住宅ローン問題
解決ブログ

品川区で相続した家が借地非訟事件となり任意売却で解決


東京で任意売却を専門とし、全国各地で借地非訟事件となった相続問題についても対応している任売先生の「村上」です。

今回は、東京都品川区で相続した家が借地非訟事件となったが任意売却で解決した事例についてご紹介いたします。

「借地非訟事件」‥難しい言葉ですが、簡単に言うと相続した家が地主とのトラブルに発展した事案です

ご依頼者Rさんはお父様を亡くされ、ご実家である東京都品川の家を相続されましたが、ご本人は現在ご結婚をされ、練馬区にあるマンションにお住まいです。
住宅ローンの返済や借金があったこともあり、ご実家を売却し、そのお金を返済に充てたいとお考えになられていました。

しかし、相続された家の土地(底地)については地主の持分であったため、売却をするには地主の許可が必要だったのです。
ご依頼者Rさんは、地主であるKさんへ承諾を得るために意向を伝えましたが、

「オレの土地なんだから住まないなら更地にして返してほしい!」

と、門前払いのごとく売却を受け入れてもらえませんでした。

このままですと、借金の返済どころか解体費用まで掛かってしまうという事態に。
ご依頼者Rさんは、品川区の弁護士を通じて当サイト任売先生の相談員である私、村上へご相談をいただき、解決へ向けて動き出しました。


品川区で母と父が亡くなり相続した家を売却したい息子

品川区で相続した家を売却したい息子
東京品川の実家を相続したがなんとか売却したい

ご依頼者Rさんが相続した家は、元々住んでおられた東京都品川区にあるご実家でしたが、お母様が2000年にお亡くなりになられ、その19年後、2019年にお父様が亡くなられたことで、長男(一人息子)であるご依頼者Rさんが、その家を相続することになりました。

しかし、ご依頼者Rさんは現在ご結婚をされお子様も産まれたこともあり、練馬区のマンションを購入し新居として住んでおられましたので、相続されたご実家は空き家の状態となってしまいました。

また、品川区のご実家は祖父様の代に建てられた古い家でしたので、長男であるRさんが妻子と共にまたご実家に戻って暮らすということは、奥様の反対もあり考えておりませんでした。

ギャンブルでつくった借金を地道に働いて返済することが困難

Rさんには、毎月の住宅ローン返済もありましたが、実は奥様に内緒で独身時代に作ったギャンブルでの借金があります。
借金が膨らむなか、Rさん自身が実家に今後も住まないのであれば実家を売却して、少しでも借金等の返済に充てられないかと考えるようになったのです。

ギャンブルで作った借金は、全て合わせると数百万円以上に上り、今の収入と家族の生活を考えると、完済までに相当な時間が掛かってしまう状況でしたので、「実家を売却できるのであれば」と、藁にも縋る思いだったと思います。


相続と借金のことを相談したく品川区の弁護士に相談

相続と借金を東京品川区弁護士に相談
実家の売却金を借金や住宅ローン返済に充てたいと弁護士に相談

ご依頼者Rさんは、相続されたご実家を売却して、入ってきたお金をギャンブルでつくってしまった借金や、住宅ローンの返済に充てたいと考えましたが、はたして実際にそれが可能なのか?
ご本人はその方法についても分かりませんでしたので、品川区のご実家の近くにある弁護士事務所に相談をされました。

実家に対し執着のなかった息子Rさん

相続した実家に執着なかった息子Rさん
相続した実家に戻り生活する気持ちは無かったRさん夫妻

ご依頼者Rさんは、大学を出て社会人になったと同時に品川のご実家を出られ、東京都内の1Rマンションにで一人暮らしをしておりましたので、ご実家に対する執着は元々ございませんでした。

また、ご結婚された時に、ご実家で奥様を亡くされ一人暮らしをしているお父様を気遣い、同居をお考えになったそうですが、お父様自身もご依頼者Rさんに面倒を見てもらうのは不甲斐ないと、拒否されたのだそうです。

その後、ご依頼者Rさんはお子様も生まれ、新居として職場に近い練馬のマンションに住まわれ、生活の基盤を作っておりましたので、お父様が亡くなった後、相続されたご実家にまた戻るということには躊躇されておりました。

