、お子様が6人いらっしゃることから、協議が行われました。

《遺産分割協議》は相続人だけでの話し合いとなります。
そのため、今回のように相続人の間で主張が異なり、解決できない場合には、裁判所で行う《遺産分割調停》へと進み、家庭裁判所の裁判官と、調停委員が同席のうえ話し合いが持たれることになります。

それでも、さらに解決できない場合には《遺産分割審判》となり、裁判所が調査を行ったうえで、法定相続分が強制的に決定されることとなります。

いまだに残る家督相続の考え方

今は、法定相続により、配偶者や子供に平等に遺産分割が行われておりますが、明治31年～昭和22年までは、家督相続と言い、長男が全ての遺産を相続していました。

しかし、代々続く財閥や地主などの相続では、いまだに家督相続の考え方が残っている場合もございます。

そのような場合には、遺言書に「長男に相続させる」と記載されているわけですが、相続人全員がその内容で納得できれば、遺産は長男のものになります。

もし、現在の制度に則って遺産分割を望まれた場合には、遺留分減殺請求をし、協議を行うことになります。
それでも解決しない場合には、今回のように調停や審判へと発展していきます。

三男も納得し家の売却に向け「任売先生」の査定が始まる

ご三男は実家にお住まいであったこともあり、そのまま家に住み続けたいと主張されておりましたが、調停委員と弁護士が仲介に入ることで話がまとまり、家を売却して6人のお子様全員で遺産を分割することが決まりました。

ご三男が家に住み続けるためには、本来ご三男以外の5人のお子様が貰うべき資産（不動産価値の5/6）をご三男が支払うしか方法はありませんでした。
しかし、それだけの資金がなかったことから、売却を了承されたのでした。

もし、お父様に家の他にも分割できるだけの十分な資産があった場合には、《現物分割》と言い、家はご三男が貰い、不動産以外の資産を5人のお子様が分割することで合意できたかもしれませんが、家が資産としては一番大きいものであったため、他に方法がありませんでした。

また、家の土地が広く更地であった場合には、土地を6等分し、お子様がそれぞれ所有するということもできましたが、今回の場合は家も現存し、一般的な一軒家であったため、現実的に無理でした。（お子様のうち4名は遠方に居住されていたため、土地は必要なく、売却した遺産を受け取りたかった）

私は、遺産分割調停で仲介に入っていた弁護士を通じて依頼を受け、東京都品川区のご実家の査定に入りました。

査定に入る時には、ご三男はすでに引っ越しを済ませており、当日はご実家の鍵をお持ちいただき、お立合いのうえで査定をさせていただくことになりました。

一般家庭が買い取り、その後建て替えられる

私は査定書を作成し、相続人であるお子様方から了承が得られると、早速販売活動に入りました。
その結果、約4か月後に一般家庭が買い取りを希望され、売買契約の運びとなりました。

売買契約には、相続人であるお子様6人全員の承諾書や確認書類が必要となるため、通常よりも郵送などに時間が掛かりました。
書類が集まると、当日はご長男とご三男が代表として会場にお越しいただき、契約が交わされたのです。

そして、無事に家の引き渡しが行われ、お子様6人で遺産分割されたのでした。

また、ご実家は昭和46年に建てられた家で、だいぶ老朽化しておりましたので、買い主はその後、家を解体し新築に建て替えをされました。

解体・建て替え費用は買い主が負担する

今回のように、築30年以上経っている木造の家は老朽化が始まっており、買い取った後にリフォームや建て替えなど、なにかしらのメンテナンスが必要となります。

もちろん、買い取った後の費用は買い主が負担することになりますので、築年数の経っている家は安いからと、先のことを考えずに購入してしまうようなことがないようにしていただきたいと思います。

