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相続

世田谷区の家を相続し換価分割のため不動産売却した事例

こんにちは。
私は、東京を拠点に不動産任意売却を専門とし、全国各地の住宅問題を解決・サポートしております《任売先生》の相談員、村上と申します。

このブログでは、実際に私が過去にいただいたご依頼をを元に、記事として書かせていただいております。
お読みいただくことで、「どのような方」が、「どのようなお悩み」を抱え、「どのようにして」不動産売却を行ったのかを知っていただき、今現在、住宅問題を抱えていらっしゃる方に勇気を持ってご相談いただき、最善の方法で不動産売却ができるよう、サポートさせていただきたいと思っております。

今回は、世田谷区の家を相続し換価分割のため不動産売却した事例についてご紹介します。

お父様が亡くなられ、法定相続人となったご姉妹は、相続税評価額(相続税・贈与税計算時に基準となる財産の総額)を調べ、負債も無く、基礎控除額も超えないことから相続税が掛からないことが分かったため、世田谷区のご実家を相続しました。
しかし、それぞれご結婚され他県で生活されていたため、家は売却して換価分割するため、弁護士を通じて《任売先生》にご依頼をいただき、不動産売却に向け査定を行うことになるのです。

疎遠だった父が亡くなり世田谷区の家を相続する姉妹

基礎控除額を超えると相続税が発生する
遺言も無く法定相続人の姉妹が相続することに

今回のご依頼者Yさん(ご姉妹)のお父様は、世田谷区のご実家(一軒家)で一人暮らしをしていましたが、老衰のため亡くなられ、いとこからの連絡でそれを知りました。

お母様は元々身体が弱く、お二人が幼い頃すでにご病気で亡くなられており、お父様は遺書も残されていなかったため、Yさんご姉妹が法定相続人となったのです。

お父様は生前大変厳しい方で、時には暴力を振るうこともあり、縁を切る思いで、お姉さんが就職したのを機に、妹さんと家を出ていました。
その後は一切連絡を絶ち、疎遠の状態が続いていたため、お父様がその後、どのような生活を送っていたのか知りませんでした。

ご姉妹は、再婚でもしたかと思っていたそうですが、お父様はご姉妹が家を出てからずっとお一人で生活されており、再婚もしておらず、Yさんご姉妹しかお子様もおりませんでしたので、ご姉妹がお父様の財産を100%相続することになったのでした。

自宅の通帳や書類を調べたところ、借金はありませんでしたが、家以外に預金などの財産はほとんどありませんでした。
また、妹さんのご主人に司法書士の知り合いがおり、相続税評価額によっては、家を相続することで相続税が発生するため、一度調べたほうが良いと助言をもらい調査をしたところ、基礎控除額を超えなかったことから、家を相続しても相続税が掛からないことが分かりました。

ご姉妹はご実家を相続するか迷われましたが、唯一の親族であるいとこも相続は望んでいなかったこと、相続税が掛からないことから、ご姉妹はご実家を共有名義(1/2ずつ)で相続することを決めたのでした。

基礎控除額を超えると相続税が発生する

基礎控除額を超えると相続税が発生する
相続税を支払う必要のある人口割合は一割程度

相続をすると、必ず相続税が発生すると思われていらっしゃる方も少なくありませんが、実際に相続税を支払う必要のある方は一割ほどです。
相続税は、基礎控除額を超えた場合に支払い義務が生じますが、法定相続人の人数によって控除額が変わり、人数が多いほど控除額が高くなります。
計算方法は以下のようになります。

基礎控除=3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)

Yさん姉妹で考えると、法定相続人は二人のため、こちらの計算で出てくる基礎控除額は4,200万円になります。
そのため、相続税評価額が4,200万円を超えた場合には、超えた分の相続税を支払う必要が出てくるのです。

相続税評価額と不動産売却の実勢価格は違う

相続税評価額と不動産売却の実勢価格は違う
相続税路線価は国税庁ホームページで確認できる

不動産は、現金や預貯金を違い、財産としていくらになるのかすぐには分かりません。
金額として示す方法として、不動産の相続税評価額を出す必要がありますが、私ども不動産業者が行っている査定とはまた違います。

不動産の相続税評価額は、相続税路線価と固定資産税評価額で決められます。


まず、相続税路線価は土地の相続税評価額のことを言い、国税庁のホームページから調べることができます。
相続税路線価は、土地に面している道路に振られた数字を見て計算しますが、面している部分が一つの場合を例として考えると、このような計算式になります。

相続税路線価×奥行価格補正率×地積(土地の面積)=土地の相続税評価額

《例》
・相続税路線価=100(100,000円)
奥行価格補正率=0.90
・地積=200平米

10,000×0.90×200=18,000,000

計算式に当てはめると、土地の相続税評価額は18,000,000円となります。
不動産売却などの際に基本となる実勢価格(一般市場価格)に比べると、80%ほどの価格になります。
その理由として、相続税路線価は毎年更新されるため、価格変動によって納税者に不公平がないように、実勢価格の80%を目安として定めているのです。