また、Rさんには借金がありましたので、老朽化したご実家を新築やリフォームで建て替えることは金銭的にも難しく、住み慣れた土地から離れることには奥様も反対しておられましたので、売却することに対しての抵抗はなかったのです。


弁護士から任売先生に不動産の査定書作成を依頼

弁護士から任売先生に不動産の査定書作成を依頼
実家の売却へ向け査定書の作成を依頼

今回、ご依頼者Rさんが弁護士に相談した内容は【相続したご実家の売却】となります。
この時点では法的手続きは特に必要なく、不動産の分野となった為、任意売却を専門に扱っている私、村上の元へ、ご実家の売却額の査定のご依頼をいただきました。

こちらの弁護士先生とは、以前から不動産に関わる案件で連携を取らせていただいたことがあり、今回も任意売却に向け、ご協力させていただくこととなりました。

Rさんに品川区の家の想定売却額を伝え買主を探す

私は、早速ご依頼をいただいた東京品川区のご実家の査定をさせていただき、早急に買主探しへと進行する予定でしたが、こちらの家は【借地】と言い、地主から土地を借りて住居を建てておりましたので、土地の所有者は地主Kさんにあります。

調べてみると、亡くなられたお父様は毎月地代(賃料)を底地権(土地の所有者)を持つ地主Kさんへ2万円ほどお支払いになっておりました。

その為、査定書を作成しご依頼者Rさんへ査定額のご承諾を得た後、任意売却をして借地権(土地を借りる権利)を新たな買主に変更することを、地主であるKさんにもご承諾をいただく必要がございました。


譲渡承諾書を地主から頂く流れに

譲渡承諾書を地主から頂く流れに
地主から承諾を得られて初めて売却ができる

私は、ご依頼者Rさんが相続したのはご実家の借地権であり、底地権は地主にある為、売却をするには地主であるKさんへ借地権譲渡承諾書(借地権が第三者へ変更されることを承諾する書面)を書いていだだく必要がある旨をお伝えし、後日ご依頼者Rさんは、事情を説明し承諾を得る為に、地主Kさんの元を訪れました。

品川区の地主に譲渡承諾書をはっきりと拒否される

地主であるKさんは、東京ドームほどの土地を所有しており、ご近所では昔から有名な方でした。

今回、ご依頼者Rさんが直接地主Kさんとお話をされるのは初めてだったようです。

地主Kさんのご自宅に伺ったご依頼者Rさんが、売却による譲渡をお願いしたところ、昔の考えが故に断固として聞き入れてはもらえませんでした。

「オレの土地だから住まないのであれば家を取り壊して更地にして返すのが筋だ」

と、売却を拒否されてしまいました。

思い返してみれば、ご依頼者Rさんも、亡くなられたお父様と地主Kさんがお話をされているのをご覧になったことがあったそうですが、その頃は【ご自身の家が借地であり、底地は地主の所有物】という認識も無かったでしょうし、いざ相続をされた家を売却したいとなってみなければ、こういったことは知る機会も無かったのだと思います。

ご両親やご祖父様等がご購入された家であれば、底地権付の家なのか、借地として建てた家なのか、知らないという方は実際にはたくさんいらっしゃいます。

いざ自身が家を相続した時に、借地なのか土地全てを所有しているかどうかで、大きく変わってくる問題があるのです。

相続からブラック地主とトラブルになることも少なくない底地と借地

相続からブラック地主とトラブルになる底地と借地問題
都心は特に借地が多く地主とのトラブルに

土地(底地)と家(借地)の所有者が違うことで、今回のように地主とトラブルになってしまうケースは少なくありません。
ましてや、物事を悪い方向へさらに大きくするようなブラック地主が相手となってしまうと厄介です。

特に都心ですと、家と土地の両方を購入するにはかなり高額となる為、価格を抑えられる借地に家を建てる方が多いです。
ご購入される時には負担が少なく良いかもしれませんが、いざ売却・リフォーム・建て替えをするとなった時に、必ず底地権を持っている地主に承諾を得る必要があるのです。

