住宅ローン問題
解決ブログ

港区の権利関係が複雑な相続問題を任意売却で解決する

こんにちは。任売先生の相談員「村上」です。

今回は、港区の権利関係が複雑な相続問題を任意売却で解決した事例についてご紹介いたします。

一般的に持ち家を相続した場合には、住宅ローンを既に払い終わった物件のケースが多いのですが、今回の港区マンションの場合は、ご依頼者である長女Sさんのお父様が、住宅ローンを支払っている最中にお亡くなりになり、また、生前にお父様が手がけていた事業がうまくいかず多額の負債をも残す形となった複雑な相続問題になります。

この港区の不動産所有権については、亡くなられたお父様とその妻であるお母様がそれぞれ1/2持っており、長女Sさんとお母様はそのマンションに同居していたため、そのまま出来ることなら今後も住み続けたいという強い希望をお持ちでした(住宅ローンの返済はお父様がされていたそうです)。

東京都港区の不動産業者にも断られる複雑な相続問題

東京都港区で弁護士、不動産業者にも断られる複雑な相続問題
相続の際、住宅ローン残債と事業失敗による負債が残る

お父様が他界、事業失敗による数億円の負債が残る

生前、お父様が経営されていた会社も東京都港区にあり、建築関係のお仕事をされていたそうです。
主に建築資材や重機購入による借入が大きかったとのこと。

事業経営がここ数年うまくいかず、結果的に抱えることになった負債額合計は数億円規模となり、残された港区のご遺族にとっては、よほどの経済的余裕がないかぎりこの負の遺産となる「相続は受け入れられない」「相続放棄したい」といったシビアな状況です。

遺族は相続放棄、競売回避し家に住み続けたいが解決策に困る

遺族は相続放棄、競売回避し家に住み続けたいが解決策に困る
遺族は相続放棄して、家に住み続けたいが解決策に困る

その為、ご遺族は父が残した多額の負債(負の遺産)を引き継ぐことを回避したく、相続することは即座に放棄しましたが、港区のマンションについては、亡くなられたお父様が不動産所有権1/2をもっていたため、このままの状態にしておけば担保となるこの所有分を債権者への返済に充てられることになります。
つまり、競売にかけられる可能性が高いという意味です。
※お父様は団体信用生命保険(住宅ローンを借りた人が死亡した場合に債務が0円になる)に加入しておりませんでした。

マンションには今回のご依頼者である長女Sさんと、お母様が一緒に住んでいましたが、今回相続を放棄したことによって、家に住み続けることが難しい状況です。
お父様のマンションの不動産所有権1/2が競売にかけられると、入札⇒落札者が表れます。
実際には長女Sさんと、お母様が住んでいるマンションですので、落札者が一緒に住むということは現実的でありません。
このケースの場合、個人の方が「住むために入札」するのではなく、別の目的で入札者が現れることがほとんどですので、落札額より高値で不動産業者等が転売目的として入札することが多いのです。

なお、こういったケースの場合、残り1/2の不動産所有権を持っているお母様に対し、落札者が共有物分割請求(自分の持ち分を明らかにし裁判所に訴訟)し「このまま住み続けたいなら高値で購入してください」もしくは「売却してください」と要求され、圧力をかけられるリスクも伴われます。

長女Sさんもお母様も、できればこのマンションに住み続けたいという強い希望がありましたので、その為の解決策は無いものかと長い期間、悩まれていた経緯がございました。

東京都港区で競売回避し任意売却
東京都港区で競売回避し任意売却できないか悩む

ここでいったん要点についてまとめておきます。

複雑な相続問題の要点

  1. 港区マンションの不動産所有権は、亡くなったお父様とお母様の1/2ずつ
  2. 住宅ローンは残債があり、支払いはこれまで父がしていた
  3. お母様はご依頼者である長女Sさんと港区マンション(持ち家)に住み続けたい
  4. お父様は生前事業に失敗し多額の負債を残す(負の遺産)
  5. 相続放棄をすれば父の不動産所有権は競売にかけられ債権者への返済に充てられる
  6. 港区の持ち家に住み続けることが困難になる

弁護士、不動産業者も過去に経験がなければ対応に困る

長女Sさんは問題解決のため、港区に住んでいる持ち家を競売にかけられる前に、お父様の所有分をなんとか買い取れないかとお母様と打開策をについて模索されていました。

ただ、様々な弁護士事務所や不動産業者へ相談に行きましたが、今回のような負債が残り、不動産の権利関係が絡んだ複雑な相続問題では、実際に相談に行っても最終的に「専門外で対応できない」「実務的な経験がないため他をあたってください」と断られてしまったそうです。

娘が知人の伝手を辿り、任売先生を紹介される

複雑な相続問題で東京の任売先生を紹介
相続問題に詳しい弁護士Kと任売先生との協力サポートが始動

そんな中、長女Sさんが知人の伝手をたどって、東京の任意売却専門の不動産業者である私、村上と知り合うことになり、解決に向けてのご提案やサポートをする流れにお話が進みます。
実際、過去に今回とほぼ同様のケースを神奈川県で担当したことがあったため、当サイト任売先生でもご依頼をお引き受けした次第です。

任売先生は相続問題に強い東京の弁護士Kを紹介

今回のご依頼は、任意売却の他に権利関係が複雑となる相続問題がありますので、私と10年以上の取引がある相続問題に強い東京の弁護士K先生をご紹介させていただきました。

