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目黒区で遺言書が相続トラブルに発展したが任意売却

東京で任意売却を専門とし、全国各地で遺産相続による住居問題について対応している任売先生の「村上」です。今回は遺言書が相続トラブルに発展し目黒区で任意売却した事例についてご紹介いたします。

ご依頼者Fさんは亡くなられた男性の言わば愛人で、遺言書には【依頼者Fさんへ全ての財産を相続させる】と書かれておりました。

今回、ご依頼に至った背景や要点について先にまとめると下記の通りとなります。


  1. ご依頼者Fさんは亡くなられた男性の元愛人
  2. 遺言書には財産の全てをFさんに相続させると書いてある
  3. 相続財産の対象は現在コインパーキングになっている土地
  4. コインパーキングになる前は亡くなられた男性とその奥様・娘さんで一緒に住んだ家が元々あった(現在は取り壊されコインパーキング)
  5. コインパーキング所有分20分の14は亡くなられた男性の持分
  6. コインパーキング所有分20分の6は亡くなられた男性の奥様の持分
  7. 奥様は6年前に他界され、奥様の持分は娘さんに相続される
  8. 亡くなった男性から遺贈をうけたFさんの土地の所有分は20分の14である

上記の通り、敷地全てはコインパーキングとなっているのですが、コインパーキング運営の収益自体は亡くなられた男性の元へ入ってきており、奥様やその娘さんには収益分配されていませんでした。このままですと遺贈を受けたご依頼者Fさんへコインパーキングの収益全てが入ってくるということになります。

しかし、本来であれば20分の6の土地の所有者である娘さんへもコインパーキングでの収益が配分されてもおかしくはありません。全ての収益がご依頼者Fさんの元へ入ってくることは、ご本人にとって気掛かりであり、今後娘さんとのトラブルに発展するのではないかとの懸念をお持ちでした。

ご依頼者Fさんが、娘さんの所有する土地20分の6を任意売却という形で買い取れば、コインパーキング敷地全ての所有権を持つことができ「相続トラブルにならないのでは‥」との結論に至り、弁護士から任売先生の相談員である私、村上まで不動産売却についてのご相談をいただく流れとなったわけですが、具体的な状況についてこれより詳しくご説明していきます。

遺贈をうけた目黒区に住む愛人Fさんが相続トラブルに

遺贈をうけた目黒区に住む愛人Fさんが相続トラブル
遺贈で愛人と相続トラブル

今回の経緯としては、亡くなられた男性が元々あったご自宅(一軒家)を増築する為に隣の土地(20分の6)を奥様の名義で購入しましたが、6年前に奥様が亡くなられた為、その土地を娘さんが相続していました。

その後、娘さんは社会人となり一人暮らしを始めます。
目黒区の家もご祖父様の代から住まわれていたこともあり老朽化が進んでいた為、増築した家は全て取り壊され、それ以降、亡くなられたお父様がコインパーキング運営をしておりました。

男性は4年ほど前から同じく目黒区にお住まいのご依頼者Fさんと交際をしていたことから、遺言書には財産をご依頼者Fさんへ相続すると書き残したのです。

本来であれば遺産は家族、親族が相続するケースが多いのですが、今回のように被相続人(亡くなられた男性)の希望により遺言書に受取人の指示があれば、第三者(ご依頼者Fさん)でも遺贈と言って遺産を受け取ることができるのです。

遺族の娘さんは父の遺言書に怒り共有者である愛人に憎しみを抱く

遺族の娘さんは父の遺言書に怒り共有者である愛人に憎しみを抱く
遺族の娘さん父の遺言書に怒り愛人に憎しみ

ご遺族である娘さんは、お父様が亡くなられたことで遺産の相続は自分であり、目黒区の土地の全てを所有することができると思っていたはずです。
ところが遺言書には愛人であるご依頼者Fさんへの遺贈により、土地を共有しなければならないことに対し怒り、憎しみを抱いておりました。

娘さんにとっては複雑な心境だと思います。
今の日本の法律には遺留分侵害額請求権というものがあり、ご遺族が最低限保証されている遺産の取り分を請求できる権利がありますが、遺贈は被相続人の意思を尊重するものであり、それはご遺族であっても解除はできないのです。

目黒区の弁護士に相続で懸念していることを相談

目黒区の弁護士に相続相談
コインパーキングの一部は娘さんの持分になる

ご依頼者Fさんは、男性が生前に書いておられた遺言書にご依頼者Fさんんへの遺贈を希望されていたことを、亡くなられてから聞かされました。
遺産として残ったのは以前住んでいた土地で、現在はコインパーキングになっており、亡くなられた男性が運営しておりましたので、その収益は今後遺贈を受けたご依頼者Fさんに入ることになります。