これからマイホームのご購入を考えておられる方は、目先の事だけではなく、将来設計を十分にお考えになった上で、ご購入されることをお勧めします。


品川区の弁護士に正式に相続問題の解決を依頼

品川区の弁護士に正式に相続問題の解決を依頼
弁護士に解決へ向け交渉を任せることになる

底地権を所有されている地主Kさんに売却を拒否されたご依頼者Rさんは、これ以上話し合われても解決の糸口を見つけることが困難となり、正式に相続から派生した問題を解決し売却ができるよう、品川区の弁護士事務所にご依頼をされました。

弁護士から地主に対し借地権を買い取れないか交渉

弁護士の見解は、地主Kさん自身が買主となり、ご依頼者Rさんが借地権を譲渡されれば、全てが地主Kさんの所有となり、ご依頼者Rさんもご希望通りご実家の売却ができ、地主Kさんも借地権を得ることができます。
第三者へ権利が渡ることから免れることで解決できると考え、弁護士は地主Kさんへ交渉をされました。

事例としては、今回弁護士が提案したように、相続した家に住まない等の理由により、借地権を地主が買い取るケースというのは珍しいことではありません。

しかし、地主Kさんはこの提案に対しても

「オレの土地だ、買い取る気はない、更地にして返せ」の一点張りだったのです。

弁護士は任売先生に状況説明をし借地権問題についてアドバイスを要求

弁護士は任売先生に借地権問題の相談
借地非訟により裁判所が認めれば売却ができる

弁護士が地主Kさんへ交渉した結果、買い取りも拒否されたという状況であることをご説明いただき、今回の借地権問題についてのアドバイスを当サイト任売先生へ要求されました。

次の手立てとして行うことと言えば、借地非訟(しゃくちひしょう)と言い、借地の売却や増築等を行う際、地主から承諾をしていだだけない場合に、借地権者が裁判所に申し立てをすることによって認められれば、裁判所側の判断で地主に代わり承諾をするというものです。

地主から売却を承諾してもらえないとなった今、借地非訟の申し立てをして売却できるように手続きをすることが最善策であると、私からアドバイスをさせていただきました。


品川区で相続した家は借地非訟事件へと発展する

品川区で相続した家は借地非訟事件へと発展する
借地非訟は最後の手段

弁護士が仲介に入り、地主Kさんへ買い取りの提案をされましたが甲斐なく、断固として拒否をされた為、Rさんが相続した家は借地非訟事件として法的処置をとるところまで発展(申し立ては弁護士でなくても可)。

借地非訟事件になりますと、借地権者と底地権者の関係が悪化してしまうリスクや、手続きが複雑な為に時間と労力を要しますので、どうしても話し合いで解決しなかった場合の最終手段だと考えますが、今回はこのままですと平行線を辿る一方であると判断せざるを得ない状況でした。

不動産の借地権譲渡承諾書を拒否し借地非訟事件となるまで

ここで借地非訟事件になるまでの経緯をおさらいいたします。

  1. ご依頼者Rさんは相続をしたご実家を地主の許可を得て任意売却したい
  2. 相続された家(借地)の底地権は地主の所有のため承諾が絶対必要
  3. 地主が承諾(借地権譲渡承諾書)を拒否されたため、買い取りをお願いするがこれも拒否
  4. 売却できるよう借地非訟の申し立てをし、地主の代わりに地方裁判所に承諾してもらう

任売先生は買主を見つけ借地非訟に向けた準備を進める

任売先生は買主を見つけ借地非訟に向けた書類等の準備
買主は大手不動産業者で交渉成立

借地非訟の手続きは、本人・又は弁護士が代理として行うものですので、私は裁判所から承認されることを見越して、売却へ向け不動産査定書を作成し、約3週間で毎年5億円の純利益がある大手不動産会社の買主を見つけ、買付証明書など、売買契約に必要となる書類作成の準備を進めておりました。

借地非訟手続きに関しても、実際には実務として経験したことが無い弁護士も多く、書類も複雑な為に、ミスや書類不備等で時間を大幅に要すこともよくございますが、ご依頼者Rさんを担当した弁護士は、今までにも借地非訟の案件を扱っており、その時に私もご協力させていただいておりましたので、今回も問題なく手続きの準備を進めておりました。


