住宅ローン問題
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【世田谷区の家を相続】固定資産税倍になり任意売却した事例

こんにちは。
住宅ローン問題解決ブログをお読みいただき、ありがとうございます。

私は、東京を拠点として全国各地の住宅問題を、任意売却という不動産売買で解決しております、相談員の村上と申します。

今回は、私が過去実際にご依頼をいただき、解決した事例の中から、相続したが固定資産税が倍になり世田谷区の家を任意売却した事例をご紹介させていただきたいと思います。

世田谷区の家を4人のお子様が相続されますが、いずれご姉弟のうち誰かが住むだろうと、空き家のまま残されておりました。
しかし、老朽化により特定空き家に認定されてしまったことで、固定資産税が倍になり、ご姉弟は家の売却を決断することになったのでした。

父が一人暮らしをしていたが亡くなりそのまま空き家となる

父が一人暮らしをしていたが亡くなりそのまま空き家となる
姉弟で意見が割れそのまま空き家となる

今回のご依頼者Kさんとそのご姉弟は、すでにご結婚され家を出ており、世田谷区にあるご実家には、お父様とお母様が居住されておりました。
しかし、お母様が認知症となり施設へ入居されることになりました。
お父様はその後もお一人で家に住んでいましたが、ご病気が見つかり、その後お亡くなりになったのです。

お父様は遺言を残されておりませんでしたので、法定相続人は妻であるお母様と、ご長男のKさんと3人のご姉弟になりました。

相続されたご実家に対し、ご長男のKさんとご次男は、今後家に戻ることはないため、家は売却して財産分与するのが良いと希望されましたが、ご長女とご次女は、認知症のお母様が、亡くなられたお父様はまだご存命だと思われており、またいつか家に戻りたいと言われていたこともあり、知らないうちに家を売ってしまうのは心苦しいと意見が割れ、家は売却されることなく、そのまま空き家として残されることになったのでした。

特定空き家に認定され固定資産税が倍になる

特定空き家に認定され固定資産税が倍になる
老朽化が進み倒壊の恐れありと判断される

年月は過ぎ、12年の間、主に近くにお住まいのご次女が定期的に世田谷区の家に訪れ、掃除などを行っていましたが、ご次女もご家族のご病気などの問題があり手が回らず、ご実家の空き家は次第に老朽化が進んでいきました。

世田谷区の家は、12年前にお子様が相続した時点で築54年だったため、元々老朽化が進んでおりました。
さらに空き家となったことで、倒壊の危険があると判断され、世田谷区の自治体で《特定空き家》に認定されたのです。

それにより、土地の所有者に掛かる固定資産税が今までの倍以上となり、Kさんご姉弟は世田谷区のご実家をなんとかしなくてはならないと話し合いが行われました。

お母様はまだ施設でご健在ではあったものの、認知症が進んでいたため、もう家に戻れる可能性はなく、お子様も今後ご実家の家に住むことはないと結論が出たことで、世田谷区の家は売却し、財産分与することを決めたのでした。

特定空き家と固定資産税の関係

特定空き家と固定資産税の関係
課税標準の特例措置が適用されなくなる

特定空き家とは、2015年に施行された《空き家対策特別措置法》により認定された空き家に対し、自治体で撤去や修繕を命令できるものです。
どのような状態の空き家が特定空き家となるのかは、下記のような建物になります。

  1. ゴミなどが放置され、衛生上有害となるおそれのある状態
  2. 建物が倒壊するおそれのある状態
  3. 不審者の侵入など、近隣住民の生活に悪影響を及ぼすおそれのある状態
  4. 落書きや立木の繁殖など、管理されていないことで著しく景観を損なっている状態

このような状態で空き家が放置されていた場合に、自治体が調査し《特定空き家》と認定されることになります。

また、固定資産税は居住する目的で所有している建物(住宅用地)が建っている場合、課税標準の特例措置が設けられ、土地所有者の税負担が軽減されています。

しかし、特定空き家に認定されると、課税標準の特例措置が適用されなくなり、小規模住宅用地(200㎡以内)の土地では固定資産税が6倍となります。(課税標準1/6のため)

Kさんのご実家も、特定空き家に認定されたことにより、、固定資産税が以前の倍以上となってしまったのでした。

また、建物を取り壊し、更地にすることでも課税標準の特例措置が適用されなくなります。
空き家をそのまま放置するという問題が深刻化している理由の一つには、固定資産税が大きく関わっているのです。

家を売却するため母の成年後見人が選任される

家を売却するため母の成年後見人が選任される
家の売却は所有者全員の承諾が必要になる

お父様が亡くなり、相続され残された世田谷区の家は、結局誰も住むことなく年月が過ぎてしまったことで老朽化が進み、固定資産税も以前の倍以上掛かるようになってしまったことで、お子様たちはご実家を売却しようと決意しました。

しかし、被相続人であるお父様の相続人は配偶者であるお母様とお子様だったため、認知症のお母様も家の所有権を持っていたのです。

家を売却する場合には、所有者全員の承諾が必要となり、お子様だけの決断で実行することはできませんでした。
しかし、お母様は認知症が進んでいたため、正しい判断ができる状態ではありませんでした。