さらに、借地の場合や郊外など相続税路線価が定められていない場合(倍率方式)などでは、また計算方法が変わってきますが、今回は割愛させていただきます。


固定資産税評価額は建物の相続税評価額になる
固定資産税評価額が実勢価格を上回ることもある

次に、固定資産税評価額についてですが、こちらは建物の相続税評価額になります。

こちらは特に計算する必要はなく、毎年所有者に送られてくる《固定資産税納税通知書》に記載されている金額が固定資産税評価額=建物の相続税評価額になります。
固定資産税評価額についても、3年に1度更新され、実勢価格の70%程度の価格になります。

一般的には、固定資産税評価額は実勢価格よりも安くなります。
しかし、建物の実勢価格は土地と違い、築年数が経過するほど下がっていきますが、固定資産税評価額はほとんど変動しません。
そのため、古い建物の場合、固定資産税評価額が実勢価格を上回ることもあります。


相続税路線価と固定資産税評価額は不動産の実勢価格よりも安くなっている
相続税評価額を調べず負債を背負わさせることもある

基本的には、相続税路線価と固定資産税評価額は不動産の実勢価格よりも安くなっているため、実際に相続した家を売却した時の価格が基礎控除額を超えることもあると思います。
そうだとしても、相続税評価額が基礎控除額を超えていなければ、相続税が掛かることはありません。

このようにして、基礎控除額と相続税評価額を、相続する前にしっかりと調べて確認することで、負債を背負わされたり、思っていた以上の相続税を支払わなけれなならないというような事態を防ぐことができるのです。

しかし、これらを全て相続人が正確に計算するのは容易なことではないと思いますので、専門性の高い税理士・弁護士・不動産鑑定士などの専門家に依頼することも必要であると考えます。

姉妹は他県に居住していたため相続した不動産は売却することに

姉妹は他県に居住していたため相続した不動産は売却することに
世田谷の実家には住まないため売却を決める

相続したご実家の世田谷区の家には、お母さまやご姉妹で過ごした良い思い出もありましたが、やはり縁を切りたいとまで思ったお父様の住んでいた家に、相続したことで戻る気持ちにはご姉妹ともなれませんでした。
また、ご姉妹はそれぞれご結婚されており、お姉さんは埼玉県に、妹さんは茨城県で家をご購入され家族で居住されていたため、相続したからと言って引っ越すことはできませんでした。

また、家はお二人の共有名義となるため、もしご姉妹の一方が住むということになれば、財産の半分の額を現金化し支払う必要があり(代償分割)現実的に難しかったため、家は売却して換価分割(現金化して半分ずつ分ける)することになりました。

弁護士を通じて《任売先生》が不動産売却に動き出す

弁護士を通じて《任売先生》が不動産売却に動き出す
建物の不動産価値は無かったが立地も良く土地に価値があった

世田谷区のご実家を売却することを決めたご姉妹は、妹さんのご主人の伝手で弁護士を紹介してもらえることになり、ご姉妹で都内にある弁護士事務所にご相談に訪れました。

弁護士はお話を伺い、不動産売却を進めるために以前から連携をとっている《任売先生》に査定の依頼をしたのでした。

私は早速、世田谷区の家の内覧をし、不動産査定を行いました。
ご実家は築57年の木造平屋建て住宅だったため、建物に関しては残念ながら値がつきませんでしたが、世田谷区の閑静な住宅街に位置していおり、駅からも徒歩8分と立地も良かったため、土地としての価値は十分にありました。

私は査定者を作成し、弁護士を通じてYさん姉妹に報告をしましたが、査定額について、すぐにはご納得されませんでした。

理由をお伺いすると、実はご姉妹は弁護士事務所へ相談する前に、ネットで不動産査定依頼を何社か行っていたのです。
そこでの査定額にはばらつきがあり、私が査定をして出した金額よりも高値を提示してきた不動産業者もあったことから、もっと高値で売却できるのでは?と思われたのでした。

不動産査定額は《誠実に正確に》が任売先生のモットー

不動産査定額は《誠実に正確に》が任売先生のモットー
より正確に査定額を提示できるよう詳細査定を行う

査定額というのは、あくまで予想売却価格であり、実際にその値で売却ができるかどうかは分かりません。
業者によっては、宣伝のために始めは実勢価格よりもかなり高値で査定をし、実際に販売活動になると、なかなかその値では買い手が見つからず、結局は時間ばかり掛かってしまい、最終的に安値で売却せざるを得ない状況となってしまうこともあります。