地主側も弁護士をつけ不動産屋にも査定を依頼

地主側も弁護士をつけ不動産屋にも査定を依頼
買取拒否から一転、地主も査定を依頼

ご依頼者Rさんの担当弁護士は、第三者へ売却することを地主Kさんから拒否され、またKさん自身が買い取りをすることも拒否された為、借地非訟の手続きをし、裁判所から売却の承諾を得られるよう申し立てをすることを説明。
更に売却先も既に決まっており、大手不動産会社が買い取る方向で進んでいることを地主Kさんへ伝えました。

すると、今まで「更地にして返してほしい」の一点張りだった態度は一遍、何度交渉しても拒否されていた借地権者であるご依頼者Rさんのご実家の買い取りを希望されたのです。

地主Kさんも、知人の紹介で品川にある弁護士事務所と、昔から付き合いのある不動産業者に依頼をし、売却予定であるご依頼者Rさんのご実家の査定を、地主Kさん側の不動産業者もされることになったのです。

地主は借地権を自分のものにしたいと拘っていた

地主Kさんが、なぜ急に意見を変え、買い取りを急に希望されたのかは定かではありませんが、恐らく拒否をすれば諦めるものだと思っておられたのだと考えます。
それが借地非訟事件にまで発展し、第三者である大手不動産会社へ借地権が譲渡されることが心情的に不服であった為に、このような展開になったのでしょう。

ご依頼者Rさんの家を買い取った後、地主Kさんのご親族等が住まわれるのかどうかは分かりませんが「不動産会社に借地権が渡るくらいならば、自身が買い取り所有したい」という拘りが強い方だったのだと思います。

さらに地主Kさんが相談をした弁護士と不動産業者からも買い取りの提案があったことで、このような展開となったと考えられます。


裁判は8カ月続き争点は借地権の買取額

借地非訟事件から裁判は8カ月続き争点は借地権の買取額
借地非訟事件となり、安く買いとりたい地主との裁判は続く

元々は、地主Kさん(底地権者)がご依頼者Rさん(借地権者)のご実家の売却に承諾してもらえなかった為に起こした借地非訟事件でしたが、話は変わり地主Kさんが買い取ることとなりました。

しかし、地主Kさん側の不動産業者は、私が出した査定額よりもなんと2,200万円も安い、市場価格とはかけ離れた買取額を提示され、双方の主張する不動産売買価格の相違が争点となったことにより、借地非訟事件は8ヶ月間続きました。

借地非訟事件は、弁護士の実務的な経験不足により、書類不備のミスや書類作成に時間を要し、平均しても10~12ヶ月ほど掛かるケースも多いのですが、今回はそれらに時間を要したわけではなく、任意売却にあたり売買金額の合意に時間を要した形となります。ですが、売買金額が地主Kさんとの争点だったとはいえ借地非訟事件としては、早期解決と言えます。

裁判所は正当な事由があれば譲渡先はどこでも良い

借地非訟の申し立てがあった場合に裁判所が調査をすることは

  • 借地権の譲渡先が、底地権者にとって不利益にならないか
  • 譲渡に際して正当性があるか
  • 譲渡先の資産状況
  • 買い取りの目的
  • 嫌悪施設建設が目的の買い取りではないか(風俗店や暴力団事務所など近隣の立地には不適切な施設)

このような内容を当事者・証拠資料・鑑定委員会(弁護士・不動産鑑定士・建築士等三名以上)の見解のもと判断をしていきます。

調査に関して、今回のように譲渡先が不動産会社から地主Kさんへ変更されたとしても、裁判所は上記のような正当な事由があれば譲渡先はとちらであっても問題はありません。


借地非訟事件の判決が終わり任意売却が成立

借地非訟事件の判決が終わり任意売却は成立
借金の返済もでき、新たな生活のスタート

約8ヶ月間の借地非訟事件は、裁判所からご依頼者Rさんの借地権譲渡の承諾を得ることで解決いたしました。
また、相続した品川区の不動産査定額についても、私が提出した査定書の価格が市場価格であり適正であると裁判所から認められ、地主Kさんは最終的に現金一括で買い取りをされました。
任意売却がこれで成立です。