築年数の経過している家をご購入される場合には、その後も家のメンテナンスのための資金が必要となることをご理解いただいたうえで、ご検討ください。

リフォームをしたほうが買い手が見つかりやすいのでは？

老朽化した家を売る場合には、リフォームをしてから販売活動を行ったほうが家は売れるのではないか？
と思われることが多いですが、そのようなことはありません。

今回のように、築年数の経った家を購入した後に建て替えを行うご家庭もあれば、不動産業者が買い取り、解体後に一軒家からアパートへ建て替えて賃貸にする場合もございます。（もちろん、そのまま住まわれる場合もあります。）

また、売却前に掛かったリフォーム費用を売却金に上乗せすることで高値となり、逆に売れなくなってしまうこともございますし、上乗せできずに自己負担となってしまう場合もございます。

このように、買い主が見つかるかどうか分からない段階で、お金をかけてリフォームやリノベーションをするというのは、得策ではありません。

ただ、任意売却の場合には、買い取り希望者が内覧をされますので、ご自身で家の中の片づけをしていただいたり、あまりにも汚れがひどい場合には、キッチンやお風呂場など、一部の場所のハウスクリーニングを行うことはございます。

更地にしたほうが買い手が見つかりやすいのでは？

もう一点、老朽化した家を売却する場合には、更地にしてから販売を行ったほうが売れるのでは？
と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、それも売り主の負担が大きくなってしまいます。

家を所有すると必ず掛かるものが固定資産税ですが、家が建っていることで1/6に減税されます。（200㎡までの土地）

そのため、売却する場合、リフォームと同じく買い主が見つかるかどうか分からない段階で解体することは、固定資産税の負担が増えてしまうので、築年数が経過している家であっても、そのまま売却をするのが一般的です。

そして、空き家が増えている理由もそこにあります。

住む家族がいなくなっても、固定資産税が高くなるため、老朽化により危険な状態になっていても、更地にせず空き家として放置されてしまっているのです。

空き家は、人口が減ったことや、中古よりも新築の購入率が高いという理由もありますが、今や空き家問題は深刻化しています。

空き家対策による助成とペナルティー

相続や税金の問題、少子化などで空き家が増えていることから、各地方自治体は、2015年に施行された《空き家対策特別措置法》に基づき、空き家問題に対して、様々な対策を行っております。

それは、所有者に対しての助成による解決法もあれば、ペナルティーを科すことで解決させようとする対策もあり、自治体により異なります。

助成による解決法で多くの自治体が行っているのは、特定空き家等（調査により倒壊の危険や衛生面での悪影響があると判断された家）に該当した家に対し、解体工事費用やリフォーム代の一部助成があります。

また、最近ではリモートワークの定着に伴い、移住をするご家庭が増えていることもあり、《空き家バンク》により賃貸での利用や、移住者とのマッチングを積極的に行っている自治体も増えています。

ペナルティーとしては、特定空き家等に該当された家の所有者に対し、自治体が修繕や解体の指導をしますが、それを無視した場合には、先程お話した固定資産税が更地にした時と同じ額（6倍）支払わなければならなくなります。

また、外壁などの修繕や解体を、強制的に行い（行政代執行）費用を所有者へ請求する自治体もあります。

まとめ

今回のご依頼者は、お父様が亡くなられてから早い段階で任意売却をされたことで、築年数は経っていましたが、買い主が建て替えを前提にご購入されたため、無事に遺産分割をすることができました。

どのような場合にも、家は築年数が経つほど不動産価値が下がっていくものです。
今後はさらに人口が減り、空き家は増えていくでしょう。

自治体の対策も行われておりますが、もし相続などで所有している家があり、住まずに放置している方がおられましたら、何かしらの対策を取る必要があります。

そして、売却するのであれば、早ければ早いほど良いです。

もし老朽化が激しい場合でも、放置することのリスクを思えば、不動産価値が下がってしまったとしても、売却はするべきであると私は考えます。

他にも解決の方法が見つかる可能性はございますので、まずは「任売先生」にご相談ください。