弁護士にも分野によって強い、弱いがあり、中にはコミニュケーションが上手く取れずに何度も弁護士を変えるという相談者の方は大勢いらっしゃいます。

私の個人的な考え方として、弁護士に限らず、任意売却を担当する不動産業者については、その実績や経験はもちろんのことですが、それ以前に人柄や話しやすさ、相手の立場を深く理解し、親身になって物事を一緒に考えられるかどうか、また、複雑で困難な状況であっても迅速に良い条件を引き出し問題をまとめられるかどうかが、担当者する者の役目であり、使命だと考えます。

亡くなった父の相続管理人である弁護士Nの登場

お父様が所有していたマンションの1/2の不動産所有権は、債権者への支払いをすることを目的とし、家庭裁判所を通じて弁護士Nが相続管理人となり、所有権を管理することとなりました。
持ち家に関する交渉(任意売却の交渉)については、ご遺族側についた弁護士Kと、お父様の相続管理人となった弁護士N、そして私、村上との3名で協議がもたれることになりました。

父の所有分は任意売却できないか交渉

父の不動産所有分は任意売却できないか交渉
相続問題解決への最善策を任売先生がご提案

そもそもの目的として、港区のマンションにこのまま長女Sさんと、お母様は一緒に住み続けたいという希望がありましたが、お母様や長女Sさんが、お父様の1/2の不動産所有分を買い取れるほどの経済的な余裕はなく、銀行から住宅ローンを借り入れることも現実的には困難な状況でした。

そこで、私はお母様と長女Sさんに様々ヒアリングをしていく中で、お父様の1/2の所有分については、身近にいるご親族の方に任意売却し買い取ってもらう方向で解決できる可能性がある旨をお伝えさせていただき、弁護士Nにも交渉をもちかける話へと進みます。

港区の持ち家の不動産鑑定を終え、任売先生が査定書を作成

まず、弁護士Nに交渉をもちかける材料として、この港区の持ち家の不動産価値(想定額)を伝える必要があります。
※具体的には弁護士Nに想定額をお伝えする前の段階で、お母様と長女Sさん等にもお伝えします。

その後、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、実際の間取りや立地などを内覧し、現状を把握したうえで任売先生による不動産査定書の作成へと移ります。

父の不動産所有権を任意売却、従妹が買い取る話に

父の不動産所有権を任意売却、従妹が買い取る
住宅ローンが組めない代わりに親族からお金を借りる

親族に色々あたっていく中で、従妹が亡くなった父の所有権を買い取る話へと進みます。
従妹が表向きには買い取るという話ではありますが、実際はお母様と長女Sさんが住宅ローンを組めなかったために、代わりに従妹名義で住宅ローンを組んでもらい、毎月家賃を従妹に対し支払っていくという内容です。

任売先生は弁護士Kを通じ、相続管理人の弁護士Nに交渉

任売先生は弁護士Kを通じ、相続管理人の弁護士Nに交渉
裁判所を通じて2,300万円での交渉が成立する

私は、弁護士Kを通じて査定額2,000万円(任意売却の査定額)で、お父様の相続管理人である弁護士Nに交渉しましたが、交渉がスムーズに通らず。

査定額がこのケースの場合は低くなる理由を伝え再交渉

この港区のマンションは元々8,500万円で購入した物件でしたので、1/2だと4,250万円となります。
今回のケースの場合にはお父様の不動産所有権であるマンションの1/2を任意売却、または競売にかけたところで、実際には長女Sさんとお母様が住んでいるマンションのため、半分だけこのマンション買いたいという個人の方は現実的にほとんどいらっしゃらないはずです。
仮にいたとしても先程ご説明したように業者から圧力をかけられトラブルになるケースが多いです。

もちろんご依頼者であるご遺族の負担をできる限り減らした金額で対応できたらという思いもあり、弁護士Nに理由を綿密に伝え、査定額2,000万円で交渉をしましたが、裁判所からの了解を得ることができませんでしたので、再交渉した結果、最終的に2,300万円での買い取り額で話がまとまり、任意売却へと進みます。

任意売却が成立し、母と長女は港区の持ち家を守ることに成功

任意売却が成立し、母と長女は港区の持ち家を守ることに成功
思い出の詰まった港区の家を競売にかけられず任意売却で解決

2,300万円で任意売却が成立する運びとなりましたので、両者弁護士とご遺族、従妹、私が立ち会いのもと売買契約の運びとなりました。

お母様と長女Sさんは従妹への感謝の気持ちを改めて伝え、毎月返済していくことを約束しました。
これで権利関係が複雑な相続問題を無事に解決し終え、住み慣れた港区のマンションを引っ越す事なく、このまま暮らしていくことができます。

今回のような権利関係が複雑な相続、不動産売却の可否が絡んだケースで悩まれている方は沢山いらっしゃるかと思います。
任意売却によって負担や問題を解決できるケースは往々にありますので
「大事な持ち家を出ていくしか選択肢が無い」と諦めていらっしゃる方
「住宅ローンが払えないけど競売だけは避けたい」などのお悩みがありましたら、一度任売先生までお気軽にご相談いただければと思います。

問題解決にいたるまでのスケジューリングを迅速かつ的確に対応させていただきます。

その他、遺産相続に関する基本的な情報について、さらに詳しく知りたい方はこちらのページもご覧ください。

不動産・持ち家の遺産相続問題を任意売却で解決

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  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

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