しかし、そこで問題となったのは、コインパーキング全ての土地が遺贈されたのではなく、上述した通り男性が持っていたのはその土地の20分の14で、残りの20分の6の敷地は男性の娘さんの持分です。

娘さんの相続持分を愛人Fさんが買い取ることを提案される

そのことを聞かされたご依頼者Fさんは、娘さんと共有されてしまっているコインパーキングの収益をこのまま貰って良いものなのかと悩まれていました。
後になって支払いを要求されるなど、トラブルになることを懸念されたFさんは、ご自宅近くにある目黒区の弁護士事務所へ相談に行かれたわけです。

そこで提案されたのが【ご依頼者Fさんが娘さんの持分20分の6を買い取り、コインパーキング全ての土地の所有者になる】ということでした。

目黒区で相続したコインパーキングの持分の内訳

目黒区で相続コインパーキング持分の内訳
娘さんの所有する土地は道路に面していないため再建築不可能

亡くなられた男性が所有していた土地には元々男性のご両親が住んでおり(一軒家)男性のご両親が亡くなられた際に相続をされております。
その後、家庭を持ち娘さんが産まれたことで、空いていた隣の土地を奥様の名義で購入し増築をしましたが、6年前に奥様が亡くなられたことで、増築のために後から購入した土地を娘さんが相続していました。

一見、一つの土地に建っている一軒家だったとしても、別々に購入した土地で所有者が違えば、こういった相続問題が起きてしまうことがあるのです。

娘さんの持分の価値が低い理由「再建築しづらい」

増築する為に購入した、現在は娘さんの持分となっている20分の6(約60平米)の土地は道路に面しておらず、現在ご依頼者Fさんの所有となった土地の敷地内に入っていかなければ行かれない場所にあります。

もし娘さんが今後その土地に住居を構えたいと希望されたとしても、道路に面していない土地は再建築不可物件であり、単独でコインパーキングをしようにも、Fさんの土地をまたがなければならないので不可能です。

現実的には土地はあるものの、家を建てたり駐車場にすることもできませんので、土地としての価値はどうしても低くなります。
今まではご家族で所有していましたし、コインパーキングも2つの土地を使えば問題なく運営できますが、娘さんの土地を単独で使用する方法は残念ながらありません。

そういった事からも、ご依頼者Fさんが娘さんの所有している土地を買い取って一つの土地として管理をしたほうが、利用価値があると判断されたのです。

弁護士は任売先生に査定書の作成を依頼

弁護士は任売先生に査定書の作成を依頼
元々の土地の価値も低いことから査定額はご依頼者Fさんの要望通り低めに

目黒区の弁護士事務所とは以前任意売却で連携を取らせていただいたこともあり、今回の案件もご依頼をいただくこととなり、査定書の作成に入りました。

査定書作成にあたり弁護士から「査定額は低め」にと要望

今回娘さんの所有する20分の6の土地を購入希望されるのはご依頼者Fさんご自身ですので、査定額を低めにしてできるだけFさんの負担が少なくなるようにとのご要望でした。

先ほど触れましたが、娘さんの所有する土地は道路に面していないことから再建築が難しく、土地としての価値が低いので元々査定額は低くなることは明らかでした。
私はそのことも踏まえ、実際の現況を確認したうえで査定書を作成し、弁護士を通じてご依頼者Fさんの了承を得ました。

査定額に納得いかず娘さんは別の不動産屋に相談

査定額に納得いかず娘さんは別の不動産屋に相談
娘さん納得いかず高値での売却希望

一度は任意売却を了承した娘さんでしたが、自身が思っていた査定額よりも低かったことに納得ができず、娘さんにとっては【お父様の愛人であって、家族ではなく他人に財産を奪われた】と不服に思われていましたので、同級生で不動産業をされている友人に、もっと高値で売却ができるよう再度査定の依頼をされたのです。

愛人Fさんの持分を買い取ることも考えたが断念

査定額に納得ができなかった娘さんは、自身がご依頼者Fさんの持分を買い取ることはできないかと、同級生の不動産屋に相談をされました。
しかし、ご依頼者Fさんの持分を買い取るとなると、20分の14という娘さんよりも広い土地で、そちらは道路にも面していて問題の無い土地ですので、娘さんがご購入するにはかなりの高額となってしまうため断念しました。

娘さんの持分に対する査定額が決まる

娘さんが依頼した同級生の不動産屋による査定額は、ご本人の高額売却という希望もあり、私が査定した額よりも120万円多く見積られておりました。
正直こらちらの額は現実的ではありませんでした。

目黒区の相続トラブルは調停へ進み双方が主張

目黒区の相続トラブルは調停へ進み双方が主張
査定額を巡り調停へ発展

私が査定した額に対し、娘さんの同級生である不動産屋が出した査定額がプラス120万ということには、私自身もそうですが、弁護士、ご依頼者Fさんも納得ができませんでした。
一方の娘さん側も、こちらが査定した額に対し不服であるとのことで双方の主張が異なり、目黒区の相続トラブルは調停へと進むことになりました。