斯くして、ご依頼者Rさんは希望価格での任意売却ができたことで、ギャンブルで作った借金は無事に完済ができ、生活に大きな余裕が生まれました。

お父様が残されたご実家を相続されたことで、地主Kさんとのトラブルはあったものの、ご依頼者Rさんのご家庭が任意売却により救われることとなったのです。

余談ですが、奥様には内緒でできてしまった借金は、売却が決まった時に正直にお話をされたようで、完済後は現金にも余剰が出たことからご納得し許していただけたようです。
このお話を伺い私も、改めてこちらの査定額で無事に売却ができたことに安堵いたしました。
これからは誠実に、またしてもギャンブルで借金ということにならないことを切に願います。


まとめ

品川区で相続した家が借地非訟事件になったが任意売却が成立
地主とのトラブルも任売先生が借地非訟し解決

今回は、東京都品川区で相続した家が借地非訟事件となり任意売却で解決した事例についてご紹介いたしました。

借地として住居を構えてらっしゃる方は世の中にはたくさんおり、いざ増築や建て替え、売却等をする際に、今回のように地主(底地権所有者)から承諾を得られないというトラブルは珍しいことではありません。

地主さんの中には、まだまだ古い慣習をもたれている方も多く、借地として貸している土地を借地権者から好きにされることに嫌悪感や、抵抗感を抱く方が少なくありません。

このように、地主さんから売却や建て替えについて承諾していただけない時の手段として、借地非訟の申し立てができるわけですが、状況に応じた適切な対応ができる弁護士や不動産業者が現実的には少ないのです。

借地非訟をする正確なタイミングや手続き・買主の募集および選定・適正な不動産査定書の作成・地主との交渉等は、実務経験が豊富でなければスムーズにいくことはありません。

実際に弁護士にご相談をされても借地非訟事件に携わったことのある不動産業者(任売業者)との連携がないことからご依頼を断られてしまうこともあります。

借地非訟のような法的手続き自体は弁護士が行うものですが、相続した家の売却も絡んでくるため、こういったケースに慣れた不動産業者(任売業者)を選定することも重要になってきます。

当サイト任売先生では、10年以上にわたり実務経験豊富な弁護士先生と連携しておりますので、スムーズに問題解決することが可能です。依頼者様にとって有利な条件を引き出し、問題解決に向け、迅速に対応しております。

また、今回相続から派生した不動産売却以外にも、離婚・自己破産・債務整理・親子間売買・リースバック等に関する不動産売却にも対応しておりますので、何らかの事情により不動産売却を検討しなければならないという方は、当サイト任売先生までお気軽にご相談ください。

東京だけに限らず、全国どこでも対応いたしております。

任売先生 無料相談窓口 全国対応
  • 住宅ローンが払えない…

  • 督促状・催告書が届いた…

  • 差押え・競売を回避したい…

任意売却という解決策があります。

任意売却とは、金融機関や債権者へ交渉することで競売を回避し、競売よりも高く不動産を売却できる方法です。当サイトでは、事務的ではなく、人情味ある弁護士との連携を組み、あなたの借金を0円または大幅に減額させます。

他業者と違い様々な問題にも対応可能です

離婚・相続・自己破産・親族間売買・リースバック・成年後見等、様々なケースにも対応可能ですので、現状置かれている問題に対し最適解を導き出します。

  • 任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や実務経験が必要ですので、この分野の専門不動産業者の数としては少数になります。

  • ケースに応じて最適なパートナー弁護士と連携し、解決に導いていきますが、ケースによっては弁護士がいなくても解決できる事案もございます。

任売先生村上
任売先生とは

当サイト「任売先生」の相談員である私、村上は、10年以上にわたり東京都内の弁護士先生と連携し、この任意売却業界に携わってきました。…

詳しくはこちらから
完全無料!
⾃⼰負担⾦0円で
対応します!
全国無料相談受付中

任売先生では
1人ひとり個別に専任となり
対応します!

LINE&メール受付/24時間 365日対応
電話受付/平日10:00〜19:00

TOP