ご長男のKさんは、お母様が認知症でも家を売却できる方法を知るため、弁護士事務所へ相談に訪れました。

弁護士は事情をお伺いし、お母様の代理人として《成年後見人》を選任し、家を売却する方法を伝えました。

成年後見人とは、認知症や障害などにより判断能力がない方に対し、代理で財産の管理や身上監護を行う制度で、家庭裁判所から選任されます。

Kさんは、弁護士を通じて手続きを行い、担当弁護士が成年後見人となり、任意売却に進んでいくことになったのです。

成年後見人は専門家が選任される可能性が高い

成年後見人は専門家が選任される可能性が高い
特別代理人として専門家が選任されることもある

成年後見人は、ご家族やご親戚を候補にすることは可能ですが、実際に選任されるのは、司法書士や弁護士など専門家になることが多いです。

成年後見人の審査には、基本的な情報(住民票や戸籍謄本)の他に、医師の診断書・収支状況・財産目録や申し立ての目的など総合的に判断し決定されます。

近親者の場合、お母様とKさんのように相続人同士であったりと、利益が相反する可能性がある場面も多いため、第三者的立場である専門家が選任されるケースが多いのです。

稀に、近親者が成年後見人となり、本人に代わり日頃の管理を行い、遺産分割協議など利益が相反する可能性のある場面のみ、特別代理人として弁護士など専門家を代理人にすることもあります。
※前提として、近親者が審査で成年後見人に選任されなければならない。

但し、遺言どおりの相続や、法定相続分どおりで協議が必要ない場合には、成年後見人を選任する必要はありません。
Kさんのように、法定相続人としてお母様とお子様4人が相続したものの、家もそのまま残していた場合には、不動産の名義変更も相続人一人が申請を行うことができるため、成年後見人を選任する必要はありません。
しかし、その後家を売却する時には、必ず後見人が必要になります。

遺産分割協議が行われ、任意売却が決定される

遺産分割協議が行われ、任意売却が決定される
成年後見人と相続人による協議で売却が決定する

Kさんが相談された担当弁護士が成年後見人に選任されると、さっそく遺産分割協議が行われ、家を相続し、所有者となったお母様の後見人の弁護士と、Kさん含むご姉弟の一致で、世田谷区の家の売却が決定されました。

同時に、弁護士より不動産査定を依頼されていた私は、査定書を作成し、売却可能額を提示し所有者全員から了承が得られると、販売活動に入りました。

建物は老朽化が進み、価値としては0円でしたが、土地には十分な値が付きました。
その後、約3カ月で買い主が見つかり、家は解体された後、おしゃれなレンタルスペースとしてよみがえるのでした。

国と地方自治体の空き家問題への取り組み

国と地方自治体の空き家問題への取り組み
空き家が放置されないよう対策が行われている

2015年に施行された《空き家対策特別措置法》により、空き家問題解決に向け、国と地方自治体で取り組みが行われています。

また、国では《空き家再生促進事業》として、空き建築物の除去や活用に対する費用を支援したり、人口減少が進む自治体では《定住促進空き家活用事業》により、空き家の所有者から自治体が買い取りをし、修繕を行ったうえで定住希望者に賃貸するなどの取り組みも行われています。

固定資産税についても、自治体により築年数や木造である等の条件を満たした場合には、撤去後数年間は固定資産税が減免になったり、不燃化住宅への建て替えを条件に、除去・整地費用の全額補助(上限あり)などの支援を行っている自治体もあります。

このように、高齢化社会・少子化により空き家問題が深刻となっている昨今では、国と自治体で様々な取り組みが行われています。

相続や親の施設入居などで、空き家問題に悩まされていらっしゃる方は、お住まいの自治体で行われている支援についてお調べになられると良いと思います。

また、売却をお考えの際には、「任売先生」にご相談いただければ、サポートさせていただきます。

まとめ

相続したが固定資産税が倍になり世田谷区の家を任意売却
任売先生と弁護士が共にサポートします

今回は、相続したが固定資産税が倍になり世田谷区の家を任意売却した事例をご紹介させていただきました。

家を相続された方は、そのまま残しておくのか、売却するのか、大きな決断だと思います。
しかし、問題を先送りにすることで、今回のKさんのご実家のように、結局は相続後誰も住むことがなく空き家となり、特定空き家に認知されてしまうことも起こり得るのです。

また、2024年には《相続登記の期限義務化》が施行される可能性があります。

家の所有者(名義人)が亡くなり、相続人に引き継がれた場合、名義変更をしなければなりませんが、今までは義務化されておりませんでした。
それが、今回の改正により義務化されれば、3年以内に手続きを行わなければ10万円以下の過料対象となります。

実は、相続登記も空き家問題に大きく関わっています。

家は、所有者全員の同意がなければ売却することができません。
相続登記がされていなければ、亡くなられた方が所有者のままということになり、手続きに時間を要したり、所有者の生存確認ができないなどの理由で空き家として放置されてしまっている家もあります。

このような問題があることから、国や自治体で様々な対策が行われているのです。

しかし、このような国の支援や対策は、よほど気にかけ、自ら調べていかなければ情報として入ってこないことでもあります。

任売先生では、空き家問題も、その他離婚や相続など、法定手続きが伴う家の売却も、このような国の対策等を把握したうえで弁護士と連携を取りながら、解決に向けサポートさせていただきますので、安心してお任せいただければと思います。

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任売先生村上
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