双方で出された査定額の違いがこの相続問題の争点になる

ご依頼者Fさんが娘さんの持分20分の6を買い取るということは娘さんも納得されておりましたが、双方の主張が異なったのは査定額の違いでした。

家族間、親族間での売買というのはよくあることで、身内でしたらより安い額で売買することで家族の負担を減らすことになりますが、今回のように亡くなられた男性の娘さんと、男性の元愛人であるご依頼者Fさんとの任意売却というのは、やはり歩み寄るのが難しい関係です。

こういった相続トラブルはスムーズな解決が難しく、双方の意見が食い違うことで今回のように民事調停に発展することがあります。
調停は調停委員が仲介に入ることで話し合いでの解決を図っていますが、さらに発展した場合には裁判となり長期にわたって争うこともあります。

相続問題が裁判に発展することは費用面で現実的ではない

相続問題が裁判に発展することは費用面で現実的ではない
裁判による長期化は得策ではない

相続問題が裁判に発展することもありますが、実際に裁判になった場合の弁護士費用、掛かる時間、労力、そして何よりも娘さんとご依頼者Fさんの心境を考えると、相続問題を長期化させることは得策ではなく、そういったことも踏まえあまり現実的ではありません。

私自身も裁判にまで発展することが得策だとは思えませんでしたので、調停にて双方が歩み寄り解決していただけることを願っておりました。

娘さん、弁護士の主張は調停委員の提案により話がまとまる

ご依頼者Fさんはこの相続問題に対して弁護士に一任しておりましたので、家庭裁判所のある霞が関で行われた民事調停は、Fさん側の弁護士と娘さんとの間で執り行われました。

双方がそれぞれの不動産査定額での売買を希望されており、主張が異なっていることに対し調停委員は、120万円の差額の間を取って、ご依頼者Fさんの希望する買取額のプラス60万円、娘さんの希望する売却額のマイナス60万円での提案がなされ、双方の了承を得ることでお話がまとまり、裁判になることなく任意売却をすることができたのです。

目黒区の相続トラブルが任意売却にて解決

目黒区の相続トラブルが任意売却にて解決
調停委員の仲介のもと無事に任意売却で解決

斯くして、目黒区の相続トラブルは裁判に発展することなく、調停委員の仲介のもと歩み寄りの金額で任意売却し解決することができました。

ご依頼者Fさんは、これからは娘さんに気兼ねすることなく、男性が残してくださった目黒区の土地で運営されているコインパーキングの収益も、堂々と貰い受けることができるようになりました。
これからは20分の20全てがご自身の所有地となり、今後家を建てることもできますし、このままでは利用手段の無かった娘さんの土地も、一つになったことで有効活用ができるのです。

調停とはなってしまったものの、双方にとっても一番良い方法で任意売却ができたかと思いますので、私も無事に解決したことに安堵いたしました。

まとめ

遺言書が相続トラブル発展・目黒区で任意売却まとめ
任意売却のことなら任売先生にお任せください

当サイト任売先生は、一般的な不動産売買業者とは異なり、相続問題などで今回のような調停や裁判まで発展した場合に弁護士との連携により法律が絡んだ不動産売却(任意売却)をするため、実務的な専門性が問われます。

任意売却は不動産業者の中でも特殊な分野となりますので、どこでも相談をすれば対応してもらえるというわけではありません。
また、実務経験のある不動産業者でなければ適正な査定書作成から交渉および調整、スムーズな売却までができず、結局競売になってしまうということも起こりうるのです。

【任売先生】は任意売却を専門とする不動産業者であり、相続・離婚・自己破産・債務整理・親子間売買等の売却についても、弁護士先生との連携で10年以上に渡り解決をしてまいりました。

私、村上が専任となり最後まで丁寧に対応をさせていただきますので、安心してご相談ください。

その他、相続に関する詳しい参考情報はこちらのページでもご確認いただけます。

相続と任意売却の参考情報

その他、相続などでトラブルになっていない売却、例えば務めていた会社を解雇されるたなどの事情があり、住宅ローンを払えなくなり、持ち家を売却したいというような場合には、弁護士に依頼することなく任意売却ができます(その場合は弁護士費用はかかりません)。

住宅ローンが払えなくなった際、売却=競売というイメージが世の中的に強いイメージがありますが、任意売却という方法を知らないまま競売で家を手放しておられる方はたくさんいらっしゃいます。

任意売却は競売よりも高額での売却が見込めるだけでなく、引っ越し費用が確保できる可能性が高いことや、残債が残ったとしても分割でのお支払いが可能であるなど、所有者の意思が尊重された売却方法となります。

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他業者と違い様々な問題にも対応可能です

離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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