不動産査定は、エリア・駅からの距離・面積・間取り・建物の築年数・公法上の規制(高さ制限など)・前面道路の広さなどを調査して判断していきます。
また、売却する物件と条件が類似する過去の成約事例を元に査定も行っていきます。(取引事例比較法)

任売先生では、資料だけでは実際の状況が分かりづらいと判断した場合には特に、現地に行き土地の状態・周辺環境・ガスや水道など配管の確認も行い、より正確に査定額を提示できるよう、詳細査定を行っています。
誠実にご依頼者の住宅問題に対応していくことで信頼関係を構築し、それによって私は今まで実績を積んでいくことができていると自負しております。

不動産売却が完了し買い主が平屋建てをリノベーション

不動産売却が完了し買い主が平屋建てをリノベーション
自宅でフラワーアレンジメント教室を開きたい

私は、不動産査定額についてYさんご姉妹に直接お会いし、丁寧に説明させていただくことで、査定額にもご納得いただき、販売活動に進んでいきました。

世田谷区の家は、築56年というかなり年期の入った「古家付きの土地」として販売していたため、買い手がすぐに見つかるかどうかという心配はありました。
しかし以前に比べると、あえて安値で購入できる中古物件を探されているご家庭や、古民家ブームも相まって、リノベーションを前提として家を探されてらっしゃる方も多くなっているため、約2カ月で買い取り希望者が見つかったのでした。

買い主様は20代のご夫婦でしたが、平屋建ての造りに趣を感じられたことでご購入を決められたそうです。
ご購入後は、基本的な造りはそのままに、リノベーションをして、いずれは奥様がフラワーアレンジメントの教室を開きたいとおっしゃっていたのを覚えています。

引き渡しが完了し、Yさんご姉妹は売却金を換価分割し、一番良い方法で遺産相続を終えることができたのでした。

古家付きの土地を売却するときの注意店

古家付きの土地を売却するときの注意店
更地にすると固定資産税が減額されない

今回のYさんご姉妹の家のように、建物の築年数が経過しているため土地にしか値が付かない物件の場合、解体して更地にした状態で販売したほうが良いのか?そのままの状態で販売したほうが良いのか?悩まれると思います。

古家付きの状態で販売するメリット↓

売り手

  • 固定資産税が減税される・・・固定資産税は、建物が立っていることで減税されるため、更地になると通常の額を支払わなければなりません。古家付きで販売することで、売却が決まるまでの間も固定資産税が減税された状態なります。
  • 解体費用がかからない・・・解体費用がかからないことで、その分安く販売することもできるため、買い取り希望者が出てきやすくなります。

買い手

  • 売買契約時すぐに住宅ローンが組める・・・新築の場合、施工会社との契約が締結されなければ住宅ローンが組めませんが(選考融資になる)、古家付き住宅の場合には金利の安いローンをすぐに組むことができます。

古家付きの状態で販売するデメリット↓

  • 契約不適合責任を問われることがある・・・築年数が経ってることでシロアリや欠陥が見つかった場合、損害賠償請求をされる可能性があります。買い手には契約前の段階でご理解いただき、あくまで土地の売買契約であり、建物の責任は負えないことを条文として入れておく必要があります。
  • 買い取り希望者が見つからない可能性がある・・・耐震の状態によっては、そのまま住めることもありますが、解体やリフォーム・リノベーションが前提となったり、土地の利用方法が限られてしまうことから、買い手が見つかるまでに時間がかかってしまうこともあります。

このように、古家付きで売却することで売り主の負担を最小限にすることができますが、場合によっては更地にしてから販売したほうが、早く買い手が見つかることもありますので、その土地のエリアや周辺環境・老朽の度合い・その時代のニーズに合った売却方法をしっかり調査し、把握しておく必要があるのです。

まとめ

世田谷区の家を相続し換価分割のため不動産売却した事例
弁護士とも連携している《任売先生》へご相談ください

今回は、世田谷区の家を相続し換価分割のため不動産売却した事例についてご紹介させていただきました。

遺産を相続した時に必要となる《相続税評価額の算定》や、不動産売却の際の《古家付き土地の売却方法》など、人生において一度あるかないかのことです。
Yさんご姉妹は、妹さんのご主人のお知り合いに専門家(行政書士)がおられたことで、スムーズに手続きを進めることができましたが、ほとんどの方が、戸惑うと思います。

そのような時には、迷わず専門家へ相談されることをお勧めします。

調べる方法が分からず、そのまま相続したことで借金を抱えてしまったり、相続した家を空き家のまま放置し続けたことにより《特定空き家》に認定され、罰則が科せられる可能性もあります。

任売先生では、相続や離婚など、法的手続きが必要となる不動産売却の場合には、弁護士・司法書士とも連携をとり対応させていただいておりますので、もし手続きの方法が分からないなど、ご不安なことがございましたら、遠慮なくご相談いただきたいと思います。

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任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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